謝逸楓：2月70城房價呈現結構性分化拐點跡象，防跌信號強烈

文/謝逸楓

3月16日，統計數據顯示，2026年2月70城新建商品住宅房價環比下跌0.3%（1月下跌0.37%（去年1月-12月分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅較1月收窄約0.1%。

2月70城新建商品住宅房價環比下跌0.3%，跌幅比上月收窄約0.1%，同比下跌3.5%，降幅比上月擴大0.2%；二手住宅房價環比下降0.4%，跌幅比上月收窄0.1%，同比下降6.3%，跌幅比上月擴大0.1%，總體房價延續下跌形勢不變。

2026年2月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.3%，跌幅比上月收窄約0.1%，表明房價未止跌，處于延續下跌筑底的調整階段，透露出房價正在復蘇的拐點跡象，也反映出市場供應和購房需求結構性改善的趨勢明顯。

房價未止跌回穩，出現跌跌不休，跌幅反反復復的的背后，根本的原因是短期內政策無法熨平市場供需關系波動，政策持續力不強，效果斷斷續續。同時，去年四季度銷售正增長的復蘇未能延續下來。因此，未來需要加大救市和執行力度。

無論是70城新房價格環比，還是二手房價格環比，均出現跌幅收窄的態勢；一線城市新房價格首次出現止跌信號、二手房價格跌幅收窄；新房價格上漲的城市10個。隨著房價指數拐點跡象信號的來臨，熱點城市的市場真正開始觸底回暖。

筆者認為，盡管2月70城房價環比有所小幅度收窄，同比房價跌幅高位，必須謹慎和防止房價下跌。目前房價止跌企穩基礎不牢固，供需關系、信用、預期和信心的修復放緩的狀況未明顯改變，但是樓市呈現結構性、分化拐點跡象。

第一是2月70個城市新房價格指數環比下跌0.3%，跌幅比1月份收窄約0.1%，已經實現連續4個月出現跌幅收窄。第二是新房一線城市房價率先止跌，一線城市新房價格環比由1月下降0.32%轉為0.0%持平。

這是去年5月份以來首次實現環比止跌，預計一線城市的房價率先止跌。其中北京和上海，新房價格均上漲0.2%，廣州0.0%持平，深圳下降0.3%。北京、上海房價上漲，是限價取消和改善產品集中上市的結構性上漲。

第三是新房的房價上漲城市數量增多。2月70城新房價格環比上漲的城市達10個，較1月增加五個。而二手房價格環比上漲城市為2個，與1月持平。房價上漲的城市，與政策加大力度救市，短期釋放出改善需求入市有直接的關系。

第四是2月70城二手住房價格環比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%，連續2個月跌幅收窄。第五是二手住宅一線城市跌幅收窄最明顯，環比下跌0.1%，跌幅比1月收窄0.4%。北京和上海分別上漲0.3%和0.2%，廣深分別下降0.5%和0.4%。

預計70城房價完成筑底后，將在底部運行6個月-12個月的周期。目前房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導至房價、政策效力持續性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預期和信心弱、租金回報率無法支撐。

筆者認為，短期內房價止跌見底、企穩反彈上漲的條件不具備，傳統房價周期路徑為政策見底-成交量上升-房價止跌見底-企穩反彈上漲，現階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底期，市場分化和結構性明顯，熱點城市復蘇表現起伏。

按照樓市的政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成見底反彈的標志。關鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應持續力能否保持、預期和信心逆轉。

統計數據顯示，2021年9月70城新建商品住宅價格指數環比漲幅為下降0.1%，數據自2015年5月（超6年）以來首次為負。這一輪70城房價自2021年9月新房環比下跌0.1%，下行周期開啟，截至2026年2月，已經連續下跌超過4年（54月）。

未來中國房價到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為當前房地產市場最關心的問題，因為房價下跌超過4年，是下跌周期中最長的房價下跌周期，堪稱史無前例的超跌現象，已經超過市場的預期跌幅和下跌時間。

筆者認為，按照現在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續力及政策落實情況看，預計房地產供需關系和信用修復、庫存去化需2年-3年時間，這一輪拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現房價見底向上。

按照統計部門2026年2月70城房價、供求關系、庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現房價延續下跌筑底、政策效果減弱、分化和結構性信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩條件不符合，短期止跌上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲條件不具備，核心區域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區域、城市、板塊、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是房價下跌城市數量超過上漲數量，呈點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩狀態。

六是市場結構性因素決定一二線核心區域銷量，對房價傳導效應正在減弱。

七是買房置業窗口來臨，現在一二線城市核心區買豪宅、好房子，就是抄底。

八是城市核心區新房有價沒量，二手房有量沒價，二手房價頻頻沖擊新房價。

2月70城一手商品住宅房價環比下跌0.3%，跌幅比上月收窄0.1%

統計數據顯示，2月70城新建商品住宅房價環比下跌0.3%（1月下跌0.37%（去年1月-12月70城房價環比分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅較1月收窄約0.1%。

2月70城新建住宅房價環比下跌0.3%，跌幅比上月收窄0.1%。一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交量增加。二是限價、限簽取消，房企以價換量的促銷減少，價格下降效應放緩。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除網簽數據的滯后性。五是好房子、豪宅的房價形成新的房價體系之錨。五是二手房對新房價沖擊放緩，二手房掛牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大戶型的改善型樓盤成銷售熱點。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅。2025年1月-12月環比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2025年12月連續下跌52個月，一直到2026年2月連續下跌54個月，已經連續下跌超過4年（4年6個月），超過上輪房價下跌周期。

