北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們有一套北苑紫綬園的房子，經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)時(shí)買的便宜，但小區(qū)和戶型都不好，到現(xiàn)在才單價(jià)3萬(wàn)多，跟同時(shí)買北邊望春園的差遠(yuǎn)了。當(dāng)時(shí)差不多一個(gè)價(jià)，現(xiàn)在人家都5萬(wàn)多了。您說(shuō)我們是不是應(yīng)該賣了這套，但賣了的話又不知道買哪的，您有什么建議嗎？

Ps：我們是買的二手房，2009年買的，當(dāng)時(shí)兩邊差1000多，沒(méi)想到現(xiàn)在差2萬(wàn)了。

A：

1、您這說(shuō)的不太對(duì)吧？紫綬園既然是經(jīng)適房，那就是2000年前后買的，當(dāng)時(shí)才3000多，反正我印象中繡菊?qǐng)@2001年的時(shí)候是3500。而紫綬園是北苑家園第一個(gè)小區(qū)，價(jià)格應(yīng)該在3200左右。

可望春園是奧運(yùn)盤(pán)，一期2008年才建成的，又因?yàn)殡x公園不遠(yuǎn)，所以借奧運(yùn)村的名頭叫“公園2008”。當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)價(jià)7/8000呢，均價(jià)都得7500，那怎么能跟紫綬園差不多啊？差一半呢，年頭也差了好幾年呢。

2、2009年就對(duì)了，估計(jì)是上半年春天的時(shí)候買的吧，房?jī)r(jià)還沒(méi)整體暴漲的時(shí)候，否則下半年就不是差1000多了。當(dāng)時(shí)北京大盤(pán)在1萬(wàn)左右，老北苑差不多也是這個(gè)均價(jià)，那現(xiàn)在如果是5萬(wàn)左右就說(shuō)明沒(méi)落后大盤(pán)，明顯低于的那就是弱點(diǎn)兒了。

3、房子是用來(lái)住的，如果不自住就出租唄，實(shí)在覺(jué)得租金也不劃算再考慮賣掉或換房。換房改善的話看自己喜好，這外人不好建議。

還是出租的話先看預(yù)算，高的話，比如大幾百萬(wàn)就在北部，亞運(yùn)村太陽(yáng)宮奧園一帶的，各項(xiàng)都至少不落后。不太高的話則是先北后南，常規(guī)建議是買緊湊的小兩居，6/70平的，這樣價(jià)格走勢(shì)和租金都不吃虧。

4、總之，您還是自己拿主意吧，我既不知道具體情況，也不好替您出主意，先自己定了原則再說(shuō)吧。要不然我都不知道說(shuō)什么。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)：三里屯的逸盛閣您怎么評(píng)價(jià)？103平精裝大戶型公寓，居住是我認(rèn)為很舒服的，就是確實(shí)考慮到年限問(wèn)題，不知是不是有可能將來(lái)會(huì)出臺(tái)補(bǔ)交出讓金轉(zhuǎn)為商品房的政策，如果放寬的話有可能嗎？

A：

1、逸盛閣就是典型的50年產(chǎn)權(quán)商住公寓，那就是常規(guī)評(píng)價(jià)唄。地段兒好配套全，小區(qū)檔次高+物業(yè)費(fèi)高=品質(zhì)高。

產(chǎn)權(quán)角度看重視哪方面了，如果是注重自住，那正因?yàn)椴粠鋺羯蠈W(xué)等功能，金融功能又受政策限制，所以價(jià)格中也就不包含普宅的價(jià)值，居住的性價(jià)比更高，出租的話租金收益也高。但如果是注重這些就不合適了，包括行情中的價(jià)格走勢(shì)也偏弱。

2、另外我印象中這里的有一部分戶型的朝向不太好，北向的居多，所以看房的話注意日照角度和時(shí)長(zhǎng)。

3、不可能出臺(tái)轉(zhuǎn)為住宅的政策。因?yàn)橥恋匦再|(zhì)一旦確定，除非是拆遷+重新規(guī)劃，否則不可能改變。這就跟人的學(xué)歷似的，一旦畢業(yè)就不能改了。

