2026年開(kāi)年，上海土拍市場(chǎng)野心勃勃。

隨著第二批次土拍名單官宣，3月上海的宅地計(jì)劃供應(yīng)數(shù)，來(lái)到了4宗。

這4宗地，幾乎都是過(guò)去“千人搶”的網(wǎng)紅地段。

其中，中山公園地塊，更是長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)近15年來(lái)，首次正兒八經(jīng)的宅地供應(yīng)。

作為樓市重要的風(fēng)向標(biāo)，1月上海已經(jīng)結(jié)束的兩輪土拍，表現(xiàn)相對(duì)平淡，所有地塊均是0溢價(jià)成交。

如今在馬年開(kāi)年，集中拿出4塊好地，提振士氣的意圖可以說(shuō)相當(dāng)明顯。

馬年的首場(chǎng)土拍，將于這周五（3月13日）開(kāi)拍，3宗地分別位于徐匯長(zhǎng)橋、嘉定新城以及青浦徐涇。

關(guān)于這幾宗地的素質(zhì)，我們?cè)谥泻?jiǎn)單聊過(guò)。

總的來(lái)說(shuō)，各有優(yōu)勢(shì)，缺陷也明顯。

想要賣(mài)出溢價(jià)，并不容易。

這兩天，三塊地的意向參拍名單流出，徐匯長(zhǎng)橋地塊和青浦徐涇地塊分別只有一家意向房企，分別是上實(shí)和綠城。

反而是素質(zhì)不算最突出的嘉定新城地塊，吸引了象嶼、招商、金茂三家房企的目光。

嘉定新城地塊最大的優(yōu)勢(shì)在于確定性，它不像徐匯長(zhǎng)橋地塊，有商業(yè)配件要求，也不像青浦徐涇地塊，市場(chǎng)競(jìng)品過(guò)多，突出一個(gè)穩(wěn)。

這也側(cè)面說(shuō)明，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商們的決策相當(dāng)謹(jǐn)慎。

即便是過(guò)去的網(wǎng)紅地塊，也要再三斟酌，再三考量。

從意向參拍名單來(lái)看，上海馬年首場(chǎng)土拍，預(yù)計(jì)中的火熱景象大概率不會(huì)出現(xiàn)。

開(kāi)門(mén)紅的重?fù)?dān)，可能要落到3月30日出拍的，中山公園地塊身上了。

問(wèn)題來(lái)了，這塊地究竟怎么樣呢？

大區(qū)位上確實(shí)很強(qiáng)。

長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)內(nèi)，東至長(zhǎng)寧支路，南至規(guī)劃白玉路橋兩側(cè)，西至萬(wàn)航渡路（蘇州河），北至江蘇路橋。

周邊龍之夢(mèng)+來(lái)福士，11號(hào)/13號(hào)線(xiàn)多軌交匯，自駕出行約3公里到靜安寺，同時(shí)正對(duì)蘇州河華政段，直線(xiàn)500米到中山公園，學(xué)校有江蘇路五小和市三女中。

最明顯的缺陷，是小區(qū)位。

一方面，周邊以老小區(qū)為主，城市界面整體偏舊，步行范圍內(nèi)，沒(méi)有大型商場(chǎng)和比較精致的商業(yè)街區(qū)，經(jīng)常能看到有網(wǎng)友開(kāi)玩笑說(shuō)，在這蓋新房屬于：

棚戶(hù)區(qū)里雕花。

另一方面，通勤上，雖然11和13號(hào)線(xiàn)看起來(lái)很近，但要翻橋，本地人出門(mén)，很多還是會(huì)考慮去中山公園坐2、3、4號(hào)線(xiàn)。

