上海
近日濤哥聽到一個消息，龍湖集團地產航道營銷總經理范燊離職了。
隨即濤哥向龍湖內部朋友求證，確認了這一人事變動——
范燊因個人原因離開龍湖，其營銷工作由建造管理部總經理董遷兼任。
據濤哥了解，范燊離職后大概率會先休息一段時間，未來可能嘗試開啟自己的事業，目前并沒有確定的下家房企。
作為龍湖綻放管培生出身的90后核心高管，范燊用15年從一線置業顧問做到集團營銷總，他的離開確實讓人感慨。
與此同時濤哥注意到，不只是龍湖，2025年以來萬科、中海、華潤、招商、中建壹品等多家頭部房企的總部營銷總都經歷密集調整。
今天，濤哥就來聊聊范燊的告別，以及房企營銷總的這一輪換防潮。
1
綻放14年，陪龍湖穿越償債高峰
范燊出生于1990年，本科畢業于復旦大學。
2011年，他作為龍湖綻放管培生加入公司，從上海公司一線銷售做起，此后15年間，先后輾轉廈門、青島、西安、鄭州等城市。
從置業顧問、營銷經理、營銷總監，到副總經理、華中戰區營銷負責人、膠東公司總經理，一步步成長。
2024年龍湖啟動新一輪組織調整，范燊調任地產航道營銷中心總經理，彼時不滿34歲，是TOP10房企中最年輕的總部營銷總之一。
范燊在任的兩年，恰好是龍湖最艱難的償債攻堅期。
2024年龍湖全年實現合同銷售1011億元，回款率超100%，綜合借貸總額較年初下降約163億元，多筆到期債務悉數兌付。
2025年行業持續承壓，龍湖銷售額收縮至631億，但核心資產一個沒有出售，天街一座沒有處置，經營性收入達到267.7億，運營及服務利潤占比超80%。
范燊在任期間，陪伴龍湖穿越了償債高峰，見證了龍湖從「開發商」向「運營服務商」的關鍵轉身。
如今償債高峰已過，拿地收縮、項目減少，在這個節點選擇休息調整、探索新方向，也是一種從容。
15年龍湖，從綻放到綻放，祝福范燊。
2
總經理管營銷，跨界用人漸成常態
接替范燊分管營銷的董遷，走的是一條完全不同的路。
董遷出生于1984年，哈爾濱工業大學畢業，曾供職于中建體系。
加入龍湖后，他先后擔任海廣公司總經理、重慶公司總經理等重要職務，此前任龍湖集團建造管理部總經理——是一位有多個城市公司一把手經驗的綜合管理型干部。
讓做過城市公司總經理的人來管集團營銷，在龍湖內部并不新鮮，此前也有過類似的輪崗安排。而放眼全行業，這種做法近兩年正變得越來越普遍。
比如萬科2025年新設首席營銷官CMO，由原華東區域總經理吳鏑擔任。吳鏑在萬科30年歷任多個管理崗位，是典型的綜合管理人才。
再比如中建智地今年營銷總經理寧可離職后，由副總經理李吉以兼任方式負責營銷工作，李吉此前是負責北京區域綜合管理的干部。
背后的邏輯不難理解：當行業從增量擴張轉向存量經營，營銷早已不是單純的「賣房子」，更需要打通投資、產品、工程、運營的全鏈條協同能力。
而做過城市公司總經理、管過完整業務鏈條的人，天然具備這種綜合視野。
對龍湖來說，隨著開發業務規模收縮、經營性業務占比快速壯大，用一位管過多個城市公司的干部來統籌營銷，是務實的選擇。
3
密集換防，頭部房企營銷總大換防
范燊的離開并非孤例。濤哥盤點了一下，2025年以來頭部房企總部營銷負責人幾乎經歷了一輪集體換防，力度之大在近年少見。
中海地產，2025年集團營銷總張韻樂離職，原中海蘇州公司總經理楊智宇接任。
招商蛇口，2025年總部營銷負責人張哲與原華東區域營銷副總李驍楠對調。
中建壹品，2025年引進在華潤置地深耕17年戰績斐然的許楊出任營銷總。
華潤置地，2026年調動原杭州公司營銷副總朱勇升任集團總部營銷負責人。
中建智地，2026年初原營銷總寧可離職后，副總經理李吉兼任。
密集換防背后，濤哥有幾個觀察：
第一，一線戰功成為第一標準。
楊智宇、李驍楠、許楊、朱勇，無不是用銷售業績證明過自己的實戰型人才。越是逆境，企業越需要從前線帶過兵的人坐鎮中樞。
第二，總經理管營銷成為趨勢。
眾多房企都任用總經理級人才管營銷，說明在開發業務收縮背景下，專職營銷總的角色正在被綜合型人才取代。
第三，密集換人恰恰說明重視。
這兩年行業內不乏“營銷無用論”的聲音，但從頭部房企的動作看，它們比以往任何時候都更在意誰來掌舵營銷——選對人本身就是最大的戰略投入。
營銷總的角色正在被重新定義，不只是賣房子的人，更是懂投資、懂產品、懂運營的全能型統帥。
頭部房企營銷掌門的這一輪大換防，大概率還將會繼續。
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