撰文 | 花姐

出品 |樓花網

每一個樓花，都是獨一無二的。

北京樓市，又誕生了一個新紀錄。

一個新樓盤，從拿地到案名流出，時長289天。

這個紀錄的創造者，是央企地產商保利地產。當然，那些“停滯”的地塊，排除在外。

3月11日，保利地產海淀半壁店項目案名流出：熙瑞。

它嵌在兩句推廣詞里：“海內熙為貴，境高瑞為峰?！?/p>

之前，保利熙瑞的預售證顯示的備案名為“瑞璟佳苑”。大家普遍猜測，其案名里會有“瑞”或“璟”字。

不過，目前的案名僅是流出版本，保利地產尚未正式官宣。

另外，從流出的案名海報中，只有保利地產，沒有北京建工地產。

案名被曝光后，花姐覺得，保利地產這次起名，還是蠻高明的。

因為，“璟”字，在北京樓市實在太多了。

如：招商云璟攬閱、保利璟山和煦、懋源璟橒、嘉棠璟樾、建發璟院、懋源璟瑜、首鋼璟悅長安、璟瑞長安，等等。

保利熙瑞，不僅簡潔，也將調性拔得很高——不僅表達了上風上水的海淀區位氣質，也凸顯了項目高階的改善特性。

頂豪：實體示范

想透徹了解保利熙瑞，須先讀懂中海安瀾北京。

雖說后者的價格和定位更高一些，但它們確實非常像。

為了看得更清楚，花姐特別為它們做了一張參數對比表。

大致有以下3點值得關注：

1、中海安瀾北京比保利熙瑞拿地時間，早了64天。

如果從拿地時間起算，無論報規、拿規劃證，還是案名發布，保利都稍微晚了一步，唯有拿預售證這項，兩者時間差不多；

2、兩個項目都是低密豪宅，但產品戶型差異化較大。

中海安瀾北京的產品，為洋房+疊墅，起步面積210平米、最高371平米。

保利熙瑞則為3-5層純洋房，面積段從136-240平米戶型，有少量270平米頂層復式；

3、在價格上，中海安瀾北京至今網簽14套，均價13.89萬元/平米，最貴的一套是10#1單元302室，戶型270平米，成交價14.66萬元/平米。

保利熙瑞的預售均價為12.46萬元/平米，如果按九折算，網簽價在11.2萬元/平米左右。

這兩項目都屬于慢工出細活。

中海安瀾北京從拿地到領預售證，花了8個月零7天；保利熙瑞則花了8個月零6天。

為什么這么慢？

中海和保利都想打造自己的燈塔項目，將實景示范區打造完成后，再開始對外銷售。

盡管同屬海淀區，可它們彼此的直線距離，有9.6公里。中海安瀾北京在北五環外、頤和園北面；保利熙瑞則在西四環外。

這讓它們的競爭關系淡了很多，彼此的客群重疊度，不是很高。

一房一價分析

保利熙瑞預售證，是分批次拿的。

2026年1月26日，西區1#、2#、3#、4#拿證，共計78套，136-139平米20套，166平米30套，202-202平米22套，207-276平米頂層復式6套。（詳見《保利豪宅出價，有人解套了》）

2026年2月5日，東區3#、4#、5#、6#拿證，共計110套，136-139平米40套，166平米50套，240平米20套。

關于東西兩個區的價格，根據戶型不同，會有一些差異。

1、139平米戶型，東區比西區要貴660元/平米。東區4#預售均價為118881元/平米，西區1#為118220元/平米；

2、166平米戶型，東區比西區要便宜6300多元/平米。東區5#為115387元/平米，西區2#為121698元/平米。

原因是，東區的5#是在南邊第一排，西區的2#南面有小區景觀。

3、關于上下樓價差問題，花姐認為，無論東西區，4樓最適合，比3樓的價格，只高出了2400元/平米出頭。

4、東區的一房一價特點：

5#的二樓不錯，預售價竟然比一層還低；4#302的價格有點異常，竟然比202高出11445元/平米。

5、西區的一房一價特點：

如果不介意頂層，可選西區2#1單元501，它比四樓的價格低了1.49萬元/平米，預售價為11.74萬元/平米，而對門的502室，價格為12.16萬元/平米。

西區4#1單元202室，盡然比102室價格低了622元/平米，為12.755萬元/平米。

海淀陽臺新突破

外界對海淀新豪宅，最期待是在贈送面積上，能否有突破。

這點，中海安瀾北京已小有成就。

在現場實景可以看到，每款戶型南向的窗戶之外，都外掛了“一塊挑板”，不論是洋房，還是疊墅，皆如此。

它被大家稱之為：海淀最寬的“陽臺”——進深0.5米，人是可以完全站在里面，具備陽臺的功能，但不封閉。（詳見《中海地產，發明了一種新陽臺》）

這個"陽臺"，類似于防火挑檐，但又不是防火挑檐，進深沒有達到1米，不計入產權面積，算是一種設計上的創新“發明”。

從建筑設計角度上講，它被稱之為“幕墻造型”。只不過，在實際使用中，有了陽臺的功能，兩全其美。

之前，海淀出現過一步陽臺的項目，是建發海晏，進深約30厘米。

現在，保利熙瑞又有了新的突破。

從目前流出的兩張戶型圖看，165平米和240平米戶型的南向客廳之外，設置了一個陽臺，進深大約1米，不封閉。

這應該是近年來，北京海淀第一個真正意義上的開敞陽臺。

花姐期待，好房子之風，能加速吹向海淀。

保利熙瑞240平米戶型，堪稱完美。

該戶型動靜分離，南向四面寬，廚房旁邊有個超級家政間，主臥和北面的書房，是一個可變的超級套房。

最后，花姐預祝保利熙瑞早日開盤、大賣。