撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

本周，中海玖樹(shù)滿和將正式開(kāi)盤。

3月12日，它才取得預(yù)售證。從領(lǐng)證到開(kāi)盤，滿打滿算，也就兩周時(shí)間。

這也從側(cè)面說(shuō)明，它的認(rèn)籌情況非常好，超出預(yù)期。

自3月初樣板間開(kāi)放以來(lái)，中海玖樹(shù)滿和的表現(xiàn)，堪稱現(xiàn)象級(jí)。

現(xiàn)在，亮劍的時(shí)刻即將到來(lái)，能一把清嗎？

一旦實(shí)現(xiàn)，不僅中海地產(chǎn)贏麻了，更將提升當(dāng)下京城樓市的信心。

在花姐看來(lái)，中海玖樹(shù)滿和出圈，本質(zhì)是中海地產(chǎn)在樓市的情緒冰點(diǎn)，拿到了黃金地段+黃金成本雙背書(shū)，擁有了絕對(duì)的安全閾值后，在通州樓市，掀起了一場(chǎng)性價(jià)比風(fēng)暴。

2025年11月27日，九棵樹(shù)6017號(hào)地塊土拍現(xiàn)場(chǎng)，原本被寄予厚望的它，卻只迎來(lái)兩個(gè)買家。

北京城建象征性舉了幾下牌后，中海地產(chǎn)便以12.48億元、溢價(jià)0.97%拿下，樓面價(jià)折合2.29萬(wàn)元/平。

在近兩年通州核心區(qū)樓面價(jià)里，這相當(dāng)于地板價(jià)。

但，中海玖樹(shù)滿和的位置一點(diǎn)不弱，在通州主城核心區(qū)九棵樹(shù)，周邊配套齊全且成熟，距離1號(hào)線——600米。

面上，缺乏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，讓中海地產(chǎn)撿了一個(gè)大漏；背后，卻是市場(chǎng)熊市時(shí)，對(duì)各家開(kāi)發(fā)商膽量，及對(duì)未來(lái)行情洞察力的考量。

中海玖樹(shù)滿和的產(chǎn)品面積段位，沒(méi)有過(guò)于追大，但求每款戶型功能的強(qiáng)大。

它整體預(yù)售均價(jià)5.44萬(wàn)-5.83萬(wàn)元/平，為通州主城區(qū)當(dāng)下在售樓盤中，最低。實(shí)際開(kāi)盤時(shí)，整體可打92折。

這，本就已凸顯了它在通州樓市的性價(jià)比；再加上市場(chǎng)回暖等多重因素疊加，則促成了其爆火的底層邏輯。

在中海玖樹(shù)滿和身上，中海地產(chǎn)運(yùn)用了頂級(jí)商戰(zhàn)思維：

1、在市場(chǎng)低谷期，抄底拿好地；2、產(chǎn)品控面積段，設(shè)計(jì)強(qiáng)戶型；3、定價(jià)不貪，合理開(kāi)售；4、認(rèn)籌超量，確保開(kāi)盤成功。

四個(gè)步驟，每一步都承上啟下、水到渠成。

姜，還是老的辣。中海地產(chǎn)的賬，算得很明白。

品質(zhì)改善定位

中海玖樹(shù)滿和是中海地產(chǎn)在通州，獨(dú)立開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，也是其新產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)布后，首個(gè)在京和系產(chǎn)品。