幾條主路，比如華陽(yáng)路、萬(wàn)航渡路、長(zhǎng)寧支路，路面都不算寬，高峰期可能會(huì)比較堵。

總之，瑕不掩瑜。畢竟在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，一個(gè)臨河、臨公園，同時(shí)配套均在線(xiàn)的新房有多稀缺，不用多說(shuō)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)地塊最大的問(wèn)題，其實(shí)在于定價(jià)。

從土拍公示信息來(lái)看，地塊起拍總價(jià)55.6375億，總計(jì)容76215.77㎡，算下來(lái)名義樓板價(jià)，約7.3萬(wàn)/㎡。

但是，出讓條件中，還包括4500㎡的公建配套，這么一扣，能賣(mài)的部分，實(shí)際成本大大提高，來(lái)到接近：

8.1萬(wàn)元/㎡。

關(guān)鍵這塊地盯著的人很多，大概率是要溢價(jià)的，如果以40%計(jì)算，那它的實(shí)際樓板價(jià)：

將超過(guò)11萬(wàn)元/㎡。

保證利潤(rùn)的情況下，定多少合適？

看周邊的二手房?jī)r(jià)，都是幾十年房齡的老房了，參考意義很低，唯一能稱(chēng)得上次新的，是長(zhǎng)寧88金廷，目前鏈家上房源均價(jià)，大概12萬(wàn)元/㎡左右。

如果參考中環(huán)旁的“和樾長(zhǎng)寧”，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在13萬(wàn)/㎡左右，作為內(nèi)環(huán)內(nèi)的房源，肯定是想賣(mài)高一些的。

再參考靜安的新盤(pán)“康定壹拾玖”，距離地塊直線(xiàn)距離約1.5公里，去年開(kāi)盤(pán)，單價(jià)定在17萬(wàn)元/㎡。

如此，綜合考慮，項(xiàng)目最終定價(jià)很可能會(huì)：

突破16萬(wàn)元/㎡。

問(wèn)題是這個(gè)價(jià)格，市場(chǎng)的接受度高不高？

來(lái)到這個(gè)價(jià)格區(qū)間，就是人挑貨的時(shí)候了，所有原本的小瑕疵會(huì)被進(jìn)一步放大。

關(guān)鍵，如果真來(lái)到這個(gè)價(jià)位段，購(gòu)房者選擇太多了，能看徐匯濱江，可以看浦東世博，甚至虹口北外灘、楊浦東外灘、靜安大寧......

但低于這個(gè)價(jià)格，房企的賬，又容易算不清楚。

之前我們也說(shuō)過(guò)，如今開(kāi)發(fā)商的決策已經(jīng)進(jìn)入了非常謹(jǐn)慎的時(shí)刻。

定價(jià)上的困難，一定會(huì)考慮。

所以，中山公園地塊在土拍市場(chǎng)上的表現(xiàn)，大概率要打破預(yù)期。

當(dāng)然，如今開(kāi)發(fā)商都在追求確定性，長(zhǎng)寧長(zhǎng)期真空的新房市場(chǎng)，就是一種難得的確定性，這意味著，地塊的基礎(chǔ)熱度，肯定是在線(xiàn)的。

只是，可能不會(huì)像大家想象中那么熱。

回到3月土拍，不難發(fā)現(xiàn)上海的供地策略，愈發(fā)精準(zhǔn)。

拋開(kāi)網(wǎng)紅屬性，長(zhǎng)寧地塊屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺改善宅地，徐匯地塊通過(guò)補(bǔ)足商業(yè)短板，嘉定地塊是低密宜居社區(qū)用地，青浦地塊則是大虹橋雙軌交純宅地。

雖不同區(qū)位、不同類(lèi)型、不同價(jià)位，但都是奔著當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的實(shí)際住房需求去的。

就在2月中旬，上海剛剛發(fā)布了樓市新政“滬七條”，核心同樣也是進(jìn)一步釋放樓市需求。

定義需求、釋放需求、擊中需求，或?qū)⒊蔀?026年上海樓市，乃至全國(guó)樓市的重要基調(diào)。