跌了幾年，光明新盤幾乎便宜了一半。

在高峰期2021年，隨便一個項目售價都接近5萬/㎡，總價幾乎都是400萬起。

▲當年的日光盤售價

而現在，光明新盤低至240萬起買3房。甚至，有的項目已經開始宣傳“0首付”了。

這和光明的供應量有關。

雖然2024-2025年，光明只賣了2宗地，但之前出讓的大幅宗地+舊改，導致光明的庫存并不少。目前，光明可售住宅約2600+套，但光明近期網簽也就250+套左右。

算下來，去化周期超過10個月。

▲深圳市房地產信息平臺

今年，光明潛在入市的項目有10個，合計接近8000套新房。當中只有4個是全新項目，其他都是在售項目要推新品。

同時，光明今年至少還要掛牌5宗宅地，今明兩年的供應估計都不成問題了。

▲僅供參考，請以開發商公布為準

據我們觀察，新項目的特點是：

1、地鐵口/核心位置的項目越來越少；

2、新盤的戶型、公區越做越好，容積率也在下降。

下面，我們通過實探，為大家介紹這些項目的具體情況。

塘尾

項目：深鐵閱洺境花園、潤臻園+潤錦園、松茂御城2期

價格：總價240萬起買3房

配套：13號線月亮路站、深實驗光明學校等

塘尾片區屬于鳳凰街道，相比起鳳凰城/光明大街/光明城等片區，片區存在城中村和工廠。但隨著華潤、深鐵、松茂三大房企進駐開發，也帶來了新的城市面貌。

▲月亮路站周邊多個在建項目

配套方面，最具吸引力的是13號線二期北段月亮路站設在周邊，可以直達南山，銷售們都表示線路將會在6月開通。

教育也是亮點，深實驗光明學校在周邊落地分校，同時還在深中科學城學校學區內。

商業方面，潤宏城自帶約6萬㎡社區級商業，讓周邊“三件套”齊備。

潤臻園+潤錦園：

潤宏城這個巨無霸項目，目前推出過潤瓏苑、潤雅園等產品，目前在售潤臻園，6月或加推6棟產品，潤錦園目前剛出地面，今年有機會推出。

價格方面，可以參考目前在售的產品：

84㎡3房2衛約240+萬起；

89㎡3房2衛約280+萬起；

108㎡4房2衛約320+萬起；

112平方米4房約400萬起。

3房幾乎是光明目前的“地板價”。

具體來看，戶型基本是新規，80公分飄窗、2.4米陽臺，屬于多飄窗、大采光面設計。

▲新規戶型，得房率較高

裝修方面，也可圈可點，包含廚電/玄關收納/衛生間收納等。

▲項目交標樣板間實拍

項目設計水平也不錯，底商已經建成，入戶大堂前采用水景隔離社區商業，內部設置泳池、運動中心等等。

▲底商已建成

小區最高53層左右、3梯6戶，車位比超過1:1.1。

▲已封頂，建設外立面中

松茂御城2期：

項目其實在去年就已經全部備案，但目前還有A/C/D/F座還沒正式推出。

▲項目已是準現房

價格方面，可以參考已推樓棟：

81㎡3房2衛豎廳280萬起、南北通約255萬起；

89㎡4房2衛320萬起；

109㎡4房2衛415萬起；

135㎡5房516萬起。

作為壓了幾年的舊規產品，算上贈送實用率能達到90+%，已經算不錯了，89㎡還做到了4房，有個房間需要用陽臺改造。

▲陽臺改房間

社區雖然也有水景、泳池等，但公區的設計和落地都不如新出的項目漂亮。

另外，項目存在商品房、回遷房混住的情況，只是這部分回遷房是大綠本，不會和商品房搶市場。

項目也有自身優勢：

1、非超高層，層高32層左右，梯戶比2梯4戶/2梯5戶/2梯6戶，樓間距相對開闊；

2、車位比超過1:2，幾乎沒有停車難題；

3、準現房，最遲春節前交付。

深鐵閱銘境花園：

項目剛剛出地面幾層，估計要下半年才能入市。

▲深鐵閱銘境花園出地面數層

項目就在月亮路站旁，是三個項目里離地鐵站最近的，而且13號線是地下線路，沒有地鐵噪音。

