進(jìn)了3月，廣州樓市確實有“小陽春”的苗頭。

老黃埔這邊，熱度尤其高。

一方面是供貨量大，選擇多；另一方面，現(xiàn)在有娃要上學(xué)的家庭都清楚，想趕上今年9月開學(xué)，3到4月就是最后的窗口期。

說到老黃埔的教育大盤，中鼎書院上城是一個繞不開的名字。

自帶九年一貫制公辦名校，讓它最近頻繁出現(xiàn)在各類購房攻略里。

來源：小紅書

特別是近期主推的三期珺翎府，其產(chǎn)品設(shè)計和對外的發(fā)聲，均明確瞄準(zhǔn)老黃埔的頭部改善市場。

但是，把營銷濾鏡摘掉，你會發(fā)現(xiàn)這個盤正面臨一場不輕松的市場考驗。

拿證7個月，首批次去化約19.7%

中鼎書院上城，很多人并不陌生。

項目所在的橫沙舊改，早在2007年就啟動了。

到現(xiàn)在，差不多接近20年。整個項目規(guī)劃體量約265萬㎡。在老黃埔舊改項目中，算得上體量不小的一塊。

項目共分為6期開發(fā)，一期君和名城、二期珺合府均已交付收樓，目前在售的正是三期珺翎府。

客觀地說，中鼎書院上城珺翎府手里拿的牌還不錯：

地段和配套底子厚，屬于大沙地成熟商圈，“學(xué)鐵商”齊全。

配套黃埔區(qū)實驗小學(xué)，直升六中集團(tuán)黃埔軍校紀(jì)念中學(xué)（具體以教育局政策為準(zhǔn)）。

最能打的產(chǎn)品卡在新規(guī)政策分界點，大戶型做到超高使用率，全南向望湖景，園林交標(biāo)也做大幅升級。

不過，入市之后，但從公開數(shù)據(jù)來看，整體銷售節(jié)奏確實不算特別快。

根據(jù)廣州市陽光家緣公開披露的數(shù)據(jù)，中鼎三期珺翎花園于2025年8月取得預(yù)售證。

項目于2025年9月14日開盤，首批推出住宅335套。

來源：陽光家緣

截至2026年3月10日，即開盤6個月后，若以首發(fā)預(yù)售證披露的335套貨量為基數(shù)，項目已售住宅66套，網(wǎng)簽去化率約為19.7%。

當(dāng)然，這只是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。實際成交節(jié)奏，可能會有時間差。

第三方測評量化短板：兩項核心指標(biāo)排位居尾

如果說網(wǎng)簽去化展現(xiàn)了微觀的銷售現(xiàn)狀，那么權(quán)威第三方數(shù)據(jù)機構(gòu)的綜合測評，則代表了行業(yè)與市場對該項目的宏觀共識。

我們來看看權(quán)威房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機構(gòu)克而瑞好房點評網(wǎng)最新生成的“好房多維PK榜”。

這個榜單是基于區(qū)域、定位等維度篩選出競品，通過AI算法結(jié)合行業(yè)20年沉淀客觀數(shù)據(jù)，對項目進(jìn)行的多維度評分生成，無任何形式的人工干預(yù)。

在針對中鼎書院上城珺翎府及其周邊10個核心競品（共計11個測評基數(shù)）的量化測評中，項目在部分維度的得分客觀上處于劣勢。

其中，市場口碑維度僅得分4.31分，生活配套維度得分4.07分。

兩項指標(biāo)在競品排名中均位列第11名（處于墊底位置）；而價值潛力維度得分5.21分，排名倒數(shù)第三。

來源：克而瑞好房點評網(wǎng)

測評表示，這一基于大數(shù)據(jù)的量化排名，側(cè)面印證項目在市場口碑上仍有待補齊的客觀空間。

來源：克而瑞好房點評網(wǎng)

一二期現(xiàn)房流通，客觀上對三期形成“比價壓力”

拋開外部的競品不談，作為一個規(guī)劃分6期開發(fā)的舊改巨無霸，中鼎書院上城內(nèi)部目前已形成一個高度透明的價格參照系。

目前項目一、二期均已交樓，其成熟的二手與現(xiàn)房價格，為購房者提供一個比價錨點：

一期君和名城，緊鄰5、7號線大沙東站。

貝殼顯示，目前二手掛盤約20套，今年成交的2套房源，實際成交價分別為2.3萬/㎡、2.5萬/㎡。（價格僅供參考，具體以實際為準(zhǔn)）

來源：貝殼

二期珺合府，主打下樓就是黃埔實驗小學(xué)和軍校中學(xué)。現(xiàn)在一手現(xiàn)房建面約87㎡的三房，舊規(guī)產(chǎn)品，總價330萬起。（價格僅供參考，具體以實際為準(zhǔn)）。
去年，二手房成交價也就穩(wěn)在3.4萬/㎡。（價格僅供參考，具體以實際為準(zhǔn)）

