劉強東“牽手”王健林，原來倆人竟然是地產同行？

在萬達深陷債務危機之時，沒想到劉強東出手了？

京東和萬達公告，京東和萬達正在籌備折扣超市的合作，從而為萬達注入新的商業活力。京東折扣超市全國第10家門店將落戶安徽宿州CBD萬達廣場，于3月25日正式營業。

劉強東此時出手，對焦頭爛額的王健林來說就是雪中送炭。畢竟此時的王健林債務壓力巨大，短期償債缺口巨大，2025年萬達商管一年內到期債務超400億，賬面現金僅116億，資金缺口近300億；疊加對賭回購、股權凍結、債權人追討，資金鏈瀕臨斷裂。為償還債務，王健林被迫出售核心資產，從酒店、文旅到萬達廣場，已累計出售超80座廣場。2025年5月，將北京、上海、廣州等39城48座核心萬達廣場打包出售，這是萬達最后的“現金奶牛”，京東不亞于充當了“白衣騎士”。

對萬達而言，引入京東折扣超市這樣的主力店，還能帶來其他好處。比如激活萬達的商業活力，為萬達商管上市增加投資信心。京東在離線超市布局上，并不是只做折扣超市，還有主打中高端市場的七鮮超市，兩者相互配合，覆蓋不同的消費群體。

其實京東和萬達頗有淵源。早在2025年5月，京東潘達就聯合多家公司共同設立合營企業，收購了大連萬達商管48家目標公司的100%股權，涉及全國39個城市的48座萬達廣場項目；同年8月，京東旗下公司又聯合萬達共同出資成立合伙企業，出資額80.53億元。

京東折扣超市落地萬達，或只是劉強東的一次試點，對王健林卻有著非同尋常的意義。

劉強東和王健林算同行？

1954年出生的王健林今年72歲，劉強東出生于1974年，現年52歲，兩人年齡差高達20歲。

王健林一直做地產和文旅，幾乎沒有涉足過互聯網電商。劉強東雖以互聯網電商起家，但是京東旗下有產業園區地產企業京東智能產發股份有限公司（即京東產發），而且2026年1月，京東產發第二次向港交所遞交A1申請文件，披露了公司的資產規模、業務構成、競爭優勢等。

京東產發的模式類似大家較為熟悉的普洛斯、易商紅木，一手是園區開發、建設、運營，一手是基金投募管退，主要賺取持有資產的租金收入、出售資產的增值收入，以及基金管理收入和分潤。

令外界震驚的是，據京東產發遞交申請顯示，京東產發開發、持有或管理龐大的基礎設施資產組合，包括259個物流園、20個產業園以及6個數據中心基礎設施（中國大陸232個、亞太35個、歐洲16個、中東2個）。同時，京東產發還主導設立了五只核心基金、一只開發基金、一只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所上市的一只基礎設施證券投資基金。這等于說，劉強東和王健林其實算是地產同行。

截至2025年9月30日，京東產發資管規模總額1215億元（12.8%位于境外），總建筑面積2710萬平方米。在“新經濟基礎設施”這個領域，以建筑面積計，京東產發在亞太排第三（易商紅木、普洛斯分列1、2），在中國排第二（僅次于普洛斯）。

從個人私交來看，在此之前劉強東和王健林很少有交集。公開資料顯示，劉強東和王健林之間兩人極少同框、無公開私交互動，王健林的核心好友除地產圈幾位大佬之外，圈外人士董明珠和張近東算是其私交甚好的好友，互聯網行業則有馬化騰等朋友。

2017年烏鎮互聯網大會，劉強東演講時說“富到賺一個億都是小目標”，而王健林此前也說過類似的話。此外，2018年京東聯合騰訊投資萬達商業，但是這更多的是商業行為。這次投資萬達由騰訊馬化騰牽頭，京東、蘇寧、融創聯合投資萬達商業340億元，京東出資50億元。

