跌了幾年，光明新盤幾乎便宜了一半。

在高峰期2021年，隨便一個(gè)項(xiàng)目售價(jià)都接近5萬/㎡，總價(jià)幾乎都是400萬起。

▲當(dāng)年的日光盤售價(jià)

而現(xiàn)在，光明新盤低至240萬起買3房。甚至，有的項(xiàng)目已經(jīng)開始宣傳“0首付”了。

這和光明的供應(yīng)量有關(guān)。

雖然2024-2025年，光明只賣了2宗地，但之前出讓的大幅宗地+舊改，導(dǎo)致光明的庫存并不少。目前，光明可售住宅約2600+套，但光明近期網(wǎng)簽也就250+套左右。

算下來，去化周期超過10個(gè)月。

▲深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)

今年，光明潛在入市的項(xiàng)目有10個(gè)，合計(jì)接近8000套新房。當(dāng)中只有4個(gè)是全新項(xiàng)目，其他都是在售項(xiàng)目要推新品。

同時(shí)，光明今年至少還要掛牌5宗宅地，今明兩年的供應(yīng)估計(jì)都不成問題了。

▲僅供參考，請(qǐng)以開發(fā)商公布為準(zhǔn)

據(jù)我們觀察，新項(xiàng)目的特點(diǎn)是：

1、地鐵口/核心位置的項(xiàng)目越來越少；

2、新盤的戶型、公區(qū)越做越好，容積率也在下降。

下面，我們通過實(shí)探，為大家介紹這些項(xiàng)目的具體情況。

塘尾

項(xiàng)目：深鐵閱洺境花園、潤臻園+潤錦園、松茂御城2期

價(jià)格：總價(jià)240萬起買3房

配套：13號(hào)線月亮路站、深實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校等

塘尾片區(qū)屬于鳳凰街道，相比起鳳凰城/光明大街/光明城等片區(qū)，片區(qū)存在城中村和工廠。但隨著華潤、深鐵、松茂三大房企進(jìn)駐開發(fā)，也帶來了新的城市面貌。

▲月亮路站周邊多個(gè)在建項(xiàng)目

配套方面，最具吸引力的是13號(hào)線二期北段月亮路站設(shè)在周邊，可以直達(dá)南山，銷售們都表示線路將會(huì)在6月開通。

教育也是亮點(diǎn)，深實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校在周邊落地分校，同時(shí)還在深中科學(xué)城學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)。

商業(yè)方面，潤宏城自帶約6萬㎡社區(qū)級(jí)商業(yè)，讓周邊“三件套”齊備。

潤臻園+潤錦園：

潤宏城這個(gè)巨無霸項(xiàng)目，目前推出過潤瓏苑、潤雅園等產(chǎn)品，目前在售潤臻園，6月或加推6棟產(chǎn)品，潤錦園目前剛出地面，今年有機(jī)會(huì)推出。

價(jià)格方面，可以參考目前在售的產(chǎn)品：

84㎡3房2衛(wèi)約240+萬起；

89㎡3房2衛(wèi)約280+萬起；

108㎡4房2衛(wèi)約320+萬起；

112平方米4房約400萬起。

3房幾乎是光明目前的“地板價(jià)”。

具體來看，戶型基本是新規(guī)，80公分飄窗、2.4米陽臺(tái)，屬于多飄窗、大采光面設(shè)計(jì)。

▲新規(guī)戶型，得房率較高

裝修方面，也可圈可點(diǎn)，包含廚電/玄關(guān)收納/衛(wèi)生間收納等。

▲項(xiàng)目交標(biāo)樣板間實(shí)拍

項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平也不錯(cuò)，底商已經(jīng)建成，入戶大堂前采用水景隔離社區(qū)商業(yè)，內(nèi)部設(shè)置泳池、運(yùn)動(dòng)中心等等。

▲底商已建成

小區(qū)最高53層左右、3梯6戶，車位比超過1:1.1。

▲已封頂，建設(shè)外立面中

松茂御城2期：

項(xiàng)目其實(shí)在去年就已經(jīng)全部備案，但目前還有A/C/D/F座還沒正式推出。

▲項(xiàng)目已是準(zhǔn)現(xiàn)房

價(jià)格方面，可以參考已推樓棟：

81㎡3房2衛(wèi)豎廳280萬起、南北通約255萬起；

89㎡4房2衛(wèi)320萬起；

109㎡4房2衛(wèi)415萬起；

135㎡5房516萬起。

作為壓了幾年的舊規(guī)產(chǎn)品，算上贈(zèng)送實(shí)用率能達(dá)到90+%，已經(jīng)算不錯(cuò)了，89㎡還做到了4房，有個(gè)房間需要用陽臺(tái)改造。