來源：貝殼

再看看三期珺翎府，主打新規(guī)改善，單價3.7萬/㎡起。（價格僅供參考，具體以實際為準(zhǔn)）

樂居在售樓部了解到目前各戶型總價區(qū)間（價格僅供參考，具體以實際為準(zhǔn)）。

建面約107㎡四房兩衛(wèi)：約398-435萬

建面約128㎡四房兩衛(wèi)：約470-520萬

建面約143㎡四房兩衛(wèi)：約550-590萬

建面約142㎡四房兩衛(wèi)：約580-610萬

建面約181㎡4+1房三衛(wèi)：約712-775萬

另外，據(jù)了解，目前建面約127㎡、142㎡、143㎡、181㎡這些主力改善戶型，都還有不少好的樓層可以選擇。

而且首推的3號樓和4號樓是高達(dá)45、46層的超高層，預(yù)計交付時間排到了2027年8月。

這對購房者就是非常現(xiàn)實的選擇題了，在同一個大社區(qū)里，你是愿意買2.8-3.4萬/㎡即買即住的現(xiàn)樓？

還是愿意頂著“不議價”的口號，花超3.7萬/㎡的溢價（價格僅供參考，具體以實際為準(zhǔn)），去等一年半以后的超高層期房？

三期珺翎府在建實景圖

別光盯著“得房率”，這幾個細(xì)節(jié)值得關(guān)注

回歸到產(chǎn)品本身，中鼎三期超110%的新規(guī)使用率和大戶型改善定位，確實是其在老黃埔紅海中突圍的利器，主打也是湖景。

不過，因為所在樓棟不同，景觀價值差距很大。

簡單來說，建面約107㎡完全沒有望湖視野，臨港灣北路；

建面約128㎡在T1樓棟，望湖視線被部分遮擋；建面約143㎡有一線望湖的位置，但不是南北通；

建面約181㎡在T2邊套，南北通+望湖視線最好。

咱們再來看看這幾個主力戶型的亮點和客觀存在的物理取舍。

建面約107㎡戶型，空間靈活性不錯，如果把緊挨著客廳的書房打通，客餐廳加上廚房能形成一個非常大氣的完整方廳。

建面約107㎡戶型樣板間

不過，多功能房的尺寸偏緊湊。更關(guān)鍵的是，這個戶型位于靠外側(cè)港灣北路路的梯腿，完全沒有湖景視野，日常大概率還要面臨一定的街道噪音。

建面約107㎡戶型樣板間

另外，港灣北路對面就是將開發(fā)的5期組圖，目前還在拆遷，未來周邊都會有施工嘈雜粉塵影響。

建面約128㎡戶型，這是三期賣得最多的面積段，性價比相對最高。

南北通透，而且靜區(qū)一主兩次臥的進(jìn)深都很足，實用性強。

作為超高層建筑，因為結(jié)構(gòu)承重約束，主臥的轉(zhuǎn)角飄窗沒法做到滿飄，而且入戶開門正對主臥門。

建面約128㎡戶型圖

建面約143㎡戶型，南向的三個臥室進(jìn)深非常充足，居住舒適度有保障。

但面積一大，戶型進(jìn)深就跟著變長，最直接的后果是：餐廳位置會偏暗。

建面約143㎡樣板間

建面約181㎡戶型，為沖刺大幾百萬的豪宅產(chǎn)品，長面寬、南北通透，加上獨梯入戶，排面確實拉滿了。

豪宅最講究細(xì)節(jié)，但項目的細(xì)節(jié)處理不應(yīng)該這么粗糙。

衛(wèi)生間的馬桶區(qū)、淋浴區(qū)、管井，緊貼著主臥床頭布置，隔音和居住體驗都會受影響。

建面約181㎡戶型

另外，同樣存在入戶直對主臥的格局問題，豪宅更應(yīng)該注重私密感，這里沒做到。

置業(yè)舊改大城，必須面對的長線周期

現(xiàn)在的老黃埔，基本都是央企國企的天下（像保利、中建、越秀、廣州地鐵）。

中鼎作為本土民營房企，操盤這個265萬㎡的巨無霸舊改，確實不容易。

但大家要知道，這個盤從2007年啟動到現(xiàn)在快20年了，才建到第三期。

規(guī)劃一共有6期，也就是說，還有整整一半沒動工。

不管你是買一二期還是三期，未來十幾年，大概率都要和后續(xù)地塊的拆遷、施工隊做鄰居。

來源：小紅書

另外，咱們打開地圖縮小看一眼，項目直線距離廣州石化大概2.7公里，離廣汽本田大概1.2公里。（數(shù)據(jù)來源：百度地圖）

雖然老黃埔多少都有這個問題，但對于想花大幾百萬買改善大平層的朋友來說，這也是置業(yè)前必須考慮的現(xiàn)實。

最后，說說老黃埔這個大盤子。

根據(jù)金牌案場數(shù)字戰(zhàn)隊決策專家生成報告顯示，截至2026年2月，黃埔區(qū)新房庫存22655套，去化周期33.2個月，是合理上限的將近3倍。

來源：金牌案場數(shù)字戰(zhàn)隊決策專家

板塊在售項目超過10個，未來方洲、中建海絲城、富頤華庭、黃埔潤府、瓏岄上城、保利中央公館、黃埔未來城……

大部分成交價集中在3.8萬-4.5萬元/㎡（價格僅供參考，具體以實際為準(zhǔn)）。

更值得注意的是，近日廣州地鐵地產(chǎn)剛完成魚珠車輛段一期地塊備案，并納入黃埔區(qū)今年供地計劃。

作為緊鄰天河金融城和魚珠灣總部集聚區(qū)的“學(xué)鐵商”大盤，其主體用地容積率低至罕見的1.9，大概率會打造剛改、改善的產(chǎn)品。

總的來說，名校、高得房率、湖景，中鼎書院上城珺翎府的牌面擺在那里。

但在庫存高企、競品林立、內(nèi)部價格內(nèi)耗、開發(fā)周期超長的多重壓力下，如何破局，值得繼續(xù)觀察。

市場不說謊，最終的答案，還是得由真金白銀投票的買家來給。