在2025年5月的收購完成后，王健林保留萬達運營權，繼續收管理費，核心資產的所有權已經易主。事實上已經由房東變成了“管家”，而劉強東則成了事實上的“房東”。

合作到底對誰有好處？

2025年，劉強東開始大力押注硬折扣超市，涿州首店開業兩天吸引超10萬顧客，宿遷四店同開單日客流破30萬，隨后京東折扣超市以雷霆之勢在全國跑馬圈地，短短數月就在河北、江蘇、安徽、北京等地開出9家門店，每一家都收獲超高人氣，2026年春節旺季全國9家門店總客流更是突破700萬人次。

不同于普通折扣店的小區小店模式，京東采取的是商超的大店模式，單店面積都在5000平米以上，店內提供超過5000種以上的全品類商品。生活用品一應俱全，包含生鮮、糧油和普通日用品，依靠京東強大的供應鏈優勢，直接砍掉中間多余環節，京東喊出也做到了天天低價。5.99元/斤的豬前尖肉、9.9元30個的鮮雞蛋、16.9元/斤的金枕榴蓮、26.9元/斤的平價襪子，這些實打實的低價好物，精準擊中價格敏感型消費者。

同時劉強東為布局即時零售，把京東折扣店接入京東秒送，在可以到店自提的情況下，選擇線上下單，40分鐘內可以送達，這種消費體驗感，幾乎秒殺了同類折扣店。

京東折扣店沒有搞花里胡哨的裝修，選擇極簡裝修，主要聚焦商品本身，再加上京東京造、七鮮等自有品牌加持，實現了低毛利、高周轉的良性循環。其折扣不是賣便宜貨，是通過數字化供應鏈把控品質，讓好貨賣低價，真正實現“購物0風險，不滿意隨退”。

接手王健林手里的48座萬達廣場，劉強東看重的是為京東量身定做的線下流量入口。萬達廣場基本都是當地的核心商圈，這些廣場年客流量超60億人次，平均每日有近2000萬客流量。劉強東試圖借助這些廣場，把線上的用戶引流到線下，實現“線上下單、門店提貨”的消費閉環，這樣不僅能開出多家京東折扣店，還能進一步打造京東即時零售的護城河。

京東即時零售最大優勢就是快，這也是消費者消費體驗感拉滿的核心需求，現在京東外賣、京東到家發展得越來越好，核心商圈基本實現小時達，部分區域可以在40分鐘內送達。萬達廣場優越的地理位置，剛好可以滿足線下履約場景需求，京東可以將萬達廣場改造為京東物流的“前置倉”或城市配送中心，這樣就足以實現其“小時達”的履約能力，這對即時零售來說足以形成護城河。同時京東和萬達還在物流領域進行合作，京東物流與萬達商管合作的“萬物快閃計劃”，已經在廣東7個城市的22座萬達廣場試點，為商戶提供高效物流服務。

此次聯手對劉強東和萬達來說是一種雙贏。萬達成熟的商業體系，讓京東不需要選址就能獲取優質場地，降低選址和裝修成本后，自然提升開店效率，有利于京東折扣店的快速擴張。同時萬達穩定的客流量，省去不少獲客成本，和萬達的合作也讓京東折扣店的曝光度和便利性進一步提升。京東折扣店能為萬達帶來大量追求高性價比的消費群體，可以顯著提升商場客流，帶動萬達廣場內餐飲、零售、以及影院娛樂等其他業態消費，進一步夯實一站式消費生態，增加商場客群的消費粘性。萬達用線下點位與流量反哺線上，京東用供應鏈與數字化能力賦能線下，兩者可以有益互補，一旦形成良性循環，將為整個零售行業提供了新的思路，或能破局實體經濟發展受限。