▲陽臺(tái)改房間

社區(qū)雖然也有水景、泳池等，但公區(qū)的設(shè)計(jì)和落地都不如新出的項(xiàng)目漂亮。

另外，項(xiàng)目存在商品房、回遷房混住的情況，只是這部分回遷房是大綠本，不會(huì)和商品房搶市場。

項(xiàng)目也有自身優(yōu)勢(shì)：

1、非超高層，層高32層左右，梯戶比2梯4戶/2梯5戶/2梯6戶，樓間距相對(duì)開闊；

2、車位比超過1:2，幾乎沒有停車難題；

3、準(zhǔn)現(xiàn)房，最遲春節(jié)前交付。

深鐵閱銘境花園：

項(xiàng)目剛剛出地面幾層，估計(jì)要下半年才能入市。

▲深鐵閱銘境花園出地面數(shù)層

項(xiàng)目就在月亮路站旁，是三個(gè)項(xiàng)目里離地鐵站最近的，而且13號(hào)線是地下線路，沒有地鐵噪音。

據(jù)稱，項(xiàng)目主推大戶型，約96-150㎡的3-4房，另有260㎡的大戶型，共約1348套房源，但目前未有具體戶型圖出來。

作為完全新規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目得房率估計(jì)會(huì)在100%左右。

項(xiàng)目分為2個(gè)地塊建設(shè)，西地塊為一期、東地塊為二期，共計(jì)8棟。

如果參考周邊的價(jià)格+項(xiàng)目戶型，上車門檻或是片區(qū)最高的，預(yù)計(jì)會(huì)在300萬/套以上。

科學(xué)公園

項(xiàng)目：滿京華金碩瑞府

價(jià)格：總價(jià)340+萬起買3房

配套：深外+南科大+深小附屬學(xué)校、科技館、美術(shù)館等

科學(xué)城南側(cè)的建設(shè)非常快，滿京華金碩系列、深鐵的2個(gè)項(xiàng)目，都在逐漸落成，加上科技館、美術(shù)館等慢慢建成，片區(qū)嶄新靚麗。

▲科學(xué)公園南側(cè)

片區(qū)幾乎是光明目前的“頂配”，集聚了深外/南科大/深圳小學(xué)旗下附屬學(xué)校，教育資源集中且優(yōu)質(zhì)。

目前，一線科學(xué)公園景觀項(xiàng)目都已經(jīng)建成，不會(huì)再有新增地塊。

金碩瑞府在深鐵睿著廣場、金碩和府背后，東西兩邊都是學(xué)校，對(duì)于有娃家庭來說上學(xué)很方便。

項(xiàng)目占地約1.1萬㎡、總建面約10萬㎡，由3棟44-48層的住宅組成，約690多戶，配建一所9班幼兒園，車位比約1:1。

▲金碩瑞府已出地面30多層

項(xiàng)目將在5月左右，推出金碩瑞府約90-120㎡的3-4房。

目前價(jià)格暫未出來，可以參考金碩悅府：

約87㎡3房2衛(wèi)，最低約340+萬起；

約106㎡4房2衛(wèi)，約428萬起；

約116㎡4房2衛(wèi)，約485萬起；

約157㎡的5房2衛(wèi)，約685萬起。

另外，科學(xué)城南側(cè)在售的還有深鐵睿著廣場，但去化已經(jīng)超過6成，剩余房源不多。

新湖

項(xiàng)目：越秀星科源啟、振業(yè)天境云璽

價(jià)格：約300萬出頭起買3房

其實(shí)包括科學(xué)公園在內(nèi)，都屬于新湖街道，但越秀星科源啟在科學(xué)公園的東側(cè)、振業(yè)天境云璽在南側(cè)，離中心區(qū)有一定距離，片區(qū)情況不同，但共同優(yōu)勢(shì)是視野好、周邊生態(tài)良好。

