盡管全國(guó)住房存量已超過(guò)戶均一套，但由于人口流動(dòng)與住房供給之間存在錯(cuò)配，中國(guó)的高線城市在十年內(nèi)仍將處于擴(kuò)張階段然，但目前居民對(duì)房?jī)r(jià)變得更加謹(jǐn)慎，并且出現(xiàn)推遲或減少結(jié)婚與生育計(jì)劃的趨勢(shì)。

考慮到人口結(jié)構(gòu)的變化，我們對(duì)長(zhǎng)期住房需求進(jìn)行了調(diào)整，我們的需求測(cè)算主要考慮了四大因素包括持續(xù)的城鎮(zhèn)化；新婚數(shù)量；改善型需求；城市更新，在將多套房業(yè)主減持的趨勢(shì)納入考量后，預(yù)計(jì)到2040年中國(guó)年均住房總需求將維持在1400萬(wàn)套左右的水平，低于2021到2025年的1500萬(wàn)套和1700萬(wàn)套，其中一手房需求將進(jìn)一步降至400萬(wàn)套，低于2025年的630萬(wàn)套。

分析：評(píng)論區(qū)總有人嚷嚷中國(guó)房子造的夠多了，事實(shí)上但凡有那么一點(diǎn)邏輯思維，就應(yīng)該明白總量足夠不代表某些區(qū)域就足夠。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是對(duì)一個(gè)在上海工作生活的人來(lái)說(shuō)老家小縣城的房子是無(wú)效的，而上面有的是辦法讓年輕人往大城市擠。

還經(jīng)常聽(tīng)到一些人說(shuō)未來(lái)科技發(fā)達(dá)了生活在哪里不重要，事實(shí)上科技越發(fā)達(dá)人類越需要集中居住。比如汽車、火車發(fā)明后大城市的人口反而是急劇膨脹的，再比如進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代后也有很多人說(shuō)可以在哪里辦公不重要，結(jié)果人類卻還是加速向大城市集中。所以說(shuō)即使中國(guó)人口總體向下走，大城市仍然長(zhǎng)期不會(huì)缺人，即使中國(guó)房子總量再多，大城市還是會(huì)缺房子。

城鎮(zhèn)化需求：鑒于中國(guó)人口仍處于由農(nóng)村向城市遷移的過(guò)程中，預(yù)計(jì)2024至2040年城鎮(zhèn)化率將每年提升0.58%，在2040年達(dá) 到76.3%，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化每年將帶來(lái)100至200萬(wàn)套住房需求。

新婚家庭需求：受1980年代末出生人口較低的影響2013年以來(lái)新婚數(shù)量快速下降，2024年僅610萬(wàn)對(duì)，顯著低于2014至2024年平均940萬(wàn)對(duì)。隨著年輕一代觀念上的變化，2025至2040年平均新婚數(shù)量將進(jìn)一步降至400至500萬(wàn)對(duì)，預(yù)計(jì)這些新成立家庭每年帶來(lái)300萬(wàn)套住房需求。

改善型需求：部分城市存量住房質(zhì)量偏低缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，2020年城鎮(zhèn)住房存量為2.89億套，對(duì)樓齡不滿30年的住宅假設(shè)30年的改善型周期來(lái)測(cè)算，預(yù)計(jì)每年將產(chǎn)生800萬(wàn)套住房需求。

城市更新需求：七普數(shù)據(jù)顯示2020年約800萬(wàn)套城鎮(zhèn)住房房齡超過(guò)40年，超過(guò)1400萬(wàn)套房齡在30至40年之間，其中大部分老舊住房（尤其高線城市）將在近20年內(nèi)被拆除。假設(shè)未來(lái)20年中90%的40年以上房齡住房和70%的30至40年房齡住房將被重建，預(yù)計(jì)每年帶來(lái)70萬(wàn)套住房需求。

