作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

新房有時候很難，市場價格 卷到了極致 。

低容積沖刺

最近，位于光明區華夏路與周家大道交匯處的振業天境云璽在吹風入市了，預計今年二季度入市。

目前項目建設進度出地面四五層的階段。

一旦入市，這個項目是非常值得關注的。

這個項目，與過去光明的新房存在明顯的分界線，可能將會成為光明區域新房的一道分水嶺。

一方面，項目是光明區域工業用地調規后出讓的宅地，去年6月由振業集團（占股40%）、天健集團（占股30%）與光明建發集團（占股30%）三家國企聯手以綜合樓面單價約18380.08元/㎡拿下。

這不是普通的供地或者新房項目供應。

在宗地位置、項目容積率以及公共活動場地配建方面的約束，可以看出，這是官方在給區域“定調、定品質、定未來”。

一定程度上代表了光明區域，甚至整個深圳區域的新房市場從高密度轉向低密度更宜居的轉變。

另一方面，振業天境云璽雖然還未入市，但身上的標簽已經很多——

新國標，低容積率，光明首個第四代住宅，純商品房社區，與周邊扎堆的新房項目拉開一定的差距。

三是，項目由三家本地房企聯手拿下，一定程度上代表了區域價值、市場信心以及新房交付的保障。

以項目的名稱來看由振業集團操，對項目公司而言，也是集團鞏固深圳核心布局，改善當前經營困境，修復財務指標，穩定市場信用的關鍵抓手。

對集團短期經營改善和長期發展定位都有多重重要意義。

根據去年《深圳市振業（集團）股份有限公司2025年度跟蹤評級報告》給出的結論——

振業集團當前的核心業務風險在于土儲結構失衡，去年一季度末全口徑土地儲備中，惠州、河源、南寧等低能級城市及廣州遠郊項目占比非常高。惠州部分達到45%。

這些項目面臨市場需求不足、去化難度大的問題且在近些年也已計提大額減值準備，而2024年至2025年6月集團未獲取任何新項目，核心城市土儲儲備面臨斷檔風險，未來銷售業績承壓明顯。

而振業天境云璽是集團自2024年至2025年6月唯一獲取的項目。

有時候，一個項目對開發企業而言，有著決定性的意義。

就像曾經的深圳福田皇庭廣場之于皇庭國際，羅湖的益田御龍天地之于深圳益田集團，龍崗大運的深港國際中心之于世茂集團。

所以振業天境云璽未來的去化和業績表現，一定程度上反映出開發房企的操盤能力，同時也決定振業集團修復經營及發展上的質量。

卷到極致的市場

新國標，低容積率，光明首個第四代住宅，純商品房社區，這些標簽都是項目打開市場看得見的優勢。

但決定項目能否最終拿到亮眼的去化成果，更多是項目在市場中的位置及定位。

項目地處光明中心區，既是優勢也是短板。

項目雖處光明中心板塊，但處于夾心的位置，屬于光明中心區外圍地段。

距離鳳凰城核心區約2.1公里，距離科學公園約2公里，距離地鐵6號線光明大街站約1.2公里，步行至地鐵需一定時間。

這就意味著，項目并不在光明的核心商圈，也非科學公園一線公園景觀。

距離較近的成熟配套是新開業的星河COCO City，深圳市光明區東周小學（集團），深圳市光明區實驗學校（集團華夏中學），東周文化公園。

但目前依賴的星河Coco City商業，開業沒多久，還需要時間沉淀。

其次也正是由于項目所處的地段原因，周邊的競品壓力非常大。

競品壓力大到什么程度？

以項目為圓心，向周邊1公里的范圍劃圈，鋪滿了新房和入市5年內的次新房。

新房扎堆效應逐漸顯現。

這些年，據不完全統計，項目周邊的新房供應項目就累計超過15個，陸陸續續供應住宅套數超過12737套。

供應過的項目，價格峰值曾到5萬+/平，總價區間的上限一度跨過千萬級別。均價在4.6萬—5.89萬/平區間波動，2020年電建地產洺悅府達到峰值5.89萬/平。

而二手房方面，目前板塊周邊成交價格在3萬—4萬/㎡的區間。

但也已經有房源成交單價已經低于3萬/㎡。

比如2021年9月入市的金茂公園里，曾經269套住宅備案均價約51300元，總價區間約438~628，2026年1月15日成交的一套89.52平的三室兩廳戶型，成交總價僅266萬，折合單價約29715元/㎡。

比如2019年12月入市的綠地新都會，曾經362套住宅備案均價約47000 元/㎡，總價區間約408萬～670萬/套，2026年1月17日成交的一套97.67平的三室兩廳戶型，成交總價僅283萬，折合單價約28996元/㎡；去年12月25日成交一套98.39平戶型，成交總價僅285.5萬，折合單價約29027元/㎡。

對于市場的確定性壓力，還有更大的不確定性壓力。

項目周邊存在很大的不確定性。

項目周邊存在大片未開發空地，未來若開發為高層住宅或商業項目，可能對項目的采光、景觀和生活環境產生一定的影響。

再有就是項目的自身問題。

比如梯戶比相對較高，部分樓棟為兩梯六戶或兩梯五戶，若未來入住率較高，早晚高峰時段等待電梯時間可能較長，影響居住舒適度。

比如部分樓棟間距較短，部分戶型存在對視或視野遮擋問題，隱私性不足。最近的樓棟距離僅15.19米。

比如部分戶型，臥室空間局促，房間面積需要依賴飄窗提升空間利用效率。

最小的戶型83平的A1戶型，最小的臥室算上飄窗面積6平米左右。

而曾經供應的項目，可以看到，在戶型設計、社區配套、智能化上都曾經做過不少文章，試圖留住購房群體的腳步，有的銷售表現都很一般。

所以，在這樣的市場背景下，說明振業天境云璽不能僅依靠“地段”還需要用更極致的產品去打動對價格敏感的購房群體。

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作者觀點，不代表格隆匯立場