進入金三，南京樓市被河西南的深業(yè)南灣上府刷屏了。

這家已交付，但尚有新房在售的樓盤，給出堪稱“骨折價”的清盤特惠，不僅單價低至3萬上下，還有多重好禮相送。

“這兩天我剛成交一套，基礎(chǔ)包單價2.98萬/㎡，額外送5年物業(yè)費+15萬車位抵用券。”中介小李告訴銳評君。

要知道，2022年10月首開時，南灣上府的基礎(chǔ)裝修均價已超4.6萬/㎡。現(xiàn)在只賣3萬/㎡，什么情況？

01

簡單回顧下深業(yè)南灣上府的基本情況。

項目位于河西南魚嘴，守著地鐵2號線天保街站，南側(cè)直面秦淮新河。周邊有觀潮望云、華潤魚嘴潤府、魚嘴金茂悅、頤和鉑灣、中北金基涵樾府等。

2021年11月25日，經(jīng)過15輪競拍，南灣上府所在地塊被深業(yè)集團以19.8億競得，地價31360元/㎡。

小區(qū)共建設(shè)5棟22-32層住宅，偏純粹改善，戶型分布上（樓棟號僅供參考，以實際為準(zhǔn)）：

8號樓均為143㎡的三房兩廳兩衛(wèi)（橫廳）戶型；

4、7號樓均為165㎡的四房兩廳兩衛(wèi)戶型；

1號樓中間戶為165㎡戶型，邊戶為143㎡的四房兩廳兩衛(wèi)戶型；

5號樓則均為188㎡的四房兩廳三衛(wèi)戶型。

注意，南灣上府是河西南的最后一個“雙限”地塊項目，毛坯銷售限價44440元/㎡，有基礎(chǔ)包和升級包兩種選項。

2022年10月，項目首開推出兩棟樓，面積約165㎡、188㎡，基礎(chǔ)裝修均價46224元/㎡，另有4560元/㎡升級裝修包可選，首付8成。

在當(dāng)時，河西南的嘉璟峰、頤和云臺源筑、楓璟雅園等扎堆“打擂臺”，加上樓市行情已慢慢下行，南灣上府首開并沒能告捷，且后續(xù)的加推也不溫不火。

于是國企深業(yè)，開啟了降價跑量之旅。

南灣上府的總價門檻（不含升級包），從2024年的650萬、620萬，到2025年的500萬，再來到現(xiàn)在的430萬。

根據(jù)中介的介紹，銳評君梳理了項目最新優(yōu)惠情況：

① 143㎡戶型五樓以下2.8萬/㎡、五樓以上3萬/㎡，其他戶型單價3萬左右。最終拿到什么價格，得買房人去現(xiàn)場“砍價”；

② 由于已交付，房源為基礎(chǔ)裝修還是帶升級包已既定，買房人若選擇帶升級包的房源，需額外支付費用；

③ 購房另外贈送5年物業(yè)費+15萬車位抵用券。

這意味著，與前期基礎(chǔ)包均價4.6萬/㎡比，現(xiàn)在賣3萬/㎡的深業(yè)南灣上府，相當(dāng)于打了6.5折。實際單價，甚至還沒有當(dāng)年拿地的地價高。

更何況，買即送5年物業(yè)費，按照4元/㎡/月（含公攤，僅供參考，以實際為準(zhǔn)）計算，選擇143㎡戶型，能少掏超3.4萬物業(yè)費。

打骨折促銷，效果怎么樣？

據(jù)深業(yè)集團對外發(fā)布的海報，3月1日至3月8日，深業(yè)南灣上府摘得3月建鄴新房認(rèn)購套數(shù)、面積、市占率的三冠王（數(shù)據(jù)來源于365智庫）。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，項目首開以來累計推出4、5、7、8號樓共288套房，截至目前，認(rèn)購28套、成交199套，還有61套未售。

02

拋開熱銷與否不談，打6.5折的深業(yè)南灣上府，究竟能不能買？銳評君客觀說幾點。

第一，項目已交付，買了就能住，不存在延期或爛尾風(fēng)險。

去年5月，深業(yè)南灣上府交付了首批3棟住宅。頭排中高樓層，能無遮擋觀賞河西景致。

社區(qū)內(nèi)部，園林景觀采用高低差層疊，植被、水景、休憩區(qū)等交錯，整體觀感不錯。

與同時期產(chǎn)品比，南灣上府大面積干掛鋁板搭配玻璃幕墻的外立面；全兩梯兩戶的配比；室內(nèi)裝修配置和視覺審美等，著實讓市場和買房人刮目相看。

如今項目為已交付的實景現(xiàn)房，款清拿房即可入住，杜絕了期房的不確定性風(fēng)險，買房人可以放心入手。

第二，目標(biāo)板塊為河西南、兼顧學(xué)區(qū)配置的家庭，可以將南灣上府納入備選。

一個現(xiàn)狀：

據(jù)中介介紹，金三疊加教育置業(yè)旺季，眼下河西南的二手房賣得比新房好，其中帶學(xué)區(qū)的小戶型次新房格外受歡迎，部分小區(qū)甚至出現(xiàn)價格小幅回漲的情況。