據稱，項目主推大戶型，約96-150㎡的3-4房，另有260㎡的大戶型，共約1348套房源，但目前未有具體戶型圖出來。

作為完全新規產品，項目得房率估計會在100%左右。

項目分為2個地塊建設，西地塊為一期、東地塊為二期，共計8棟。

如果參考周邊的價格+項目戶型，上車門檻或是片區最高的，預計會在300萬/套以上。

科學公園

項目：滿京華金碩瑞府

價格：總價340+萬起買3房

配套：深外+南科大+深小附屬學校、科技館、美術館等

科學城南側的建設非常快，滿京華金碩系列、深鐵的2個項目，都在逐漸落成，加上科技館、美術館等慢慢建成，片區嶄新靚麗。

▲科學公園南側

片區幾乎是光明目前的“頂配”，集聚了深外/南科大/深圳小學旗下附屬學校，教育資源集中且優質。

目前，一線科學公園景觀項目都已經建成，不會再有新增地塊。

金碩瑞府在深鐵睿著廣場、金碩和府背后，東西兩邊都是學校，對于有娃家庭來說上學很方便。

項目占地約1.1萬㎡、總建面約10萬㎡，由3棟44-48層的住宅組成，約690多戶，配建一所9班幼兒園，車位比約1:1。

▲金碩瑞府已出地面30多層

項目將在5月左右，推出金碩瑞府約90-120㎡的3-4房。

目前價格暫未出來，可以參考金碩悅府：

約87㎡3房2衛，最低約340+萬起；

約106㎡4房2衛，約428萬起；

約116㎡4房2衛，約485萬起；

約157㎡的5房2衛，約685萬起。

另外，科學城南側在售的還有深鐵睿著廣場，但去化已經超過6成，剩余房源不多。

新湖

項目：越秀星科源啟、振業天境云璽

價格：約300萬出頭起買3房

其實包括科學公園在內，都屬于新湖街道，但越秀星科源啟在科學公園的東側、振業天境云璽在南側，離中心區有一定距離，片區情況不同，但共同優勢是視野好、周邊生態良好。

先說越秀星科源啟。

項目就在歡樂田園西面、科學公園北翼東南面，占地約3.8萬㎡、計容建面約20萬㎡，分三期建設。

目前在售的一期已出地面數十層，已經推了1棟一單元，接下來還有1棟二單元/三單元/四單元要入市。

▲越秀星科源啟出地面數十層

價格方面，一單元目前：

約89㎡3房2衛，最低約300萬起；

約112㎡4房2衛，總價約430萬起。

項目的戶型比較亮眼，約89㎡3房：

一個戶型做到南北通，有獨立的餐廳，最小的房間也有超過6㎡，加上進深0.8公分的L型飄窗，空間比較充裕。

▲89㎡南北通戶型

89㎡還有一個戶型做到了客廳L型采光，視野和光線非常好，能借助飄窗做沙發，讓開間達到約4米。

▲項目創意展示空間實拍

項目一大亮點是公區設計非常漂亮，采用南洋風格，精致洋氣。內部設有會所、泳池等。

▲項目會所

而且，作為非超高層，項目的梯戶比2梯5戶/2梯4戶/3梯6戶，車位比約1:1，是比較少有的低密度小區。

振業天境云璽：

項目在新湖國防教育公園對面、華夏中學一路之隔，斜對面是金地峰境瑞府。

這是土拍而來的項目，由振業集團、天健集團、光明建發三大深圳國企聯合打造。項目占地面積約3.5萬㎡、體量10萬㎡，是圍合大社區，容積率較低。

目前，項目出地面5層，預計下個月開展廳。

▲振業天境云璽出地面數層

雖然還在建設中，但面積段已曝光：

約83㎡3房2衛；

93m-4房2廳2衛；

105m-4房2廳2衛；

115m-4房2廳2衛；

166m-5房2廳3衛。

戶型跨度比較大，據稱加上贈送面積后，得房率超過100%。比如83㎡能做到3房2衛，主臥含飄窗超過20㎡。

項目最大抗性是離地鐵稍遠，最近的光明大街站步行距離超過1公里，商業也需要去到COCO City，周邊有待更新。

長圳

項目：深鐵瑞城

價格：約330萬起買大三房

配套：6號線長圳站、約12萬㎡商業、深中光明科學城學校、中醫院等

