北京
因為一張“免費吃飯”的傳單，踏上了代價沉重的“三天兩晚”威海之旅。到了威海后，在銷售人員的推銷下，稀里糊涂地花幾十萬買了一套海景房……這樣的套路在一些旅游城市很常見，購房的通常是有錢有閑的退休老人。近幾年，我們也接到過許多類似的咨詢。那么，這種情況下買的房，還有退掉的可能嗎？
這應該是大家最關心的問題。在司法實踐中，單純以“我后悔了”“家里人不同意買房”“房價暴跌”等理由退房是很難得到支持的。但以下幾種情形可供參考。
首先，達到商品房買賣合同法定可解除的情形，例如：經鑒定房屋等級為D級、主體結構存在重大質量問題、因客觀原因導致無法入住致使購房目的無法實現等，均可依法主張解除合同。若房屋情況符合上述條件，可在取證后主張退房。
其次，判斷購房過程中是否存在欺詐。如果能拿出確鑿的證據，比如：宣傳單、購房憑證、支付憑證、錄音、聊天記錄等，證明開發商存在欺詐，導致老人在違背真實意愿的情況下簽訂了合同，那么我們可以主張撤銷合同。但撤銷合同從實踐看，難度還是很大的。
現實生活中，很多開發商的行為可能并未達到欺詐的程度。但是可能會存在虛假宣傳的情況，如果購房人發現開發商的宣傳與實際不符或存在其他問題，我們在保存購房憑證、支付記錄等常規證據的基礎上，還要著重搜集開發商的線上線下宣傳材料等針對性證據，為后續維權做好準備。
再次，購買預售商品房的購房人，可以確認一下自己購買房屋時，開發商是否已取得預售許可證。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確規定，”出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。“如果售房時，開發商尚未取得預售許可證，則售房合同可以認定無效。可以借此推動退房訴求的實現。但有兩點需要注意：第一，如果在起訴前開發商取得了預售許可證，則可以認定合同有效。此外，如果在訴訟過程中開發商取得了預售許可證，也有法院綜合考慮市場環境、誠實信用原則等因素后，最終認定合同有效的案例。第二，開發商的資金情況如何，是否具備償還能力。購房人在起訴時可以考慮向法院申請財產保全，防止維權過程中對方偷偷轉移財產。以上兩方面問題，了解清楚后再做是否訴訟的決定。
最后，我們也可以針對有證據的、開發商存在的違法違規問題，比如：虛假宣傳、質量問題等，向項目所在地的住建、市場監督管理局等相關行政監管部門反饋，申請其對開發商或銷售方的違法違規行為進行查處，利用合法合規的法律手段，增加開發商不解決問題的違法違規成本。
與此同時，我們可以“邊打邊談”，即在針對開發商的各項違法違規問題依法追責的過程中，通過談判來爭取跟開發商協商退房。不過開發商往往不會輕易同意，甚至可能提出高額違約金要求購房人承擔，這就需要購房人在取證、法律手段的運用上都做好更全面、專業的準備。
在這里要提醒大家，當我們知道自己買的房子出了問題，或者是作為子女的我們知道家里老人在旅游過程中被“騙”買房后，不要一味地自責和埋怨，陷入極端的負面情緒中，這可能會使我們錯過最佳維權時機。我們要做的是保持冷靜，搜集證據，依法依規地及時維權。必要時可以向相關專業人士咨詢，或者請專業房產維權律師及時介入。
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