2月10個城市房價上漲，南京、宜昌環比上漲0.2%領漲全國

新房價環比上漲數量來看，2月上漲城市數量為10個，比上月增加5個（去年12月6個、11月8個、10月6個、9月5個、8月9個、7月6個、6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個），釋放出當前房價復蘇的強烈信號。

70城房價環比上漲城市數量來看，上漲城市為10個，比上月增加5個城市。下跌城市53個，比上月減少9個。持平城市7個，比上月增加3個。其中哈爾濱、寧波、合肥、廣州、徐州、溫州、南充，7城房價止跌。

新房價格均環比上漲的城市分別為北京、沈陽、大連、長春、上海、南京、杭州、廈門、武漢、宜昌，其中南京、宜昌上漲0.3%，領漲全國，北京、上海、沈陽、杭州上漲0.2%，沈陽、大連、長春、武漢下跌0.1%。

房價能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上，并且穩定增長。基于政策效應，市場起起伏伏的表現，房價短期內難上漲，處于止跌筑底階段。

2026年2月70城新房價格中，一線城市的上海新房住宅環比0.2%（上月上漲0.0%）持平。自2022年6月份以來一直保持上漲的走勢，已連續上漲44個月，同比上漲4.2%，漲幅持平，堪稱穩漲。二手房價環比上漲0.2%，同比下跌6.2%。

按照城市能級來看，2月一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1%。

形成一線城市房價止跌、二線三線城市房價跌幅收窄的市場格局。除北京、上海環比房價上漲外，廣州房價環比止跌，而深圳的房價依然處于未止跌的下跌筑底階段，完成止跌觸底，短暫內需要時間。

2月一手商品住宅房價同比下跌3.5%，跌幅比上月擴大0.2%

2月70城新建商品住宅房價同比下跌3.5%（去年1月-12月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），跌幅比上月擴大0.2%。

處于未止跌筑底階段，過去3年房價同比下跌基數大，未來需要房地產政策加大力度、規模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，短期內，70城房價同比總體見底、反彈有待觀察。

2月70城新房房價同比跌幅擴大，主要是累計的跌幅擴大，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交減少，帶來的少部分城市結構性房價上漲放緩，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是網簽滯后性的原因。

2月70城新房房價同比下跌3.5%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價上漲預期。

2月70城新建商品住房價同比下跌3.5%，比上月跌幅擴大0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2026年2月，房價同比已經連續下跌47個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2026年2月房價同比連續下跌47個月，達到3年11個月，房價下跌周期超過上輪。

2月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市5個，比上月增加1個。持平1個。下降城市65個，與上月持平。2月70城房價同比上漲的城市分別為上海上漲4.2%、杭州上漲2.7%、合肥上漲1.4%、烏魯木齊上漲0.4%、宜昌上漲0.2%。

按照城市能級來看，區域城市分化嚴重，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1%。上海上漲4.2%，北廣和深分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1%。

形成一二三線城市房價環比跌幅連續5個月擴大的市場格局。其中唯一上漲的上海房價環比上漲4.2%，漲幅與上月持平，呈現房價上漲勢頭放緩的節奏，與政策效力減弱、房企加大促銷有直接的關系。

2月70城二手住宅房價環比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%

2月70城二手住宅房價指數環比下跌0.4%，比上月收窄0.1%（去年1月-12月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%）。

表明房價未止跌，呈現邊際改善趨勢，處于止跌筑底階段。相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2026年2月70城二手住宅房價指數環比分別下跌0.4%，跌幅已經大大收窄。說明目前二手房價已經基本調整到位。

目前二手住宅房價止跌企穩的基礎不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。二手住宅房價跌幅收窄0.1%，重要原因就是二手房掛牌量和法拍房量下降。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2026年2月連續下跌55個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

二手住宅房價環比上漲城市來看，上漲城市2個（北京、上海）、持平2個（沈陽、廈門），下跌66個，比上月減少1個。70個城市的二手住宅房價連續2個月打破0上漲，釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期增強信號。

目前70城二手住宅房價數據來看，總體二手房價止跌見底、企穩上漲的基礎不牢固，條件不具備。因為二手房市場的庫存巨大，掛牌量巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

2月一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4%。北和上分別上漲0.3%和0.2%，廣和深分別下降0.5%和0.4%。二、三線城市分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1%，形成一線二線三線城市跌幅收窄市場格局。

2月一二三線城市二手住宅銷售價格跌幅收窄，主要是二手樓盤大戶型、高價房成交增加，以價換量的市場主流，存在結構性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，二手掛牌和法拍房量下降，部分城市利好政策效應增強。

2月70城二手住宅房價同比下跌6.3%，跌幅比上月擴大0.1%

2月70城二手住宅房價指數同比下跌6.3%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅擴大0.1%，加速下跌。

2月70城二手住宅房價同比下跌6.3%，比上月跌幅擴大0.1%，說明房價處于止跌筑底的調整階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2026年2月房價下跌6.3%，已經連續下跌49個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2026年2月二手商品住宅房價同比連續下跌49個月，房價下跌周期超上輪。

2月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，全面下跌，連續26個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力加大，處于下跌調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

按照城市能級來看，2月一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.6%，降幅與上月相同。北上廣深分別下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%；二線城市同比下降6.2%，降幅與上月相同；三線城市同比下降6.3%，降幅擴大0.2%。說明跌幅顯著。