近日，為進(jìn)一步做好“十五五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的要素保障工作，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號），內(nèi)容涵蓋13個(gè)方面，涉及新增建設(shè)用地供給、城市更新用地等方面。

　　其中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的相關(guān)規(guī)定受到廣泛關(guān)注！

　　《通知》第十條提到：

　　各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

　　解讀：

　　未來國家新增的建設(shè)用地土地，會優(yōu)先給到國家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目（如基礎(chǔ)設(shè)施、新基建）、民生工程（如保障房、學(xué)校、醫(yī)院）等。

　　經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)（普通商品房、商業(yè)地產(chǎn)等），原則上不能再占用新增建設(shè)土地。

　　注意，這里的新增建設(shè)土地，是指原來的農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，最主要的方式就是征用農(nóng)田。

　　我國土地分為即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三大類，土地總量是不變的，想要新增建設(shè)用地，只能通過減少農(nóng)用地和未利用土地。

　　這個(gè)過程其實(shí)就是各大城市新城擴(kuò)展的主要邏輯方式，俗稱建新城畫大餅。

　　具體到長沙，過去幾年，梅溪湖二期、蘇托垸很多農(nóng)用地就改成了建設(shè)用地，解決了很多懸而未決的問題。

　　今后，這種新調(diào)整的建設(shè)用地，不能建住宅和商業(yè)，只能用來建設(shè)公共設(shè)施。

　　用大白話說就是：由農(nóng)用地新轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，原則上不能再做樓盤開發(fā)了。

　　這就使得各大城市失去了繼續(xù)向外擴(kuò)張的動力，新擴(kuò)張的建設(shè)用地不能用搞房地產(chǎn)開發(fā)了，得不償失。

　　新政策的導(dǎo)向是：不要再攤大餅了，不要盲目建新區(qū)了，城市要轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展。還有那么多城中村和老舊小區(qū)還沒改造，就不要再去征用農(nóng)田搞新區(qū)了。

　　存量建設(shè)用地具體包括兩大類：一是之前已經(jīng)調(diào)整新增的建設(shè)用地，主要是一些上未開發(fā)完畢的新城區(qū)新板塊，比如蘇托垸、高鐵西、梅二等等；而是老城區(qū)的城中村、待拆遷的老舊小區(qū)、廠區(qū)等等。

　　與之配套的政策是，簡化 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界 內(nèi) 征地流程?：在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，?因成片開發(fā)征收土地的，不再單獨(dú)編制 土地征收成片開發(fā)方案。

　　這一調(diào)整大幅簡化了征地審批流程，有利于加快城市更新、城中村改造等項(xiàng)目的落地速度。??

　　就長沙而言，自然資源部新規(guī)會對長沙樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

　　短期來看，其實(shí)沒有什么影響，長沙存量建設(shè)用地充足的很，就怕沒開發(fā)商拿地。

　　這幾年老城區(qū)的土地供應(yīng)明顯增加，主要是認(rèn)可度高，開發(fā)商愿意拿地，市中心的新房樓盤越來越多，這點(diǎn)有目共睹。

　　與此同時(shí)，遠(yuǎn)郊新區(qū)的開發(fā)速度明顯放緩，庫存量巨大，特別是開福北、大澤湖、高鐵西城、會展等片區(qū)，大片的待開發(fā)地塊。

　　長期來看，隨著人口減少，城鎮(zhèn)化速度變慢，城市建設(shè)用地的規(guī)模擴(kuò)展也將嚴(yán)重縮水，目前的遠(yuǎn)郊新區(qū)注定成為城市邊緣地帶，回歸主城的趨勢越發(fā)明顯。

　　這才是這個(gè)文件的深遠(yuǎn)影響！