一家房企的沉默與爆發，往往是行業周期的最好注腳。

2026年上海首場土拍，在多數房企仍以謹慎補倉為主的背景下，上實城開卻投下關鍵一票——

以26.75億元底價摘得徐匯區長橋地塊，一舉吸引了市場的目光。

這家擁有30年歷史的上海本土國資房企，前不久剛剛發布盈利預警，卻在沉寂多年之后重新現身土地市場。

這樣的動作顯然不同尋常，也讓人不禁思考：這一次出手，究竟釋放出怎樣的信號？

如今，不少房企都在收縮戰線、控制風險，上實城開卻選擇在上海落下一枚關鍵棋子。

對它而言，這既像一次久違的發聲，也是一輪新周期到來前的提前卡位。

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蟄伏與進擊

上實城開的這次拿地，表面上看波瀾不驚，底價成交，沒有競價對手，一切按部就班。

可如果將時間軸拉長，就顯得有些不同尋常。

2020年至2022年期間，上實城開保持著一定的投資節奏，陸續摘得上海桂林路航天項目、上海新虹街道商業用地，以及青浦區和臨港的住宅用地。

但2023年至今，它幾乎在上海土地市場銷聲匿跡，很少再有公開市場拿地的聲音。

直到今年2月，一家名為“上海凌云城開置業有限公司”的新公司悄然成立，其背后正是上實城開的身影。

凌云城開成立之后，立馬啟動了對徐匯區S031102單元S04-16地塊的前期研策服務招標。

這一系列動作，猶如一出大戲的幕后彩排，而3月13日的土拍，則是正式登臺的那一刻。

S031102單元S04-16地塊位于徐匯區長橋街道，地處中外環間，毗鄰地鐵15號線羅秀路站及規劃中的26號線，區位優勢明顯。

地塊出讓面積約2.75萬㎡，容積率2.0，起始總價26.75億元，起始樓面價約4.85萬元/㎡。

值得注意的是，該地塊前身為原大華醫院用地，帶有城市更新屬性。也因此，此次出讓的地塊并非純住宅項目，而是包含25%商業的混合用地。

在當下土地市場，純住宅用地往往更受追捧，而含商業比例的地塊，對開發商的資金實力和運營能力要求更高 。

上實城開敢于接手這樣的地塊，在業內人士看來，更像是一次“托底”之舉。

不過，也能看出它對未來市場的信心。這種信心，在當下環境中顯得尤為珍貴。

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虧損與陣痛

就在土拍前三天，上實城開發布了一則盈利警告，預計2025年度股東應占虧損高達9億至10億港元，較2024年3.312億港元的虧損規模顯著擴大 。

公告給出的解釋直白而坦誠：總收入同比減少約65%至75%，毛利同比減少約60%至70%，主要原因是“多個項目錄得的銷售額下降”及“年內交付商品房項目的銷售額大幅減少”。

透過這些冰冷的財務數據，我們必須承認一個現實：在房地產行業的深度調整期，昔日的“國資背景”不再是萬能避風港。

即便是含著金鑰匙出身的房企，也難以獨善其身。

回看上實城開近兩年的財報數據，會發現它的業績似乎陷入了一個難以擺脫的下行螺旋。

2025年的年中報早已顯露端倪，去年上半年營業收入為18.27億港元，較2024年同期下跌38.7%。業績下降的主要原因，是多個項目的銷售表現不及去年同期。

更值得關注的，是盈利能力的持續侵蝕。房地產開發業務的毛利率為14.8%，較2024年同期下跌了6個百分點。與此同時，項目銷售單價也出現不同程度的下調。

單價變化的背后，既是去化壓力下的“以價換量”，也是市場調整期的共同陣痛。

目前，上實城開重點項目主要集中在上海、西安、武漢等城市，包括上海上實望海、天津上實仰山、西安上實啟元等。

整體來看，在售項目數量并不算多，開發拿地也相對謹慎。

在市場觀望情緒濃厚的情況下，如何重新找到增長節奏，是擺在上實城開面前最迫切的課題。

03

換帥與而立

2026年，對上實城開而言還有另一層特殊意義——公司成立30周年。

也正是在這一背景下，公司管理層迎來一次重要調整。

去年8月，掌舵多年的唐鈞辭任，李忠輝正式接棒，出任總裁兼執行董事。

李忠輝，圖源網絡

今年55歲的李忠輝，擁有同濟大學房地產與測量學專業學士學位及中歐國際工商管理學院工商管理碩士學位。

更重要的是，他在地產行業深耕超過30年，堪稱上海城市建設體系中的“老兵”。

在過往履歷中，李忠輝長期活躍于徐匯城市建設體系，早年先后擔任上海市徐匯區房產管理局辦公室副主任、徐匯區房地產交易中心主任。

隨后，他又進入城市開發平臺，出任上海徐匯濱江開發建設投資有限公司董事及總經理、上海西岸開發 （集團） 有限公司董事長及總經理等關鍵崗位。

他既熟悉房地產開發的市場邏輯，也深度參與過城市更新與區域開發，對上海核心區域的城市發展脈絡有著相當深刻的理解。

值得注意的是，李忠輝并非“空降兵”。

早在2020年5月，他就擔任上實城開附屬公司上海城開的黨委書記、副董事長，對公司的業務并不陌生。

新總裁履新不久，上實城開便在今年上海首場土拍中拿下徐匯長橋地塊。

這一動作或許并非簡單的巧合，更像是一種戰略信號的釋放：在30周年的節點上，上實城開準備重新出發。

其實在過去一年，上實城開也在通過一系列資產調整，對自身布局進行重新梳理。

比如出售上海上實醫療美容院有限公司49%股份，獲得收益約843萬元。

與此同時，上實城開還在嘗試探索更多社區與城市服務層面的創新，旗下阡集·創社區“一間教室”啟幕。

這種“有進有退”的策略，體現出國資房企在新形勢下的務實態度，一邊控制風險、優化資產結構，一邊尋找新的發展空間。

對于上實城開而言，過去的高歌猛進已成往事，未來的穩健發展才是關鍵。上海徐匯地塊的獲取，或許正是這種理性投資的最新注腳。

在“滬七條”政策穩定市場預期的背景下，上實城開用行動表明：本土國資房企依然看好上海，依然愿意為這座城市的未來發展貢獻力量。

這家上海本土房企能否借30周年之勢重新出發，市場拭目以待。

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