我說(shuō)的放寬是指限購(gòu)方面的。比如之前要求必須有購(gòu)房資格，放寬的話有可能就不限制了。再有就是貸款方面的，有可能允許正常貸款，甚至還有可能減免水費(fèi)什么的。但轉(zhuǎn)變土地和房產(chǎn)性質(zhì)是絕不可能的，法律不允許。

4、總之如果注重自住或租金收益就買吧，考慮好利弊就行。另外計(jì)算好物業(yè)費(fèi)，這種檔次的公寓挺貴的。

僅供參考。

三

Q:

在看潘家園的龍頭公寓，70年產(chǎn)權(quán)，感覺(jué)小區(qū)的地段和物業(yè)都不錯(cuò)，小戶型200多萬(wàn)是不是算超跌了？買的話需要注意什么？

A：

1、龍頭公寓是否超跌，那就看看租金多少吧？我剛看了看是40多平的租金6000多塊錢，6500吧。售價(jià)有一套是報(bào)價(jià)230萬(wàn)，那租售比就是350。可以算超跌吧，但比例不太多。

因?yàn)榭梢耘c東四環(huán)朝青的炫特做個(gè)比較，那邊40多平的售價(jià)在200萬(wàn)出頭兒，租金5000多點(diǎn)兒，租售比就是400左右。但炫特的優(yōu)勢(shì)是規(guī)模大+流動(dòng)性好，而且物業(yè)費(fèi)便宜，再加上龍頭公寓是沒(méi)有燃?xì)獾模跃C合下來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不是太明顯。

2、買的話注意什么？也沒(méi)有太特殊的，公寓主要是看朝向，盡量選好點(diǎn)兒的吧。其他的沒(méi)什么，都是常規(guī)注意事項(xiàng)。

3、對(duì)了，調(diào)侃一句，如果住龍頭公寓的話，注意盡量低調(diào)吧，至少是別招搖。畢竟這里曾經(jīng)是日本人居住區(qū)，開(kāi)發(fā)商和早期的住戶都是日本人。現(xiàn)在雖然少多了，但名聲在外，尤其是現(xiàn)在這種形勢(shì)，太招搖的話不合適，躲著點(diǎn)兒拿車鎖的吧。

僅供參考。

四

Q:

我們的情況是在亦莊梅園有一套房，當(dāng)年拆遷后買的經(jīng)適房3000多一平，空了好久了，能賣300多萬(wàn)。另外在東城還有一套和我表弟家共有的回遷房，戶口在那里，這套賣不了，我們準(zhǔn)備留著當(dāng)學(xué)區(qū)房了。

我愛(ài)人家的回遷房是在宣外，質(zhì)量很不好，這套我們想賣掉了，因?yàn)榱魞商讓W(xué)區(qū)房沒(méi)用，這里的學(xué)區(qū)不如東單的，大概能賣500多萬(wàn)吧，跌了但不多。

我們現(xiàn)在是住兒子家看孫子，再有兩年上學(xué)，現(xiàn)在幼兒園就已經(jīng)輕松多了，我們想法是在大興或通州買一套養(yǎng)老的，然后在大同買一套避暑的，想聽(tīng)聽(tīng)您的看法。

Ps：我的意思是能不能推薦幾套房，或者說(shuō)是小區(qū)。

A：

1、我好像沒(méi)什么看法吧。您這是典型的養(yǎng)老自住，那就看自己的喜好唄，自己喜歡的才是最好的。

2、不過(guò)多說(shuō)一句，梅園的300多+宣外的500多=900萬(wàn)左右總價(jià)。而大同的均價(jià)也就6/7000，避暑房大幾十萬(wàn)肯定搞定。那如果剩下的錢都買郊區(qū)養(yǎng)老房的話，總價(jià)有些偏高了。或者說(shuō)是郊區(qū)大房子住著肯定舒服，但流動(dòng)性偏弱，出手時(shí)未必好賣，價(jià)格走勢(shì)也大多不強(qiáng)。

3、其他的我好像說(shuō)不出什么了，看您的喜好了。另外如果總價(jià)高的話其實(shí)沒(méi)必要郊區(qū)，市區(qū)也能找到鬧中取靜的地方，海淀朝陽(yáng)都有不錯(cuò)的，能各項(xiàng)兼顧。

僅供參考。

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