先說越秀星科源啟。

項(xiàng)目就在歡樂田園西面、科學(xué)公園北翼東南面，占地約3.8萬㎡、計(jì)容建面約20萬㎡，分三期建設(shè)。

目前在售的一期已出地面數(shù)十層，已經(jīng)推了1棟一單元，接下來還有1棟二單元/三單元/四單元要入市。

▲越秀星科源啟出地面數(shù)十層

價(jià)格方面，一單元目前：

約89㎡3房2衛(wèi)，最低約300萬起；

約112㎡4房2衛(wèi)，總價(jià)約430萬起。

項(xiàng)目的戶型比較亮眼，約89㎡3房：

一個(gè)戶型做到南北通，有獨(dú)立的餐廳，最小的房間也有超過6㎡，加上進(jìn)深0.8公分的L型飄窗，空間比較充裕。

▲89㎡南北通戶型

89㎡還有一個(gè)戶型做到了客廳L型采光，視野和光線非常好，能借助飄窗做沙發(fā)，讓開間達(dá)到約4米。

▲項(xiàng)目創(chuàng)意展示空間實(shí)拍

項(xiàng)目一大亮點(diǎn)是公區(qū)設(shè)計(jì)非常漂亮，采用南洋風(fēng)格，精致洋氣。內(nèi)部設(shè)有會(huì)所、泳池等。

▲項(xiàng)目會(huì)所

而且，作為非超高層，項(xiàng)目的梯戶比2梯5戶/2梯4戶/3梯6戶，車位比約1:1，是比較少有的低密度小區(qū)。

振業(yè)天境云璽：

項(xiàng)目在新湖國防教育公園對(duì)面、華夏中學(xué)一路之隔，斜對(duì)面是金地峰境瑞府。

這是土拍而來的項(xiàng)目，由振業(yè)集團(tuán)、天健集團(tuán)、光明建發(fā)三大深圳國企聯(lián)合打造。項(xiàng)目占地面積約3.5萬㎡、體量10萬㎡，是圍合大社區(qū)，容積率較低。

目前，項(xiàng)目出地面5層，預(yù)計(jì)下個(gè)月開展廳。

▲振業(yè)天境云璽出地面數(shù)層

雖然還在建設(shè)中，但面積段已曝光：

約83㎡3房2衛(wèi)；

93m-4房2廳2衛(wèi)；

105m-4房2廳2衛(wèi)；

115m-4房2廳2衛(wèi)；

166m-5房2廳3衛(wèi)。

戶型跨度比較大，據(jù)稱加上贈(zèng)送面積后，得房率超過100%。比如83㎡能做到3房2衛(wèi)，主臥含飄窗超過20㎡。

項(xiàng)目最大抗性是離地鐵稍遠(yuǎn)，最近的光明大街站步行距離超過1公里，商業(yè)也需要去到COCO City，周邊有待更新。

長圳

項(xiàng)目：深鐵瑞城

價(jià)格：約330萬起買大三房

配套：6號(hào)線長圳站、約12萬㎡商業(yè)、深中光明科學(xué)城學(xué)校、中醫(yī)院等

作為超級(jí)大城項(xiàng)目，深鐵瑞城一期已售，二期25棟4座/6座都已經(jīng)推出，目前剩下5座和三期產(chǎn)品。

參考目前的售價(jià)：

96㎡3房2衛(wèi)約330萬起；

100㎡4房2衛(wèi)約343萬起。

項(xiàng)目最大亮點(diǎn)是社區(qū)大、園林大、配套好。占地約19萬㎡、體量超過60萬㎡，整體密度低、視野好、居住舒適度高。

項(xiàng)目緊臨6號(hào)線長圳站，一站換乘13號(hào)線一期（已通車），對(duì)面有華潤N次方公園，項(xiàng)目也自帶約6萬㎡的商業(yè)，周邊還有深中光明科學(xué)城學(xué)校、深圳市中醫(yī)院等。

這也是10大項(xiàng)目里唯一一個(gè)剛需“三件套”都是現(xiàn)成的項(xiàng)目。

另外，項(xiàng)目贈(zèng)送的裝修配置也不錯(cuò)，是少有的采用木飾墻面的項(xiàng)目。

▲項(xiàng)目交標(biāo)

