今年的樓市“小陽春”走位有些別具一格，與過往數(shù)年市場普漲、各主體雨露均沾的特點不同，本次回暖最大的特點是二手房躥火，新房卻平平淡淡。

二手房數(shù)據(jù)讓人體會到的，是久違的振奮。今年1-5月，中指院數(shù)據(jù)顯示，重點20城二手房成交套數(shù)達62.9萬套，同比上漲4.4%，其中5月單月成交14.1萬套，同比大幅增長19.3%。從成交面積來看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2026年1-5月重點20城二手房成交面積約7689萬㎡，同比提升12%，5月單月成交面積為1670萬㎡，同比上漲18%。

重點20城，也是房企精心耕耘的城市，甚至篩選標準更嚴苛，而在同樣的市場環(huán)境下，新房的銷售卻是另外一番境遇，讓人不禁唏噓時代遷移的跌宕起伏。

中指研究院和克而瑞CRIC數(shù)據(jù)顯示，2026年1-5月百強房企全口徑銷售總額12292.3億元，2025年同期為14436.4億元，同比下降14.8%；在銷售面積上，2026年1-5月百強房企全口徑銷售面積5499萬平方米，較2025年同期6918萬平方米減少1419萬平方米，同比下降20.5%。

眼下，二手房得益于交易稅等政策優(yōu)化，疊加價格回落、現(xiàn)房無交付風險和配套成熟等優(yōu)勢，契合了當下剛需與置換需求；而新房的軟肋，是供應不能快速匹配需求，還有期房的信任顧慮。二者景氣度形成強烈反差，冷暖分野之下，樓市新舊勢力的迭代與市場風向的轉(zhuǎn)變已然清晰可見。

不過，這種歷史轉(zhuǎn)向傳導到頭部房企陣營，并沒有形成萬馬齊喑的局面。從今年1—5月銷售業(yè)績來看，頭部房企陣營正在明顯分化，可清晰劃分為逆勢增長、小幅調(diào)整和深度回撤三大梯隊，企業(yè)間漲跌落差最高超40個百分點，分層非常明顯。

第一梯隊為逆勢正增長的房企。這些企業(yè)憑借穩(wěn)健的信用資質(zhì)、合理的布局和靈活的推盤策略及多元的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了逆周期增長。

中海地產(chǎn)2026年1-5月實現(xiàn)銷售額1030億元，2025年同期904億元，同比增長13.9%，為十大頭部房企中增速首位；

招商蛇口銷售額759.4億元，去年同期671.0億元，同比增長13.2%。公司今年銷售低開高走，業(yè)績彈性開始釋放；

中國金茂銷售額417.3億元，去年同期378億元，同比增長10.4%。公司在新任一把手帶領(lǐng)下，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)土儲，戰(zhàn)略措施靈活，經(jīng)營慢慢趨于改善；

華潤置地銷售額935億元，去年同期868.5億元，同比增長7.7%。公司依托商住聯(lián)動的成熟運營模式，穩(wěn)步兌現(xiàn)業(yè)績增量。

第二梯隊為小幅調(diào)整的企業(yè)。這些房企行業(yè)積淀深厚，布局全域，產(chǎn)品體系完善，在市場修復期保持小幅波動。

保利發(fā)展今年1-5月實現(xiàn)銷售額1053.1億元，去年同期1161億元，同比下降9.3%；

建發(fā)房產(chǎn)銷售額592億元，去年同期653億元，同比下降9.3%；

萬科銷售額528億元，去年同期570.4億元，同比下降7.4%。

第三梯隊為深度回撤的區(qū)域聚焦型房企。在本輪剛需、剛改主導的結(jié)構(gòu)性回暖中，這類企業(yè)有的主打的高端產(chǎn)品與市場需求錯配，有的疊加區(qū)域內(nèi)卷和經(jīng)營策略調(diào)整等因素，業(yè)績出現(xiàn)明顯回落。

越秀地產(chǎn)今年1-5月實現(xiàn)銷售額370億元，去年同期508億元，同比下跌27.2%；

綠城中國銷售額737億元，去年同期964.4億元，同比下降23.6%；

濱江集團銷售額336億元，去年同期433.6億元，同比下降22.5%。

可以看到，在非均衡復蘇的行業(yè)背景下，頭部房企沒有一起周期共振，同漲同跌，并且分化還非常顯著。這說明行業(yè)紅利周期終結(jié)后，房企的價值選擇、區(qū)域布局和精細化運營能力，正成為決定企業(yè)周期韌性的核心變量。

在頭部房企里面，今年前五月越秀地產(chǎn)的業(yè)績波動性最大，銷售額同比跌幅達到了27.2%，遠超14.8%的行業(yè)降幅。不過，與此同時，公司實現(xiàn)銷售面積約120.95萬平方米，同比上升約3.5%。銷售額同比大跌，而銷售面積同比上漲，說明今年前五月越秀地產(chǎn)實施的是以價換量的經(jīng)營策略。

越秀地產(chǎn)作為從本輪大洗牌中跑出來的一匹黑馬，屬于這幾年少數(shù)排名迅速前移的公司，一路成為標桿型房地產(chǎn)國企。不過，從2024年開始，公司連續(xù)兩年歸母凈利潤大幅下滑，今年3月被穆迪下調(diào)公司家族評級。今年前五月，公司明顯強化了以價換量的策略，這也預示著未來如果沒有新增收入替補，歸母凈利潤還會繼續(xù)承壓。

盡管如此，今年前五月，越秀地產(chǎn)在行業(yè)TOP10的排名，比去年還提升了一位，來到了第八名，規(guī)模的慣性力量依然強大。

2026年將是最為關(guān)鍵的一年，各大房企的業(yè)績韌性、適配能力與戰(zhàn)略優(yōu)劣將在這一年充分兌現(xiàn)。

隨著行業(yè)的自然進化，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已徹底告別普漲普跌的同質(zhì)化周期，邁入了能力定格局、策略定排位的競爭新時代。