2025年，代建市場在經歷持續擴容后，正邁向一個更注重發展質量、專業內涵與結構性機遇的新階段，行業發展邏輯已從“規模擴張”全面轉向“效益優先、專業深耕”。

在此階段，精準的行業定位與能力評估成為企業把握機遇、應對挑戰的重要前提。而客觀、全面地評估企業綜合能力，對于引導行業健康發展、助力企業校準戰略方向具有重大意義。

01

增速換擋、滲透提升
代建賽道進入平穩分化新階段

2025年，代建市場新拓展面積達2.45億平方米，較上一年度增長14%，較2024年的增長率提升1個百分點，總體規模再創歷史新高，與2020年相比，規模已然實現翻倍增長。但增速來看，2024年和2025年盡管規模逐年上升，但在多重因素的影響下，增速大幅放緩。兩年同比增速較2023年分別下降14個百分點和13個百分點。由此可見，代建企業新拓展業務的難度在增大，這也從側面證實當前代建領域已逐步進入平穩分化、競爭加劇的新階段。

新階段下，代建賽道呈現兩個明顯的特征：

第一，入局企業飽和，代建費率逐步走低、利潤收窄。2025年以來代建市場格局漸趨穩定。入局企業數量未出現增長，無論是從規?？臻g的吸引力還是企業主體的主動性來看，未來新增企業布局代建業務的可能性較小。而在競爭不斷加劇的背景下，代建費率持續走低，進一步壓縮了代建企業的利潤空間。一方面，委托方的溢價能力有所增強；另一方面，企業主動選擇讓利以獲取更多項目。就住宅項目而言，代建費的持續下行態勢，使企業進入“微利競爭”甚至“低價內卷”階段。

第二，“爆發式”增長后項目逐漸入市，代建滲透率創新高。2025年，重點城市代建滲透率達到7.9%，創下歷史最高紀錄，較2024年提升了1.2個百分點，與2023年相比幾乎實現翻倍增長，但其增速相較于2023年、2024年的黃金發展期有所減緩。在平穩分化的新階段下，各家代建企業項目選擇逐步轉向二線，反映到代建滲透率上，呈現出“一線城市為價值洼地、二線城市持續攀升、三四線城市先升后降”的格局。

02

紅海角逐、梯隊分化
綜合能力呈現“頭部穩定、尾部洗牌”的格局

從過去兩年代建企業綜合能力排名的變化情況來看，排名變動的幅度正在縮小，這表明整體格局相對穩定。然而，從細分層面來看，各梯隊之間，尤其是“尾部”代建企業，歷經多次洗牌，變動幅度較大。

2025年綜合能力30強企業與2024年、2023年相比，變動率分別為13%和20%，變動幅度有所收窄，重合度有所提升。一方面，盡管有大量房地產企業涉足代建業務，但真正能夠在市場中沉淀下來并持續進行布局的企業數量有限，不超過40家；另一方面，這也反映出經過一年多的洗牌與調整，目前代建賽道的整體格局保持相對穩定。

但各梯隊之間存在顯著差異，“頭部、腰部”梯隊保持穩定，“尾部”梯隊競爭激烈。

2025年綜合能力前十名企業與2024年、2023年相比，變動率僅為20%，這充分表明在頭部領域，代建企業的集中度較高，尤其是前五名企業，近兩年幾乎完全重合，綠城管理、藍城集團、潤地管理、金地管理4家企業連續三年位列前五。而綜合能力排名11-20名的企業，其變動率正在收窄，2025年較2024年、2023年的變動率分別為30%和40%，近三年“新進”的代建企業迅速成為賽道的中流砥柱。競爭最為激烈的梯隊為排名21-30名的企業，該梯隊不斷經歷洗牌和淘汰。實際上，自2021年以來，部分發展較早的浙系代建企業以及依靠紓困代建業務起家的企業，在這一輪擴張中已明顯落后。

03

央企領銜、民企穩固
綠城管理、藍城集團等代建"老兵"保持領先

從2025年中國房地產企業代建綜合能力30強來看，有三個方面值得關注：

首先，30強中民營代建企業數量過半數。從上榜企業性質來看，民企數量占比達63%，如藍城集團、龍湖龍智造、新城建管、藍綠雙城等均位列前十。實際上，部分民營房企在投資拿地減少之后，充分利用并保持企業的品牌和運營能力，積極布局代建板塊，獲取額外收入和利潤。

