01

房?jī)r(jià)，真的漲起來(lái)了！

就在剛剛過(guò)去的這個(gè)春節(jié)，北京、上海的二手房?jī)r(jià)格雙雙環(huán)比上漲0.3%和0.2%，新房?jī)r(jià)格也分別上漲0.2%。

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更夸張的是香港。

2月整體物業(yè)成交量達(dá)到7924宗，環(huán)比暴漲84%，創(chuàng)下22個(gè)月次高！二手樓價(jià)更是創(chuàng)下逾2年新高，港島和新界東樓價(jià)單月暴漲超過(guò)2%！

有圖有真相。

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更夸張的是，現(xiàn)在香港已經(jīng)出現(xiàn)了業(yè)主反價(jià)、買(mǎi)家追漲的現(xiàn)象。有業(yè)主持有僅8個(gè)月后增值100萬(wàn)港元。

這才是真正的市場(chǎng)回暖信號(hào)。

當(dāng)買(mǎi)家開(kāi)始追漲，當(dāng)業(yè)主開(kāi)始惜售，當(dāng)成交量開(kāi)始放大，這就說(shuō)明市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)徹底扭轉(zhuǎn)了。

當(dāng)很多重慶人還在糾結(jié)房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌的時(shí)候，北上深港的樓市已經(jīng)開(kāi)始火了！

02

為什么樓市會(huì)在2026年春節(jié)后突然啟動(dòng)？

其實(shí)背后有三個(gè)關(guān)鍵因素在共同發(fā)力。

第一，政策的轉(zhuǎn)向。

過(guò)去幾年，一線(xiàn)城市的限購(gòu)、限貸、限售政策把市場(chǎng)壓得死死的。但從去年下半年開(kāi)始，北京、上海精準(zhǔn)放松限購(gòu)，降低首付比例，降低貸款利率；

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香港更是直接“撤辣”，取消了所有針對(duì)樓市的額外印花稅。

當(dāng)政策從“壓制”轉(zhuǎn)向“提拉”的時(shí)候，市場(chǎng)的反應(yīng)是非常迅速的。

第二，庫(kù)存的出清。

很多人不知道，一線(xiàn)城市在過(guò)去三年其實(shí)經(jīng)歷了一輪非常徹底的庫(kù)存出清。

上海中心城區(qū)的新房庫(kù)存已經(jīng)降到了12個(gè)月以?xún)?nèi)，深圳更是創(chuàng)下四年新低。

圖源深圳發(fā)布

當(dāng)供應(yīng)不足的時(shí)候，價(jià)格上漲是必然的。

第三，需求的回歸。

過(guò)去幾年，很多剛需和改善需求被壓制了。不是不想買(mǎi)，而是在等。

等房?jī)r(jià)跌到底，等政策再放松一點(diǎn)，等自己的收入再漲一點(diǎn)。

但當(dāng)他們看到一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，看到成交量開(kāi)始放大，看到身邊的人開(kāi)始入市的時(shí)候，這些被壓制的需求就會(huì)集中釋放。

而這種釋放，會(huì)形成一種“羊群效應(yīng)”，推動(dòng)市場(chǎng)快速升溫。

03

也許有人會(huì)說(shuō)，北上深港漲了關(guān)我們重慶什么事？

我告訴你，關(guān)系大了！

中國(guó)樓市從來(lái)都不是各自為戰(zhàn)，而是一個(gè)相互聯(lián)動(dòng)的整體。一線(xiàn)城市就像樓市的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，一旦啟動(dòng)，熱度就會(huì)逐級(jí)傳導(dǎo)。

其實(shí)背后的邏輯非常簡(jiǎn)單。

第一，信心的傳導(dǎo)。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲，意味著市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心開(kāi)始恢復(fù)。這種信心會(huì)快速傳導(dǎo)到二線(xiàn)城市，改變購(gòu)房者的預(yù)期。

當(dāng)大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)要漲的時(shí)候，觀望的人就會(huì)加速入市，而這種入市行為本身就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

預(yù)期，有時(shí)候比政策更重要。

第二，資金的溢出。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲之后，很多投資客會(huì)發(fā)現(xiàn)一線(xiàn)城市的投資門(mén)檻太高了。北京一套普通的兩居室動(dòng)輒七八百萬(wàn)，深圳的老破小都要五六百萬(wàn)。

這個(gè)時(shí)候，他們就會(huì)把目光轉(zhuǎn)向價(jià)格洼地。

而重慶，恰恰就是全國(guó)最大的價(jià)格洼地。

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北京的房?jī)r(jià)是重慶的5倍；同是西部雙子星的成都，房?jī)r(jià)也已經(jīng)接近重慶的2倍。

當(dāng)一線(xiàn)城市的資金開(kāi)始溢出尋找價(jià)值洼地的時(shí)候，重慶會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)目標(biāo)？

第三，政策的共振。

這一輪一線(xiàn)城市的回暖，背后是政策的強(qiáng)力支撐。北京、上海都在精準(zhǔn)放松限購(gòu)，降低首付比例，降低貸款利率。

而重慶在2月9日也發(fā)布了穩(wěn)樓市22條新政，從供給端到需求端全鏈條發(fā)力。

圖片截自重慶住建委官網(wǎng)

