2026年3月伊始，URI城市租住觀察到，不少國企政策性租賃住房（本文主要指人才公寓與保租房）出現(xiàn)了價格打折的現(xiàn)象，例如杭州西湖區(qū)西投·西悅公寓針對西湖區(qū)人才住房推出的專項租賃政策，租金按人才層級減免：

面向杭州市A-D類人才免租；

市級E-F類及區(qū)級Ⅰ類按市場評估租金40%計；

區(qū)級Ⅱ類50%，區(qū)級Ⅲ類60%，大專畢業(yè)生70%；

畢業(yè)5年內(nèi)本科以上青年再減1個月租金。

3月3日，西安市住建局釋放降租信號，發(fā)布相關(guān)通知明確，外來務(wù)工人員選擇參與保障性租賃住房優(yōu)惠活動的項目，租金可享受10%至50%的大幅優(yōu)惠，切實降低新市民、務(wù)工人員的居住成本。

該現(xiàn)象的發(fā)生，URI城市租住認為，政策性租賃住房租金打折意味著租賃行業(yè)供需關(guān)系與經(jīng)營邏輯正在改變，市場進入更加高度競爭的專業(yè)化運營階段。

01

市場觀察

從租金打折透視資產(chǎn)管理邏輯的深度轉(zhuǎn)型

放眼全國，杭州西投·西悅?cè)瞬殴⒆饨稹?折”、西安10%至50%的大幅優(yōu)惠并非個例：

根據(jù)URI調(diào)研整理，近期多地政策性租賃住房推出大幅租金優(yōu)惠，例如北京“海青安居”對畢業(yè)生實行5-6折；深圳多項目長期6折；珠海、湖北大冶等項目租金7折；上海嘉定雨宸公寓開業(yè)首月減免800元。

從案例來看，這些優(yōu)惠普遍面向人才和新市民群體。西安的政策明確寫道“為解決外來務(wù)工人員住房問題”；珠海東澳島的“保租房”的官方新聞中也提及“更好地滿足包括青年人才在內(nèi)的投身海洋經(jīng)濟的新市民需求”；杭州的活動更是直接以“人才房專項對接會”的名義，邀請20余家重點企業(yè)參與宣講。

02

風格轉(zhuǎn)向

從被動“房東”到主動“運營服務(wù)商”

細細觀察這些案例，我們可以發(fā)現(xiàn)政策性租賃住房的角色正在發(fā)生轉(zhuǎn)變：

過去，政策性的租賃住房更像是“房東”——等待符合條件的租客進行申請，租金按評估價執(zhí)行；但現(xiàn)階段，保租房的運營方正在逐步轉(zhuǎn)型為主動的“服務(wù)商”，經(jīng)營策略呈現(xiàn)出高度的市場敏感度與客群細分特征，例如開篇提到的杭州人才公寓項目，就在根據(jù)不同的租客人才層次設(shè)置不同的租金優(yōu)惠階梯。

可見，政策性租賃住房的運營模式正經(jīng)歷從“資產(chǎn)管理”向“用戶服務(wù)”的范式轉(zhuǎn)變，在政策保障框架下，引入更為精準的公共服務(wù)機制。

03

原因剖析

為什么政策性租賃住房也開始“卷價格”？

URI城市租住研究認為，本輪國企“房東們”的降價，是多重因素共同作用下的必然選擇。

1

政策層面

自“十四五”期間宣布籌建870萬套保障性住房以來，至“十四五”期末，多地宣布超額完成保障房供給計劃。政策指引下，住房的核心問題從“有沒有”變?yōu)樽〉谩昂貌缓谩?，房源運營中如何讓更多青年入住、負擔得起房租，既是民生之計，也是各城市為了吸引和留住人才必出的手段。

2

市場層面

保租房供應(yīng)量大幅上升或?qū)е率袌龉┐笥谇螅瑢?dǎo)致供需情況發(fā)生改變。在上文提及的“十四五”期間，全國計劃籌建870萬套保租房后，出現(xiàn)大量超大規(guī)模租賃社區(qū)入市的情況：例如上海城投寬庭張江社區(qū)一期與二期一次性投入運營7636套；西安希望里·灤溪推出2524套保租房等。當供應(yīng)充足時，年輕人自然偏好選擇租金在承受能力范圍內(nèi)的房源。

