提起廣州增城樓市，幾乎所有人的第一反應(yīng)都是：

東大倉庫存爆表、去化艱難，常年霸占廣州住宅庫存榜首，去化周期動(dòng)輒20+個(gè)月。

但我今天就是要戳破這個(gè)幻象：

增城太缺房子了，太缺能打的好房子了。

看似天量庫存，其實(shí)優(yōu)質(zhì)新盤都在悄悄“斷供”。

這不是危言聳聽，而是增城樓市最扎心的真相。

沒有跟上的增城

2023年11月，廣州實(shí)施面積新規(guī)，譬如允許開發(fā)商把飄窗最大進(jìn)深放寬至0.8米，還有把陽臺(tái)面積提升到20%。

新規(guī)出臺(tái)后，核心區(qū)項(xiàng)目紛紛潛心研究第四代住宅，以此搶占客戶。

可到了增城，卻是另一番景象。

它不是不想做四代宅，而是根本無地可做。

事實(shí)上，自2021年起，增城供地便已急速收緊。

2024-2025年，增城僅成交4宗涉宅用地，且多集中在荔湖與新塘，其中，新塘地塊更是時(shí)隔三年才再度出讓！

當(dāng)土地開發(fā)跟不上，其供應(yīng)也會(huì)變慢，行情也變得緊俏。

拿增城城投·云棲江麓舉例，它是容積率僅1.02的稀缺低密新規(guī)產(chǎn)品。

從拿證至今，項(xiàng)目總共推出約100套新房，從目前銷控狀況看起來，賣得還是挺火。

如果把增城比喻成一位面包師，當(dāng)他家連好的面粉都估清了，甚至連僅存的全新好貨都賣得七七八八了，他還怎么變出更大的面包來呢？

土地?cái)鄼n，當(dāng)然直接導(dǎo)致新規(guī)房斷糧，如果這個(gè)狀態(tài)一直持續(xù)下去，未來兩三年，增城優(yōu)質(zhì)新盤只會(huì)變少。

巧婦難為無米之炊

優(yōu)質(zhì)新房斷供只是表象，增城更深層的問題還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對滯后。

一個(gè)扎心的對比：增城主流在售的存量房源，和新規(guī)新盤相比，整整落后兩個(gè)時(shí)代。

首先是戶型設(shè)計(jì)被吊打，得房率卷不過別人。

譬如增城有地鐵沿線盤，本身能做到70多平2+1房帶主套，其實(shí)已經(jīng)很逆天了。

但反觀黃埔新盤，尤其是老黃埔，人家全是新規(guī)產(chǎn)品。

一個(gè)74平小戶型已經(jīng)可以卷到2+1房，甚至是南北對流，擁有LDKB大方廳。

第二代差是社區(qū)形態(tài)滯后了一個(gè)版本。

增城不乏區(qū)位好的產(chǎn)品，譬如新塘核心地段，有項(xiàng)目專攻改善戶型，整體非常純粹。

但問題是，由于地塊本身就有面積限制，無法擠出更多空間來做公區(qū)或者花園配套，更別提代建小學(xué)中學(xué)了。

反觀黃埔本身，通過核心地段大面積的舊改，現(xiàn)在打造了不少大盤，把各種剛需配套都集中在家樓下，整個(gè)生活體驗(yàn)就提上來了。

當(dāng)你還在賣“能住人的房子”，別人已經(jīng)在賣“讓人住得好的改善生活”，這就是版本落后的差距。

最后，買房成本在逐漸下降，大家的選擇面還在變寬。

現(xiàn)在的廣州已經(jīng)取消了利率下限，而首套房首付只需要15%就可以買房，再加上公積金政策也在相應(yīng)調(diào)整，最高可以貸200+萬，而且全市都不限購了……

買家非常清醒了，買房不止是自住，還要看流通性。

如果項(xiàng)目不夠好，在同等的條件下，我還不如稍微加點(diǎn)杠桿，買入更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，住得舒服，未來轉(zhuǎn)手也更容易。

客戶已經(jīng)用腳投票，增城再不升級，只會(huì)徹底淪為庫存的囚徒，被市場拋棄。

增城，繼續(xù)加油

很明顯，今年的增城已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題了，開始鉚足了勁頭推新地。

根據(jù)最近2026年供地藍(lán)皮書所示，增城將會(huì)推出6宗居住用地，而且容積率全部是2或以下的，比較低密，位置也不錯(cuò)。

畢竟增城的買家，也有住好房子的需求。

對于剛需來說，大家需要的是交通便利、配套完善，同時(shí)使用率更高、性價(jià)比更強(qiáng)的產(chǎn)品。

對于改善群體來說，自家的大戶型不僅要住得舒服，還要位于核心地段，配套齊全，最好再配上一所不錯(cuò)的學(xué)校，夠省心。

我知道，增城已經(jīng)在加油，但說實(shí)話，對于饑渴的買家來說，6宗供應(yīng)依然是杯水車薪。

想要去庫存，降價(jià)不是唯一辦法，還可以靠產(chǎn)品換代來圈粉。

存量地塊別再做老一套的高密剛需盤，要做就做低密、高配、高得房率的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，貼合當(dāng)下買家的需求，才能跳出庫存泥潭，有突圍的可能。

增城不是沒人買，是大家都想等一套“對的房子”啊。

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