當(dāng)全國(guó)的政策都在往一個(gè)方向使勁的時(shí)候，樓市的拐點(diǎn)就真的來(lái)了。

回顧過(guò)去20年中國(guó)樓市的每一輪牛市，無(wú)一例外都是從北上深開(kāi)始的。

2009年，北京率先啟動(dòng)，隨后上海、深圳跟進(jìn)，接著成都、杭州、南京等強(qiáng)二線(xiàn)爆發(fā)，最后連三四線(xiàn)城市都跟著漲了一波。

2016年也是一樣。深圳先漲，然后上海、北京，接著合肥、南京、杭州、廈門(mén)輪番上陣，最后連云南大理的房?jī)r(jià)都翻了倍。

歷史總是驚人地相似。

而這一次，當(dāng)北上深港再次率先啟動(dòng)的時(shí)候，你覺(jué)得重慶還能獨(dú)善其身多久？

04

重慶在過(guò)去三年做的事情，和一線(xiàn)城市其實(shí)是一樣的：縮減土地供應(yīng)、收購(gòu)存量商品房、回收閑置土地。

這套組合拳打下來(lái)，重慶的庫(kù)存壓力已經(jīng)大大緩解。

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)，2024年底重慶中心城區(qū)可售存量約為340萬(wàn)方，而政府收購(gòu)的存量商品房就超過(guò)50萬(wàn)方，直接減少了近15%的庫(kù)存。

再加上去年回收的323宗閑置土地，相當(dāng)于把過(guò)去兩年新供應(yīng)的土地又收回去了九成。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

供應(yīng)在減少，庫(kù)存在出清，政策在支持。

樓市行情從一線(xiàn)城市傳導(dǎo)至重慶的時(shí)間，會(huì)比很多人想象的要快得多。

根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，2026年1-2月重慶中心城區(qū)商品房成交112.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.9%。

其中2月成交46.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.4％

圖源重慶住建官微

看到?jīng)]，重慶樓市也已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)了。

但如果你仔細(xì)看成交結(jié)構(gòu)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的變化：

高品質(zhì)“好房子”成交面積占比達(dá)到了28%！

圖源財(cái)聯(lián)社

2月重慶成交量TOP10的樓盤(pán)中，四代宅和“好房子”更是占據(jù)了前九位。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

什么意思？

意味著改善型需求正在加速入市，而這些改善型客戶(hù)買(mǎi)的都是單價(jià)2萬(wàn)以上的高端樓盤(pán)。

有錢(qián)人已經(jīng)開(kāi)始出手了！

過(guò)去三年，這些有購(gòu)買(mǎi)力的改善型客戶(hù)一直在觀望，手上握著現(xiàn)金不敢動(dòng)。

但現(xiàn)在，當(dāng)他們看到一線(xiàn)城市開(kāi)始漲了，看到重慶的供應(yīng)開(kāi)始減少了，看到《好房子十條》發(fā)布之后新房的品質(zhì)和價(jià)格都在提升了，他們坐不住了。

因?yàn)樗麄兒芮宄粋€(gè)道理：等，是等不來(lái)更低的價(jià)格的。

當(dāng)市場(chǎng)的拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)候，再不出手，就真的來(lái)不及了。

05

我知道很多人會(huì)說(shuō)，過(guò)去三年房?jī)r(jià)一直在跌，誰(shuí)知道這次是不是假摔？

這個(gè)質(zhì)疑很正常。

但你們有沒(méi)有想過(guò)，為什么這一次不一樣？

因?yàn)檫@一次的回暖，不是靠政策刺激出來(lái)的虛火，而是供需關(guān)系真正發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

部分一線(xiàn)城市核心區(qū)域的庫(kù)存已經(jīng)降到了6個(gè)月以?xún)?nèi)，重慶的庫(kù)存也在快速出清。

重慶庫(kù)存去化走勢(shì)（圖源重慶銳理數(shù)據(jù)）

當(dāng)供應(yīng)不足的時(shí)候，價(jià)格上漲是市場(chǎng)規(guī)律，不是誰(shuí)能阻擋的。

更何況，這一次還有《好房子十條》在背后推動(dòng)。

當(dāng)新房的建造成本大幅提升，當(dāng)層高、隔音、智能化、綠色建材都成為標(biāo)配，當(dāng)新房的品質(zhì)全面碾壓老破小的時(shí)候，你覺(jué)得開(kāi)發(fā)商還會(huì)按照以前的價(jià)格賣(mài)嗎？

成本上去了，品質(zhì)上去了，價(jià)格不上去才是怪事。

06

最后我想說(shuō)的是，樓市的周期從來(lái)都不是直線(xiàn)的。

有漲就有跌，有跌就有漲。

過(guò)去三年跌得越狠，未來(lái)反彈的力度就越大。

北上深港已經(jīng)用真金白銀告訴我們：這一輪上漲周期，真的開(kāi)始了。

而重慶，作為全國(guó)最大的價(jià)格洼地，作為西部唯一的直轄市，作為國(guó)家戰(zhàn)略重點(diǎn)支持的城市，會(huì)缺席這一輪行情嗎？

我的判斷是：不會(huì)。

并且這個(gè)時(shí)間窗口，不會(huì)超過(guò)半年。