公明

項(xiàng)目：龍湖觀萃苑

價(jià)格：待定

配套：6號(hào)線紅花山站、紅花山體育中心、少年兒童圖書館、紅花山公園等

項(xiàng)目位于公明中心區(qū)，周邊居住氛圍比較成熟，有宏發(fā)美域、宏發(fā)雍景城等小區(qū)，生活氣息濃厚。

觀萃苑是龍湖去年拿下的A627-0268宗地建設(shè)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的拿地樓面價(jià)約1.2萬/㎡，占地面積約2萬㎡、總建面約9.2萬㎡，容積率只有3.1。

▲觀萃苑出地面數(shù)層

項(xiàng)目由總高25層的住宅組成，配建1所9班制幼兒園、菜市場等。目前出地面數(shù)層，預(yù)計(jì)5月入市。

據(jù)悉，項(xiàng)目主推89㎡3房2衛(wèi)、110-120㎡4房2衛(wèi)、135㎡4房3衛(wèi)產(chǎn)品，但戶型圖還沒出來。梯戶比約2梯5戶、2梯5戶，車位比1:1左右。

項(xiàng)目將是公明第一個(gè)真正的新規(guī)產(chǎn)品，關(guān)注度較高。

周邊配套齊全，有6號(hào)線紅花山站、紅花山體育中心、少年兒童圖書館、紅花山公園、大仟里購物中心，以及公明中學(xué)、公明中英文學(xué)校等，比較宜居。

玉塘

項(xiàng)目：星輝蘭玉庭、天樾和鳴花園

價(jià)格：240+萬起買3房

配套：深圳技術(shù)大學(xué)附屬學(xué)校、華中師范大學(xué)附屬勤誠達(dá)學(xué)校、五指耙森林公園等

玉塘片區(qū)這幾年出過不少新盤，但位置不集中，目前片區(qū)還是以城中村+廠房為主。區(qū)域暫時(shí)缺乏地鐵，商業(yè)除了傳統(tǒng)商場外，商業(yè)中心是勤誠達(dá)K+廣場。

但片區(qū)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，玉塘街道GDP長期位居光明第一，有邁瑞醫(yī)療、深圳灣實(shí)驗(yàn)室等入駐，帶來高精尖人才。

先看星輝蘭玉庭。

項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房，已推售1/2棟，目前還有3棟待售。

▲項(xiàng)目已是現(xiàn)房

價(jià)格可以參考在售房源：

約85㎡3房2廳1衛(wèi)，總價(jià)約240+萬起；

約94㎡3房2廳1衛(wèi)，總價(jià)約282萬起；

約113㎡4房2廳2衛(wèi)，總價(jià)約332萬起。

項(xiàng)目的戶型實(shí)用率不如新規(guī)產(chǎn)品，但價(jià)格也是光明的“地板價(jià)”了，280+萬就能買90+㎡的大三房。

項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：

1、現(xiàn)房，所見即所得；

2、32-33層、梯戶比3梯6戶，比較舒服；

3、車位比達(dá)到約1:1.35，適合自駕通勤的朋友。

配套方面，除了沒有地鐵，項(xiàng)目自帶幼兒園，旁邊就是玉律學(xué)校，周邊有玉城小學(xué)（在建）、深圳技術(shù)大學(xué)附屬學(xué)校(光明)，還規(guī)劃一所九年一貫制學(xué)校。

周邊還有南海百貨，能滿足基本的生活需求。

再看天樾和鳴花園。

項(xiàng)目在御棠上府周邊，是田寮社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的住宅部分，目前還在基坑階段，今年不一定能入市。

項(xiàng)目分為2個(gè)地塊開發(fā)，08-01-1地塊是天樾和鳴花園，占地約2.6萬㎡，據(jù)悉，將建5棟超高層住宅、一所幼兒園；08-04地塊將建寫字樓，命名為“天錦大廈”。

在去年10月，項(xiàng)目動(dòng)工，但目前還沒出地面，項(xiàng)目的戶型也還沒出來。

價(jià)格方面，或許可以參考周邊的御棠上府——約83㎡3房總價(jià)230+萬起，單價(jià)低至2.8萬/㎡左右。

配套方面，周邊有九鴻世紀(jì)廣場、金田灣購物廣場滿足消費(fèi)需求。

總的來說，光明的新盤供應(yīng)還算充裕，而且接下來還將供應(yīng)新的地塊，買房人可以好好挑選適合自己的產(chǎn)品。

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