而起步較早且專注代建的民企近兩年也在不斷擴寬自身護城河，提升市場占有率。例如藍綠雙城，憑借“共建”模式贏得政府、市場信任，其中“城市共建”已在溫州、湖州、寧波、衢州、南京等地落地，并催生出玉蒼藍綠、藍綠雁蕩、藍綠仁皇等具有地方標識度的共建品牌。

此外，央企數量為5家，包括綠城管理、潤地管理、招商蛇口等；地方國企中，遠洋建管、建發更新建管、綠地智造等排名靠前。

其次，具有先發優勢的老牌代建企業發展保持穩定、高效。從代建綜合能力頭部企業來看，均是深耕代建領域多年的領軍者和“老兵”，綠城管理、藍城集團、潤地管理、金地管理、龍湖龍智造位居前五。

其中，作為代建行業的開創者與引領者，綠城管理與藍城集團憑借深厚的行業積淀與卓越的專業能力，蟬聯代建綜合能力前兩位。

作為代建行業的先行者和絕對龍頭，綠城管理在2025年展現出強勁的綜合競爭力與抗周期韌性。2025年以3535萬平方米的新簽約代建規模、93.5億元的代建費及近8萬套的交付量持續領跑行業，核心數據穩居榜首。其核心競爭力不僅在于規模的斷層領先，更體現在深耕高能級城市帶來的項目兌現能力。另外，憑借資本市場背書與規范化治理體系，綠城管理構建了難以復制的品牌護城河。

藍城集團深耕代建領域多年，始終保持輕資產運營的領先優勢。面對行業變局，憑借全產業鏈資源整合能力與“代建+運營”的創新模式，在保障房建設、城市更新及不良資產紓困等領域展現出強大的價值創造能力，是代建賽道中特色化發展的典范。

最后，如新城建管、遠洋建管、建發更新建管等，憑借差異化特色與獨特核心競爭力，迅速崛起并成長為行業關鍵力量。以遠洋建管為例，作為遠洋集團旗下輕資產代建專屬服務平臺，一直以來以“項目醫生”為角色標簽，秉持“雙乙方”服務理念，聚焦全周期、全業態、全鏈條代建服務。近兩年在拓展保持高速發展，2025年新拓代建項目面積1019萬平方米，同比增長81%，遠超行業平均。其中商業代建、政府代建比重不斷攀升。尤其是商業代建，2025年超過700萬平方米，同比增長近一倍。

04

從規模擴張邁向高質量發展
代建仍是長周期下重要的戰略性賽道

伴隨代建行業邁入平穩分化的發展新階段，加之市場收入預期尚未回暖、房地產行業持續低迷、企業競爭愈發激烈等多重因素，代建行業拓展增速難以維持此前的高速增長態勢，整體規模大概率將呈現“先穩后升”的發展趨勢。

促使這一趨勢形成的核心變量在于市場需求結構的演變。一方面，隨著行業回暖，城投平臺拿地開發的積極性逐步提高，成為重要的增量來源。隨著城市化進程的深入，居民對高品質住宅及配套設施的升級需求不斷釋放，代建企業憑借專業化管理經驗與技術優勢，能夠有效滿足市場對工程質量與開發效率的雙重要求。尤其需要關注的是，在“新發展模式”“好房子”等政策引導下，城投體系內沉淀的大量未開發土地資源正加速轉化為代建服務的潛在訂單。

另一方面，行業風險出清進程重塑了業務機遇。資產管理公司（AMC）的業務重心已從前期“保交樓”的應急攻堅，轉向對社會存量不良資產的系統性盤活。這一轉變直接為代建企業開辟了新的業務領域：大量曾停滯或陷入困境的項目，借助AMC的資源整合能力有望重新啟動建設。代建企業可通過參與此類項目，運用專業技術重新規劃方案、優化成本管控與工期安排，既能提升項目的市場競爭力，又能確保項目按期保質交付，實現多方共贏。

政策層面的持續支持也為行業發展增添了動力。各級政府高度重視城市更新與基礎設施建設，相繼出臺土地、稅收、審批等方面的支持政策，不僅拓展了代建服務的應用場景，更通過制度保障降低了項目落地的不確定性。

由此可見，即便行業進入調整期，從長周期視角來看，代建賽道依然是企業不可或缺的戰略性布局方向。

說明：克而瑞及克而瑞·深度咨詢|普睿聯合發布

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