一線城市集體入春

　　上海二手成交連續創紀錄。

　　上周末，上海網簽量再度突破2800套。

　　單周成交7488套，環比再增長3.5%。

　　圖源冰山指數（下同）

　　上海不少的交易中心都是人頭攢動。

　　很多中介經紀人忙到凌晨還在談判桌上斡旋。

　　這一次上海樓市的小陽春毋庸置疑，而且來的比大家預想的要猛烈。

　　網簽數據多少有點滯后，如果看實時成交，這種熱度會更明顯。

　　過去的2周，上海二手房每周的實時成交都是八九千套。

　　如果按照這個速度推算，整個3月的實時成交量極有可能超過3.8萬套。

　　從全國情況來看，上海并不是獨苗。

　　一線及一些核心城市的3月成交都在爆單。

　　先看北京。

　　截至3月21日，北京3月已經賣了16251套，預計全月實時成交能到2.3萬套。

　　同環比都是大幅度增長。

　　2月還在過冬，3月直接入夏。

　　深圳作為過去兩年跌得最慘的城市，這一波小陽春也在加速成交。

　　截至3月22日，深圳賣了5121套，預計全月沖擊8000套。

　　廣州預計3月實時成交1.4萬套。

　　南京這兩年價格跌的也是很慘的，不過這個3月成交也不一般。

　　過去兩周每周實時成交都是3300套以上。

　　這個3月，沒有哪個城市是主角，而是大家一起嗨。

　　賣家、買家、中介都在變

　　數據的背后，都是實實在在的每個個體。

　　成交變化的本質是不少人心態的變化。

　　1、賣家：之前跪求買家買，現在是不甘心，甚至想漲價

　　我有個北蔡的朋友，房子賣了大半年了，就年前的時候客戶來看房還是挑挑揀揀的。

　　中介也勸他再降降價。

　　那時候他的想法都還是，實在不行就再砍自己一刀。

　　結果到了3月，畫風變了。

　　第一個周末，5組客戶來看。第二個周末，直接來了8組。

　　更讓他意外的是，有兩組當場就表達了想買的意愿。

　　就是上了談判桌，也感覺沒有以前砍價壓力大了。

　　最后的成交價，還比前一套同戶型多賣了20萬。

　　成交后，他還問中介，是不是自己賣便宜了。

　　這就是現在上海賣家的現狀，買賣地位不敢說反轉，但肯定比以前好多了。

　　2、買家：之前等等看，現在主動看

　　跟賣家心態反轉對應的，是買家心態的調整。

　　有不少看房2、3年的，在今年終于下手了。

　　我們自己也有這樣的客戶，2023年就想買房，但市場行情一直不穩。

　　看了3年多房子了，今年找到我們是下決心要買了。

　　我們感受下來，這種300萬以下成交最熱的總價段買家是會著急的。

　　有性價比的低總價房子賣的很快，今天可能看上這套了，但是回去猶豫兩天，房子就賣掉了。

　　3、中介：忙到飛起

　　中介的變化最明顯了。

　　帶看量、簽約量都在增長。

　　最夸張的是上周日，我們一個合作中介說他一天帶了8組客戶看房，晚上11點還在簽約室陪客戶談。

　　關鍵是門店的三間簽約室都有人。

　　有些熱門板塊的門店，一周就成交幾十套。

　　小陽春不是偶然

　　成交暴增，不是天上突然掉下來的。

　　是三方共振，把市場點燃了。

　　1、政策持續松綁，門檻降到最低

　　過去一年，政策這個水龍頭被擰到了最大。

　　首付比例降到歷史最低——上海首套房首付普遍15%-20%。

　　300萬的房子，首付45萬-60萬就能拿下。

　　房貸利率也到歷史低位，尤其公積金貸款，現在額度高利率低，只有2.6%。

　　限購也松了，上海現在1年社保就能買。

　　大量外溢需求和外地購買力被釋放出來。

　　稅費也減了，增值稅“5改2”。

　　門檻低了，成本降了，市場自然就活了。

　　2、價格筑底，性價比凸顯

　　價格是最有說服力的。

　　上海現在可以說普降幅度要有40%了。

　　個案比較狠的都是打4折。

　　比如濰坊九村這套，5年多已經降了61%。

　　原來買不起的，現在能買得起，原來只能買小的，現在能買大。

　　而且老破小普遍租售比也高，自然對買家吸引力大。

　　關鍵是你不買，房東也可以考慮政府收購，不怕出不了手。

　　3、預期轉變

　　這是頂層一直在努力的。

　　止跌回穩也一直是樓市的目標。

　　在政策不斷，價格越來越低的雙重作用下，市場正在從一致看跌轉變為漲跌分化。

　　市場的多空拉扯愈發激烈。

　　給買賣雙方幾句大實話

　　行情是火了，但越是這樣，越要冷靜。

　　說幾句大實話，希望對你有用。

　　給賣家：別貪心，賣房絕對是窗口期

　　首先要明白，目前還談不上是新一輪牛市的起點。

　　說白了，是之前跌多了，大家覺得便宜了，才沖進去買的。

　　所以，如果你是賣家，尤其是非核心地段、老房子、有硬傷的房子，建議趁這波行情，合理定價，趕緊出手。

　　這些房子本來流動性就不強，現在能遇到誠心買的，已經是運氣了。

　　別貪心臨時加價，小心把唯一的買家嚇跑。

　　如果你是置換，更要算好時間賬。盡量讓賣房和買房節奏匹配，別出現“買好了卻賣不掉”的尷尬。

　　給買家：別慌，別追高

　　對剛需來說，不能因為頭腦一熱，在談判桌上就追高。

　　尤其不要大幅度超預算，保持杠桿的合理度。

　　如果真的是超跌有性價比的房子，合理的加價是可以接受的。

　　很多人可能很想知道：現在到底是反轉還是反彈？

　　還得繼續觀察兩個月。

　　雖然3月數據很亮眼，但真正決定走向的，是未來幾個月的持續性。

　　如果5、6月成交量還能維持在高位，價格溫和上漲而不是暴漲暴跌，那才能說市場真正筑底成功了。

　　另外，經濟基本面和居民收入預期，才是樓市持續回暖的根本。

　　所以，不管你是買還是賣，別太樂觀，也別太悲觀。

　　在市場的喧囂里，保持一份清醒，比什么都重要。

　　如果你最近也正在考慮置換和買房，對市場走勢、選盤策略、資金銜接、交易風險感到迷茫，不妨【掃碼】領取一份《2026年上海咯樓市資料包》，觀觀老師研究了17年的上海樓市及買房干貨，從宏觀、微觀數據、案例分析等多維度，教你該怎么實際去做選擇、省錢、抓住時機，幫你不踩坑、不后悔。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。