地產賺錢京東成了老師？

劉強東押注即時零售和其電商增速放緩有直接關系，目前電商紅利減弱，用戶觸及天花板的情況下，三大電商平臺增長明顯放緩，在不久前發布的2025年年報中，京東營收1.309萬億元，同比增長12.9%，凈利潤只有196.3億元，同比下滑52.54%。2025年全年毛利率為16.04%，相比上一年的15.87%還有提升，凈利潤卻降至近三年新低，由上一年的3.85%降至1.77%，下滑了2.08個百分點，這對于營收過萬億的京東來說顯然面臨挑戰。

京東外賣支出不少，或是京東2025年凈利潤波動的原因，線下開店也是影響到凈利潤的原因之一。對于京東言，線下擴張也伴隨著成本支出。2025年前三季度，京東的新業務累計虧損達到了318.4億元。平均算下來，每天虧損超過1億元。要出手和萬達廣場合作，意味著要承擔這些商業地產的運營、改造和整合成本，這對京東的現金流和管理能力都是考驗。好在京東目前現金流充裕，2025年財報顯示，京東期末現金及現金等價物余額達1496億元，相比2024年財報的1157億元，還增加了339億元。

京東除了線下開京東MALL和3C數碼店之外，京東養車和京東折扣店成為線下開店大頭，其中京東養車一年新開門店超4000家，京東折扣店9家。3C店、養車店深入三四線及縣域，填補線上覆蓋盲區，實現下沉市場滲透。開店、裝修、租金、人力投入巨大。2025年Q2履約費用同比增長28.6%至221.5億元，費用率6.2%。年報顯示新業務（含線下）2025年虧損466億元，短期拖累整體利潤率。

但是京東和萬達展開深度合作打開了更多想象力。劉強東若將折扣超市布局于萬達廣場，這不僅是零售業態的物理疊加，更是京東核心資產運營能力向商業地產的一次深度輸出。基于京東產發在物流基礎設施領域積累的四大核心能力，這一合作將為萬達注入全新的商業活力與地產管理經驗。

京東獨特的“項目獲取與生態協同能力”將為萬達帶來精準的流量引擎。京東依托其龐大的生態系統，具備推動產業升級和獲取優質區位的能力。折扣超市作為高頻剛需業態，若能結合京東的大數據選品與供應鏈優勢，將有效解決傳統商超同質化嚴重的問題。這種“自帶流量”的業態入駐，能顯著提升萬達廣場的家庭消費粘性，激活存量空間的商業活力，使其從傳統的購物中心升級為社區生活服務中心。

此外，京東產發的“精細化運營能力”將為萬達提供新的管理范本。資料顯示，京東產發通過定制化解決方案滿足客戶多變需求，其資產平均出租率超過90%，遠高于行業平均水平，且外部客戶收入占比高達62.5%。這種不依賴單一母體、高度市場化的運營實力，意味著京東能將高效的庫存周轉、極致的成本控制以及數字化的用戶洞察帶入萬達。對于萬達而言，學習這種以數據驅動決策、以效率提升滿意度的運營模式，是應對當前消費降級趨勢、提升坪效的關鍵。

值得強調的是，京東產發成熟的“資本循環能力”為萬達提供了輕資產轉型的寶貴經驗。面對開發耗資巨大、自持過重的行業痛點，京東通過與黑石、高瓴等資本伙伴合作，利用公募REITs等工具實現了“投融管退”的良性閉環。萬達同樣面臨資金沉淀壓力，京東的成功案例證明，只有具備優質資產和卓越資管能力，才能吸引長期資本。雙方若在資本層面展開合作，將有助于萬達盤活存量資產，降低財務風險，增強在市場波動中的韌性。

京東折扣超市的入駐，表面是業態補充，實則是京東將經過驗證的“獲取、融資、運營、循環”四位一體的資產管理體系植入萬達。這不僅能為萬達廣場注入高性價比的消費活力，更將推動其在地產管理上向精細化、資本化、輕量化轉型，共同探索存量時代下商業地產可持續發展的新路徑。

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作 者 |無忌