作為超級大城項目，深鐵瑞城一期已售，二期25棟4座/6座都已經推出，目前剩下5座和三期產品。

參考目前的售價：

96㎡3房2衛約330萬起；

100㎡4房2衛約343萬起。

項目最大亮點是社區大、園林大、配套好。占地約19萬㎡、體量超過60萬㎡，整體密度低、視野好、居住舒適度高。

項目緊臨6號線長圳站，一站換乘13號線一期（已通車），對面有華潤N次方公園，項目也自帶約6萬㎡的商業，周邊還有深中光明科學城學校、深圳市中醫院等。

這也是10大項目里唯一一個剛需“三件套”都是現成的項目。

另外，項目贈送的裝修配置也不錯，是少有的采用木飾墻面的項目。

▲項目交標

公明

項目：龍湖觀萃苑

價格：待定

配套：6號線紅花山站、紅花山體育中心、少年兒童圖書館、紅花山公園等

項目位于公明中心區，周邊居住氛圍比較成熟，有宏發美域、宏發雍景城等小區，生活氣息濃厚。

觀萃苑是龍湖去年拿下的A627-0268宗地建設的項目，當時的拿地樓面價約1.2萬/㎡，占地面積約2萬㎡、總建面約9.2萬㎡，容積率只有3.1。

▲觀萃苑出地面數層

項目由總高25層的住宅組成，配建1所9班制幼兒園、菜市場等。目前出地面數層，預計5月入市。

據悉，項目主推89㎡3房2衛、110-120㎡4房2衛、135㎡4房3衛產品，但戶型圖還沒出來。梯戶比約2梯5戶、2梯5戶，車位比1:1左右。

項目將是公明第一個真正的新規產品，關注度較高。

周邊配套齊全，有6號線紅花山站、紅花山體育中心、少年兒童圖書館、紅花山公園、大仟里購物中心，以及公明中學、公明中英文學校等，比較宜居。

玉塘

項目：星輝蘭玉庭、天樾和鳴花園

價格：240+萬起買3房

配套：深圳技術大學附屬學校、華中師范大學附屬勤誠達學校、五指耙森林公園等

玉塘片區這幾年出過不少新盤，但位置不集中，目前片區還是以城中村+廠房為主。區域暫時缺乏地鐵，商業除了傳統商場外，商業中心是勤誠達K+廣場。

但片區的優勢產業十分發達，玉塘街道GDP長期位居光明第一，有邁瑞醫療、深圳灣實驗室等入駐，帶來高精尖人才。

先看星輝蘭玉庭。

項目已經是現房，已推售1/2棟，目前還有3棟待售。

▲項目已是現房

價格可以參考在售房源：

約85㎡3房2廳1衛，總價約240+萬起；

約94㎡3房2廳1衛，總價約282萬起；

約113㎡4房2廳2衛，總價約332萬起。

項目的戶型實用率不如新規產品，但價格也是光明的“地板價”了，280+萬就能買90+㎡的大三房。

項目優點：

1、現房，所見即所得；

2、32-33層、梯戶比3梯6戶，比較舒服；

3、車位比達到約1:1.35，適合自駕通勤的朋友。

配套方面，除了沒有地鐵，項目自帶幼兒園，旁邊就是玉律學校，周邊有玉城小學（在建）、深圳技術大學附屬學校(光明)，還規劃一所九年一貫制學校。

周邊還有南海百貨，能滿足基本的生活需求。

再看天樾和鳴花園。

項目在御棠上府周邊，是田寮社區土地整備利益統籌項目的住宅部分，目前還在基坑階段，今年不一定能入市。

項目分為2個地塊開發，08-01-1地塊是天樾和鳴花園，占地約2.6萬㎡，據悉，將建5棟超高層住宅、一所幼兒園；08-04地塊將建寫字樓，命名為“天錦大廈”。

在去年10月，項目動工，但目前還沒出地面，項目的戶型也還沒出來。

價格方面，或許可以參考周邊的御棠上府——約83㎡3房總價230+萬起，單價低至2.8萬/㎡左右。

配套方面，周邊有九鴻世紀廣場、金田灣購物廣場滿足消費需求。

總的來說，光明的新盤供應還算充裕，而且接下來還將供應新的地塊，買房人可以好好挑選適合自己的產品。

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