北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

我有一個房產處置的情況想咨詢下：我和妻子婚前各自手上有一套房產，均無貸款：我的是豐臺玉泉營宜蘭園一區(qū)89平商品房，2022年購入全成本440左右，現(xiàn)在每月租金5150，中介說現(xiàn)在價格280-300左右好出。我妻子在昌平區(qū)玉龍嘉苑有一套96平，成本240左右，現(xiàn)在每月租金2600左右，中介說基本市場估價160左右。

我們兩個現(xiàn)在都在海淀工作，她在北五環(huán)上地附近學校，我在北四環(huán)學院橋。今年有了小寶寶（預產期8月），考慮到房價持續(xù)陰跌、再加上都無法自住，疊加未來孩子上戶口等等情況，開始考慮資產處置的問題。

計劃是處置手頭的房子，拿現(xiàn)金，再加上未來3年應該可以攢到300萬左右，到時候再買海淀非學區(qū)（計劃利用妻子學校的政策保障待遇，但是不確定）。請問您覺得是否這個時候應該處置？怎樣規(guī)劃處置的節(jié)奏？

章哥：

1、宜蘭園不算商品房小區(qū)，是回遷房+保障房為主的，自住更合適。如果現(xiàn)在是5150的租金，那估計價值300萬出頭，也就是600的租售比，5150*600=310萬，再高點兒330差不多了。

另外這套房是兩居室吧？那在這種類型的小區(qū)中戶型偏大了，自住合適，出租的收益不劃算，價格走勢也一般不占優(yōu)。

2、玉龍嘉苑是南口的吧？我前幾年去過一次。這套房應該也是兩居室，同樣是自住合適，再加上這種偏遠地段兒，出租不劃算。但如果這2600是市場價，那160萬的估價應該偏低了，租售比才600都趕上市區(qū)了。又是偏大戶型，所以怎么也得700以上啊，750吧，2600*750=小200萬。

3、海淀非學區(qū)？除非是商住類的，否則海淀哪兒有非學區(qū)的房子啊？所有普宅都帶學位，也就都有學區(qū)溢價，再偏遠的學區(qū)都有學籍價值。

學校能有什么政策保障待遇啊？是集租房嗎？但一般都是企業(yè)的，怎么學校也有啊，錢從哪兒來？這我還真不懂了。要不問清楚吧，看是哪種性質的？當然如果有就肯定是福利，只要低于市場價就行。

4、我要建議就是這兩套房如果不自住，那持有的意義不大。價格走勢都不強，租金收益也低，地段應該也沒什么太好的規(guī)劃，那留著的優(yōu)勢在哪兒啊？

但沒必要現(xiàn)在賣，因為既然市區(qū)的租售比在600多，那收益率就基本等同于銀行存款利率了。甚至現(xiàn)在朝石豐等地的小戶型超過2%的一抓一大把，達到2.5%都不新鮮。這種情況在北京樓市歷史上就出現(xiàn)過三次，1998-2000年前后，2008和2014年前后，也就是三次經濟危機+通縮的時期，每次都是房價的相對低谷期。現(xiàn)在是第四次，所以這會兒賣掉不合適，再等等行情吧。

此外您這買“海淀非學區(qū)”的我沒看懂，不太理解。或者這么說吧，如果是海淀的房子，那哪怕是福利房vs保障房都是有學區(qū)溢價的，除非是不帶學位，但如果不帶學位，那這是什么房產性質？問清楚吧。

5、最后多說一句，有個叫李嘉誠的香港老頭兒說過一句話：房產的價值由什么決定？地段地段還是地段兒。

另外一點，如果是自住，那就看自己喜好，戶型偏大的住著更舒服。但如果是不自住的為了出租，那緊湊戶型才收益高呢，兩居室最好控制在7/80平之內，這種的價格走勢才一般不吃虧，流動性也好。當然高檔小區(qū)除外，那有可能是戶型越大的保值越好+好賣，但租金同樣很難占優(yōu)。

6、哦，我終于想明白了，您說的“政策保障待遇”不是指房子，而是指上學的“政保”吧？所以您才想買海淀非學區(qū)房。

如果是這意思，那一般就是爭取“骨干”唄。但房子還是一樣的，海淀沒有非學區(qū)的普宅，至少目前沒有，頂多買到溢價低的而已。

僅供參考。

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