深業(yè)南灣上府雖然定位偏改善，但此番將單價壓到3萬上下，有與次新房搶客戶的架勢。

按照建鄴區(qū)發(fā)布于2025年5月的學(xué)區(qū)劃分文件：

深業(yè)南灣上府與金鼎灣和禧、建發(fā)珺和府、星葉云墅等，被納入南京外國語學(xué)校河西教育集團，對應(yīng)的小學(xué)和初中分別為南京外國語學(xué)校河西初級中學(xué)第二附屬小學(xué)、南京外國語學(xué)校河西初級中學(xué)。

中介告訴銳評君：“同樣是南外學(xué)區(qū)，我們會建議想花300多萬買魯能公館的買房人帶著看看南灣上府。有一部分客戶綜合對比房齡、品質(zhì)等之后，愿意加預(yù)算選擇南灣上府。”

第三，單價3萬上下的南灣上府性價比拉滿，但與漸成主流的四代宅比，產(chǎn)品設(shè)計難免過時。

毋庸置疑，單價3萬上下就能買到的南灣上府，性價比非常高。

畢竟，同樣已交付但有新房在售的建發(fā)縵云，戶型約123㎡起步，總價得500萬起（僅供參考，具體以案場為準(zhǔn)）；長江之歌、江南玖序、鳳起潮鳴等新盤，更是千萬級的高門檻。

與二手房價相比，去年四季度，建發(fā)縵云124㎡戶型以500萬成交，金鼎灣和禧143㎡戶型則以568萬成交。430萬買南灣上府143㎡新房，不香嗎？

不過，在南京光速迭代新房產(chǎn)品力的當(dāng)下，高得房率；人性化細(xì)節(jié)拉滿；景觀、會所、架空層、地庫、立面等卷出新高度的四代宅，已漸漸成為市場主流。

顯然，對于預(yù)算充足、追求居住品質(zhì)、享受圈層及進階服務(wù)的高端改善買家而言，深業(yè)南灣上府通常不在他們的考量清單內(nèi)。

03

事實上，順應(yīng)下行的樓市行情，這兩年南京降價跑量的新盤不在少數(shù)。

2025年3月，城北高科紫堯星院成為南京樓市的熱門選手，項目銷許均價約3.1萬/㎡，折后約1.9萬/㎡起，當(dāng)月狂賣2.71億。

2025年4月，江北的華昌金沙一品推出多套特價房，打6折后單價1萬8起。要知道，當(dāng)年這個盤加上裝修包，單價要超3萬。

2025年10月，江寧正方新城的山語春風(fēng)“打骨折”促銷，79㎡兩房總價僅65-69萬。以項目2021年3月首開時約2.1萬/㎡的全裝修均價為參考，相當(dāng)于打了4.2折。

面對誘人的折扣，買房人該如何決策？

首先，下行的行情催生樓市分化，一面是滯銷盤打折，一面是核心板塊的四代宅賣得風(fēng)生水起，真金白銀流向了真正的好產(chǎn)品。

需要厘清的是，能穿越周期的往往是品牌房企開發(fā)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。而打折盤，通常存在地段不占據(jù)優(yōu)勢、產(chǎn)品定位錯配、開發(fā)商品牌乏善可陳等“瑕疵”。

在銳評君看來，要將目光放長遠(yuǎn)，未來的流通性、溢價能力等，遠(yuǎn)比眼下的優(yōu)惠重要。

其次，打折盤并非一刀切不能買，關(guān)鍵看自身預(yù)算、實際需求。

地段配套、社區(qū)品質(zhì)、景觀會所……的確是置業(yè)決策時的重要指標(biāo)。但買房人做選擇的底盤邏輯，永遠(yuǎn)得基于自身預(yù)算和實際需求。

前面提到的打折樓盤，開發(fā)、銷售周期都比較長，大多已是現(xiàn)房狀態(tài)。工作生活在堯化門、正方新城一帶，總價預(yù)算一、兩百萬，打折的高科紫堯星院、山語春風(fēng)當(dāng)然可以重點關(guān)注。