當前經(jīng)濟下行周期疊加就業(yè)壓力加劇、AI 技術(shù)對傳統(tǒng)崗位的替代效應(yīng)，居民收入預(yù)期走弱、消費降級趨勢顯著，居住作為剛性支出率先收縮，租賃需求整體承壓；同時，年輕群體購房觀念轉(zhuǎn)變、結(jié)婚率與出生率持續(xù)走低，進一步弱化住房租賃市場需求，形成供需失衡格局，推動租金持續(xù)下行。

我國住房租賃市場呈現(xiàn)典型的金字塔結(jié)構(gòu)，保障性租賃住房等政策性房源位于頂端，市場化機構(gòu)公寓、存量民宅依次分布于中下部；市場收縮與租金下行呈現(xiàn)由下至上傳導(dǎo)特征：體量最大的存量民宅最先面臨生存壓力，純市場化盈利導(dǎo)向的長租公寓運營承壓、風險暴露，低品質(zhì)老舊租賃房源率先進入調(diào)整周期，即便處于金字塔頂端的政策性保障房源，亦在市場整體下行中逐步受到波及，成為本輪租賃市場租金下調(diào)的核心邏輯。

3

城市治理層面

租金是“小賬”而人才是“大賬”。從純粹的商業(yè)邏輯看，降租意味著租金收入的直接減少，但這對于運營保租房的國企而言是“小賬”；更重要的是通過降低租金能夠吸引和留住人才，對于地方的企業(yè)經(jīng)營、長久經(jīng)濟發(fā)展意義重大，當越來越多的人才留下，未來為城市、地區(qū)創(chuàng)造的稅收、帶動的消費等都將反哺地方財政，對于地方政府而言是一筆更大的賬。

04

行業(yè)轉(zhuǎn)型

運營能力提升驅(qū)動行業(yè)門檻升高

URI城市租住認為，保租房、人才公寓降價，影響絕不僅僅是房子本身，更是整個租賃市場的生態(tài)。

本輪租金價格調(diào)整，標志著住房租賃行業(yè)正式進入深度調(diào)整階段。隨著國企運營的保租房、人才公寓主動下調(diào)租金，市場將進一步洗牌：那些僅靠賺取租金差價、產(chǎn)品與服務(wù)缺乏競爭力的運營商，將面臨愈發(fā)嚴峻的生存壓力。在當前市場環(huán)境下，國企主動降租，更彰顯了其社會責任與民生溫度。

在此背景下，租客也將更加理性，不再只單純比價，而是更傾向選擇安全、穩(wěn)定、靠譜的公寓品牌。對公寓運營商而言，唯有提升核心運營能力，才能在大浪淘沙中站穩(wěn)腳跟。企業(yè)需從傳統(tǒng) “包租方” 向綜合 “服務(wù)商” 轉(zhuǎn)型，通過靈活優(yōu)惠、個性化服務(wù)、貼合年輕群體需求的配套體驗等方式提升吸引力，以穩(wěn)定且較高的出租率，保障持續(xù)健康的現(xiàn)金流。

05

趨勢展望

吸引租客不能僅靠“價格戰(zhàn)”

新聞只是引線，而它背后折射出國企降價的普遍現(xiàn)象，代表租賃市場正在走向成熟的必經(jīng)階段——從粗放擴張轉(zhuǎn)向精耕細作，普遍降價后，僅靠低價吸引租戶的競爭力將會下降，而如果希望收取一定的溢價，則公寓一定要能夠提供值得客戶買單的服務(wù)，公寓運營商也將從資源驅(qū)動轉(zhuǎn)向運營驅(qū)動。

URI城市租住認為，對于那些習慣了在“租金差”中安穩(wěn)生存的玩家而言，降價調(diào)整無疑是痛苦的；但對于整個行業(yè)而言，此刻正是那些服務(wù)更專業(yè)、運營能力更強的企業(yè)在行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)位置的好時機。

未來的租賃市場中，“價格+產(chǎn)品+服務(wù)+社群”的綜合實力，才是決勝的關(guān)鍵。無論國企還是民企，誰能提供更具性價比和體驗感的居住解決方案，誰就能贏得客戶。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)復(fù)核、URI調(diào)研及data bank

撰文: URI研究中心

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