對(duì)它，中海地產(chǎn)并沒(méi)有追求極致效率，而是反復(fù)打磨。

最明顯的，中海玖樹(shù)滿和先后共出過(guò)3版規(guī)劃圖。

2025年12月23日首版，2026年1月21日第二版，以及公眾反饋意見(jiàn)公布后的定版。

如此折騰，是主動(dòng)轉(zhuǎn)型的中海地產(chǎn)，越來(lái)越注重細(xì)節(jié)的體現(xiàn)。

公區(qū)規(guī)劃上，中海玖樹(shù)滿和好房子元素不少：

景觀大門、下沉庭院、鄰里中心、風(fēng)雨連廊等等，一應(yīng)俱全。

如果和通州主城區(qū)幾個(gè)在售新盤比，它公區(qū)的這些配置，可謂滿配。

產(chǎn)品端，中海玖樹(shù)滿和的戶型有4款：75平米、89平米、103平、121平米。

75平米154套，占比26.64%；89平160套，占比27.68%；102平198套，占比34.26%；121平66套，占比11.42%。

這種戶型搭配，在通州樓市已得到過(guò)成功驗(yàn)證——朝棠攬閱，它去年7月份開(kāi)盤，出現(xiàn)了千人搖號(hào)搶房的久違盛況。

恰好，中海地產(chǎn)也是朝棠攬閱的股東，持股25%。

作為好房子時(shí)代的后生，中海玖樹(shù)滿和在總結(jié)朝棠攬閱等項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)品又做了優(yōu)化迭代。

以75平米戶型為例。在當(dāng)下京城同面積段中，它廚房空間獨(dú)立性最佳；很多項(xiàng)目，則是開(kāi)放式的。

另外，在玖樹(shù)滿和身上，中海地產(chǎn)還將諸多黑科技，進(jìn)行了下放。

如，它的每款戶型廚房，都安裝了燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)，一旦發(fā)生漏氣，廚房窗戶會(huì)自動(dòng)打開(kāi)。

這種配置，此前只出現(xiàn)在中海麗金府身上，它是成交價(jià)超10萬(wàn)元/平的頂豪。

在空間利用和延展方面，中海玖樹(shù)滿和在當(dāng)下通州樓市，也很有優(yōu)勢(shì)。

其贈(zèng)送手段主要有三種：南向通面內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.8米，贈(zèng)送一半；北向兩處設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深約0.9米，全部贈(zèng)送；121平戶型，另有一處挑空，全部贈(zèng)送。

這讓中海玖樹(shù)滿和實(shí)際得房率，十分了得。

選房大攻略

中海玖樹(shù)滿和地塊呈東西長(zhǎng)、南北窄的長(zhǎng)方形，南偏西約30度。共規(guī)劃了9棟住宅樓，578戶。

它首批入市房源，為476戶。除4#和5#102套102平戶型，暫未領(lǐng)取預(yù)售證外，其余全部在開(kāi)盤序列中。

得益于地形，中海玖樹(shù)滿和在樓棟排布上，通過(guò)行列式排布，南北只排了兩排，這讓它的樓與樓之間，幾乎不存在角煞，且樓間距寬闊。

另外，它的每棟樓里，只有一種戶型，并沒(méi)有多戶型組合，很純粹。

整體上，中海玖樹(shù)滿和的選房，并不是很復(fù)雜。

花姐對(duì)它的一房一價(jià)表，進(jìn)行了整理分析，總結(jié)了如下兩點(diǎn)：

1、一般而言，一個(gè)新項(xiàng)目的一、二層，是比較差的樓層，主要問(wèn)題是采光不佳。但中海玖樹(shù)滿和的首二層，基本不存在該問(wèn)題。

它首二層戶型，南邊要么是綠地，要么是洋房，整體采光是有保障的。

這讓中海玖樹(shù)滿和的首二層，擁有了不錯(cuò)的性價(jià)比。

2、它次頂和頂層的差價(jià)，最大超過(guò)3000元/平，最小接近1500元/平。相比其他項(xiàng)目，這個(gè)價(jià)差適中；另外，它絕大多數(shù)樓棟，8層以上的層差價(jià)非常小。