分析：上面大摩測(cè)算了未來(lái)四種主要住房需求增量來(lái)源，分別為城市化需求每年100-200萬(wàn)套（主要是大城市外來(lái)人口流入，需求為入門(mén)小戶型）、新婚家庭需求每年300萬(wàn)套（主要是城市本地人，需求是中端/高端盤(pán)）、改善型需求每年800萬(wàn)套（主要是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地中年人，需求是改善/高端盤(pán)）、城市更新需求每年70萬(wàn)套（主要是城市棚戶區(qū)居民，以后傾向于原拆原造），可以看出未來(lái)需求最大的是高線城市的改善盤(pán)。

樂(lè)觀情境下，假設(shè)城鎮(zhèn)化速度加快（2040年達(dá)到77.7%）且改善型周期縮短至25年，預(yù)計(jì)2025至2040年每年城鎮(zhèn)住房需求將達(dá)到1600萬(wàn)至1700萬(wàn)套，其中包括500至700萬(wàn)套的新房，900至1000萬(wàn)套的二手房。

悲觀情境下，假設(shè)城鎮(zhèn)化推進(jìn)（2040年僅達(dá)到74.7%）且改善型周期拉長(zhǎng)至35年，預(yù)計(jì)2025至2040年年均城鎮(zhèn)住房需求將下降至1200至1300萬(wàn)套，其中包括300至500萬(wàn)套的新房，和600至800萬(wàn)套的二手房。

分析：上面的需求套數(shù)也是有浮動(dòng)范圍的，根據(jù)大摩的樂(lè)觀/悲觀情景，我大概算了下上面的總套數(shù)的浮動(dòng)范圍在15%折價(jià)至20%溢價(jià)之間。

發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)顯示，在快速城市化步入尾聲之后，其供給結(jié)構(gòu)通常會(huì)從新房轉(zhuǎn)向二手房，國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)很可能沿著類似路徑演化。綜合我們的房地產(chǎn)供需模型，預(yù)計(jì)中國(guó)新房年銷量將在2026至2030年降至500至600萬(wàn)套，二手房年銷售量將進(jìn)一步升至700至800萬(wàn)套，這意味著中國(guó)商品房年銷量將在1400萬(wàn)套左右。

在此期間二手房市場(chǎng)份額將升至55至60%（2024年為48%），特別是考慮到未來(lái)幾年新房供應(yīng)仍將偏緊，二手房份額可能上升至60%左右，之后隨著新房供應(yīng)恢復(fù)，其份額可能回落至55%左右。

分析：根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，2026年至2030年房產(chǎn)交易份額中二手房占比將從55%上升到60%，這是由新房供應(yīng)量變小造成的。由于房子是有代差和折舊的，所以后續(xù) 新房的溢價(jià)會(huì)加大，本身各項(xiàng)質(zhì)素和物業(yè)優(yōu)秀（保養(yǎng)維護(hù)得好） 的二手房更有投資潛力，簡(jiǎn)單說(shuō)就是未來(lái)房產(chǎn)投資需要瞄準(zhǔn)高線城市核心區(qū)稀缺的高品質(zhì)住房。

從更長(zhǎng)期的角度來(lái)看，在住房存量能夠滿足城鎮(zhèn)家庭需求的條件下，住房市場(chǎng)可能演變?yōu)槎址空贾鲗?dǎo)，其份額或?qū)?030年的55%左右升至2040年的70%左右，與全球成熟市場(chǎng)75%至85%的水平接近，二手房年均銷量將從2030年的700萬(wàn)套左右增至2040年的900 萬(wàn)套以上，一手房銷量將從大約600萬(wàn)套降至400萬(wàn)套。

分析：大摩演算了2040年的房產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)，二手房交易占比將達(dá)到70%，接近發(fā)達(dá)國(guó)家 75%至85%的水平，核心城市市中心高品質(zhì)房產(chǎn)的稀缺性將進(jìn)一步提升。