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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

3月份，又到了學區房的交易旺季。

往年，不少購房者都會前往老城區、下呂浦等地，購買市實驗中學、2中、南浦實驗等老校區的學區房。

如今，也有不少購房者將目標轉向了市實驗中學集新校區及附屬小學，因此集新未來社區成為很多人的新寵。

全新的住宅及校區，在硬件設施方面，對老城區的“老破小”、老校區，形成了降維打擊，完全可以實現品質人居、就近上學。

市實驗中學集新校區

然而，購房的熱度，并未同步帶來價格的企穩，反而一路走低。

要知道，2020-2021年，集新未來社區的未來城壹號、未來視界首期開盤，高熱度引發了購房者爭購。

2023年9月，市實驗中學集新校區及附屬小學投用，因各項優質資源的傾斜，該校區持續被家長們看好，甚至其附屬小學出現了教室爆滿的現象。

市實驗中學附屬小學

如今，盡管集新未來社區熱度尚在，價格卻與開盤初期無法比擬，不少投資客血虧。

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據集新未來社區多位中介經紀人稱，當前未來視界、未來城壹號、悅未來的二手商品房，成交均價約23000元/m2，具體看面積、樓層、樓幢位置等，一般成交價在20000-25000元/m2之間。

比起當年約35000元/m2的開盤價，如今集新未來社區的商品房，已跌了約10000元/m2。

除了市場環境因素外，投資客占比過高、拋售過多，形成踩踏現象，成為集新未來社區房價大跌的重要原因。

集新未來社區的學區房

除了商品房，森悅錦園作為安置房，二手房價格更便宜，小戶型20000元/m2之內就有機會買到，大戶型更是可低至約16000元/m2。

顯然，這些安置房的低價成交，分流了一些對價格更敏感的購房者，也拉低了二手商品房的價格。

更何況，當前未來視界、未來城壹號、悅未來都或多或少還有一手商品現房在售，總計庫存500多套（數據來源：市房地產市場信息網）。

其中，悅未來幾乎只剩少量建筑面積約156m2房源，未來視界庫存房源以建筑面積約180m2為主，均為大戶型。

當然，未來視界也還有少量建筑面積約130m2等庫存房源，基本在低樓層。

相比較之下，未來城壹號選擇余地稍大，建筑面積約75m2、約105m2、約130m2，盡管剩余房源不算太多，但還是有機會選到好樓層。

未來城壹號

這些庫存商品房，當前價格同樣在20000-25000元/m2之間，與二手商品房差不多。

不過，在車位等方面的優惠，一手商品房可能還有一些操作空間，從而吸走了不少購房者。

在此情況下，對于一些領證未滿兩年的二手房源，賣家只得承擔了增值稅。

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從集新未來社區可以看出，一手商品房、二手商品房、安置房等不同類型房源的混戰，嚴重擾亂了集新未來社區的價格體系。

未來城壹號

除了一手商品房、二手商品房、安置房，集新未來社區還有人才房。

其中，部分人才房被人才購得，按原要求10年不能出售，近期有消息稱可縮短至5年。

倘若5年期滿可以出售，未來兩年，集新未來社區或將新增一批二手人才房。

更何況，這些人才房并未全部售出，尚且還有庫存。

今后，這些庫存人才房將以什么形式面向市場，尚且未知。

集新未來社區

顯然，集新未來社區的二手房形勢，依舊不容樂觀。

當然，市實驗中學集新校區的影響力、號召力還在，并沒有像有些新校區、分校那樣平淡下去。

不過，現在很多人已經不愿買學區房了，而是僅僅通過房產過戶形式獲得入學資格。

目前，在集新未來社區，這種入學資格一般需20余萬元一個，小學比初中略貴一點。

在樓市持續低迷背景下，這樣的入學資格交易，買方避免了房價繼續下跌的風險，賣方也能適當彌補房價下跌的損失。

不過，一旦這種入學資格交易現象持續擴大，并造成學位擁擠，不排除有關部門出臺相關政策遏制該現象的可能性。

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這些年，受經濟低迷影響，教育投入的回報越來越低。

同時，不少人這些年收入有所下滑，再加上對未來預期不佳，買學區房的家長也在減少。

過去幾年，除了市實驗中學，南浦實驗中學、2中等也紛紛新建了校區，一定程度上對老牌學區房起到分流。

今后，隨著生育率走低，適齡兒童也可能逐年減少。

可以看出，學區房的黃金時代，或許已經結束了。

集新未來社區

當然，不管形勢如何，頭部學區房依舊會保持熱門。

今年6月，市實驗中學集新校區，將迎來首屆初三中考，該校的教學實力迎來真正檢驗的時刻。

盡管當前有關部門不允許各校發布考試成績，但仍會有一些私下途徑傳出，被家長得知。

倘若中考成績較好，坐實了鹿城區第一梯隊初中的地位，集新未來社區的商品房、二手房銷售，預計會加速。

集新未來社區

不過，當第一屆學生畢業，意味著可能有一批家庭將搬離集新未來社區，并掛牌出售這套學區房。

屆時，這里的二手房供應量，或將持續增加。