這也就意味著，它的中高層性價(jià)比，同樣不弱——價(jià)格與次頂層之間，并沒(méi)有拉得很大，但享受了最佳的視野。

總之，在花姐看來(lái)，上述樓層都是性價(jià)比較高的寶藏樓層，大可不必扎堆搶中間樓層。

下面，花姐根據(jù)戶型段位，對(duì)中海玖樹(shù)滿和如何選房，做具體分析。

1、75平

分布在6#和9#整棟，均為11層洋房。

6#4個(gè)單元，兩個(gè)端戶為75.22平，中間戶為74.69平；9#3個(gè)單元，兩邊端戶75.4平，中間戶74.88平。

從預(yù)售價(jià)看，6#更便宜一些，整體預(yù)售均價(jià)55334.88元/平；9#為57256.1元/平。主要原因，6#南側(cè)為街坊路，9#南側(cè)則為綠地。

花姐認(rèn)為，若不考慮價(jià)格，9#一、二單元為首選；若在意價(jià)格，則優(yōu)選6#中間的二、三單元。

2、89平

分布在7#和8#整棟，均為 10層洋房，四個(gè)單元。

7#的整體預(yù)售均價(jià)55797.93元/平，8#56865.96元/平。

中間能產(chǎn)生1068元/平的價(jià)差，依然是7#東南側(cè)臨街坊路，8#南邊則為綠地。

從一房一價(jià)中看，89平性價(jià)比較高的樓層，為3、4層，與樓上樓下的價(jià)差，均超過(guò)了1000元/平。

在花姐看來(lái)，89平是中海玖樹(shù)滿和，除121平外，性價(jià)比最強(qiáng)的戶型。

位置上，7#和8#處于小區(qū)的中間，北臨中央景觀，南近公園，無(wú)可挑剔。

尤其7#一、二單元價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分巨大，中低樓層4層以下的成交價(jià)，基本都會(huì)在5萬(wàn)/平以下。

它的產(chǎn)權(quán)得房率，為80.41%，加上贈(zèng)送面積后，實(shí)際得房率可達(dá)到94%左右。

花姐建議，若在75平和89平之間徘徊，可優(yōu)選89平，正經(jīng)的三室兩廳兩衛(wèi)，今后無(wú)論自住或置換，空間都很大。

3、102平

分布在1#、2#、4#、5#，目前可售的為1#和2#房源。

1#為一棟15層建筑，位于小區(qū)東北側(cè)，一個(gè)單元，首層架空；2#緊挨著1#，共18層，兩個(gè)單元，一單元首層架空，二單元首層鄰里中心。

102平是中海玖樹(shù)滿和唯一的小高層戶型，在產(chǎn)權(quán)得房率方面，要略遜于其他幾個(gè)戶型。

但中海玖樹(shù)滿和的操盤團(tuán)隊(duì)，也很實(shí)在，將這種劣勢(shì)轉(zhuǎn)化成了價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)——1#和2#的預(yù)售均價(jià)，為54383.48元/平，整個(gè)項(xiàng)目最低價(jià)。

價(jià)格上實(shí)實(shí)在在做了讓步，讓102平成為了121平最好的補(bǔ)充。

該戶型的選房上，花姐認(rèn)為，最核心的還是根據(jù)手中預(yù)算，進(jìn)行單元樓層的選擇。

1#和2#雖位于東北角，但離實(shí)際的紅線，還有較大距離，北邊退線15.34米，東邊退線20米，會(huì)提升不少居住體驗(yàn)。

4、121平

集中在3#整棟，整個(gè)小區(qū)最中間位置，11層、三個(gè)單元。

作為樓王，只有66套房源的121平，根本不愁賣。

花姐了解到的信息，目前該戶型早已認(rèn)籌超爆，要想擁有它，除了拼運(yùn)氣外，剩下的就看哪位中簽的業(yè)主，中途放棄空出房源來(lái)。

選房攻略上，中間戶性價(jià)比更高些。因?yàn)閮蓚€(gè)邊戶并沒(méi)有飄窗，視野上并不比中間戶太占優(yōu)，但價(jià)格卻高出些許。

整體看，中海玖樹(shù)滿和在選房方面，沒(méi)有明顯硬傷。最核心的點(diǎn)，還是看價(jià)格在同條件下，是否具有優(yōu)勢(shì)。