備受市場關注的原深圳“第一高樓”地塊開發進程迎來關鍵節點。6月8日，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局發布關于G01046-0106號宗地的分宗公示。該宗地于今年5月6日由華潤置地旗下子公司深圳市潤圳房地產有限公司以70.45億元底價競得。

從5月摘牌到6月公示分宗方案，僅用時一個月。此舉被市場解讀為華潤置地正加速推動該項目的實質性開發，通過“分宗開發、分期建設”的模式，將住宅與商業部分的開發周期進行分離，以實現快速開發與資金回籠。

據了解，該宗地前身為世茂深港國際中心核心地塊，曾因規劃700米“中國第一高樓”備受關注。此次公示明確原16.97萬㎡宗地將拆分為六個獨立宗地，形成“四塊住宅+一塊純商業+一塊幼兒園”的開發格局，標志著深圳東部規模最大的存量歷史遺留盤活項目之一，正式從政府收儲、市場出讓階段轉入實質性分期建設階段。

分宗方案加速項目落地

根據深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局公示內容，G01046-0106宗地分宗依據為《深圳市土地使用權出讓合同書》（深地合字〔2026〕2003號）第四十一條約定，即競得方可根據建設分期實施方案辦理分宗手續，按宗地建設、驗收、使用與管理，公共配套設施逐期移交。

分宗后，六宗地塊功能劃分清晰：宗地1、3、4、6為住宅地塊，總用地面積約11.88萬㎡，總建筑面積約31.71萬㎡，合計住宅建面30.56萬㎡，與出讓公告指標完全一致；宗地2為9班幼兒園地塊，宗地5為純商業地塊，用地面積約4.82萬㎡，總建筑面積約15.66萬㎡，包含11.6萬㎡集中商業、2.5萬㎡酒店及1.5萬㎡文化活動中心。所有住宅地塊使用年期為70年，商業及酒店地塊使用年期為40年。

出讓條件明確的開發節奏將通過分宗落地：住宅部分須1年內開工、4年內竣工，集中商業及酒店2.5年內開工、6年內竣工，分宗后各宗地開竣工年期將按規定核定。市場普遍認為，華潤置地將采取住宅先行策略，通過銷售改善型住宅產品快速回籠資金，為后續重資產的商業地塊開發提供支持。南都灣財社記者了解到，該項目拿地當天已有施工單位進場，一期工程已在原世茂售樓部位置啟動，顯示出極高的執行效率。

此外，分宗方案還透露了項目在城市設計層面的考量。例如，青春路將進行下沉處理，以打造超6公頃的集中綠地公園，并與青春湖無縫銜接；同時，項目地下空間將與在建的深惠城際大運北站出入口對接，構建一個軌道接駁的立體城市系統；未來，這里或將建成集居住、商業、文體、交通于一體的TOD綜合體。

地塊背后的戰略變遷

G01046-0106宗地的盤活歷程，是深圳近年來化解大型商辦爛尾資產的典型樣本。2017年12月，世茂集團以239.43億元天價競得該片區多宗地塊，計劃總投資500億元打造包含700米超高層的深港國際中心，一度成為深圳東部中心建設的標志性項目。但2022年世茂集團爆發流動性危機后，項目全面停工。

公開信息顯示，2023年該項目資產兩次進入司法拍賣程序，起拍價從130.44億元降至104.35億元，均因無人出價流拍。2025年，龍崗區相關部門以約68億元總價收儲世茂持有的地塊及地上物，并對規劃指標進行全面調整，大幅增加住宅比例、降低容積率，同時明確“分宗開發、分期建設”模式，為后續市場出讓掃清障礙。

2026年4月，該地塊以70.45億元起拍價重新掛牌，最終由華潤置地全資子公司深圳市潤圳房地產有限公司底價競得。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，深港國際中心的盤活，是深圳落地“清調供”政策、成功化解存量爛尾資產的標桿性案例，通過調整用地性質、降低起拍價與容積率、推出分宗開發模式，該案例對全國類似大體量商辦項目的盤活具有較強借鑒意義。

值得一提的是，該地塊與華潤置地已投入運營的大運天地僅一路之隔。大運天地由華潤萬象生活負責運營，自2024年7月開業后，已然成為深圳東部“文體旅商”融合發展的代表性商業體。結合出讓要求來看，宗地5商業地塊設置了嚴苛的入駐標準，明確需引入至少5個位列全球頂奢品牌榜單前20名的品牌，市場據此猜測該地塊大概率將打造華潤萬象系高端商業產品。業內人士分析，兩大項目連片開發后將形成顯著的協同效應，進一步助力大運商圈建設成為深圳重點打造的全國級引領商圈。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