這是我的真實(shí)感受，不過(guò)預(yù)計(jì)會(huì)有人噴我。

先說(shuō)一個(gè)不那么廣為人知的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，對(duì)于房子這種實(shí)物大宗資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，往往上漲是沒(méi)有頂?shù)模窍碌鴧s是有底的....

注意關(guān)鍵詞：實(shí)物、大宗、資產(chǎn)。

不要總是去套什么郁金香啊股票啊空氣幣這類(lèi)資產(chǎn)。

收藏品郵票就是非常典型的資產(chǎn)之一，只要盤(pán)子小了，年輕人不接盤(pán)了，后續(xù)和廢紙待遇沒(méi)什么區(qū)別....

但是收藏品錢(qián)幣就不會(huì)這樣，因?yàn)樽钇鸫a能賣(mài)上金屬的收購(gòu)價(jià)，如果是金銀類(lèi)貴金屬錢(qián)幣，甚至可以跟著行情漲跌....

房子雖然跌起來(lái)慘不忍睹，但是因?yàn)榭梢猿鲎猓瑢?shí)際上依然存在底部。

要不網(wǎng)上也不會(huì)出現(xiàn)成都有人一口氣收購(gòu)8套老破小用以獲利的新聞。

濟(jì)南的房子也是這樣，在前些年近乎腰斬的行情之下，某些房子跌出了性?xún)r(jià)比，跌出了租售比。

從宏觀趨勢(shì)看，中國(guó)房屋正在經(jīng)歷史上前所未有的，最具租售比的時(shí)段，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國(guó)債這類(lèi)需要現(xiàn)在蹲點(diǎn)去搶的理財(cái)產(chǎn)品。

我們?cè)谂e現(xiàn)實(shí)的例子，融創(chuàng)文旅城。

這盤(pán)峰值單價(jià)16000元每平，現(xiàn)在穩(wěn)定在10000元每平，但租金幾乎未變，110平的房屋租金穩(wěn)定在2000上下。

2021年，文旅城的房屋176萬(wàn)，年租金3.2萬(wàn)，需要55年回本，年收益率1.8%，是同期銀行理財(cái)?shù)亩种弧?/strong>

2026年，文旅城的房屋總價(jià)為110萬(wàn)，年租金依然為3.2萬(wàn)，回本周期縮短至34年，年收益率2.9%，反而是現(xiàn)在銀行理財(cái)?shù)膬杀丁?/strong>

當(dāng)然，我舉的例子是房東視角。

首先經(jīng)歷近些年的擠泡沫，很多房子的水分已經(jīng)擠的差不多了，那些著急用錢(qián)著急割肉的房東已經(jīng)去化的不少。。

從理財(cái)角度看，租房是遠(yuǎn)比賣(mài)房合適的原則，這也是為什么文旅城急跌幾年后，近些年穩(wěn)定在萬(wàn)元上下的原因之一。

我降到1萬(wàn)了，你還不買(mǎi)，那我還不如拿過(guò)來(lái)出租，這是房東非常典型的心理。

除了租售比以外，當(dāng)然還疊加了很多其他因素。

例如掛牌價(jià)已逼近了房東入手價(jià)，中國(guó)人依然有著賣(mài)房可以不賺但別賠錢(qián)的心理

例如還是有相當(dāng)多的房東存在著房?jī)r(jià)可能回暖的期望，畢竟房子回暖，動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬(wàn)的折損。

例如現(xiàn)在是小陽(yáng)春，房東信心更足。

但不管怎么樣吧，我們能看到相當(dāng)多的小區(qū)出現(xiàn)了橫盤(pán)跡象，價(jià)格浮動(dòng)幾十塊上下....

具體的時(shí)間是2025年10月份到現(xiàn)在，請(qǐng)仔細(xì)看成交價(jià)格曲線。

包括我租的公寓，每個(gè)月租金也不便宜，我一直想直接買(mǎi)一套，租金抵月供豈不是美滋滋。

但是問(wèn)題所在，房東寧愿把房子扔到托管公司出租，也不愿意大降價(jià)銷(xiāo)售...

精裝公寓一直5000塊/平，就比2021年開(kāi)盤(pán)低了500塊/平，大家經(jīng)常能刷到的中海華山湖畔U+公寓，降價(jià)幅度幾百塊的樣子.....

我感覺(jué)價(jià)格也就這樣了...

對(duì)此，我的觀點(diǎn)依然延續(xù)前段時(shí)間發(fā)布的觀點(diǎn)，2026年是濟(jì)南房?jī)r(jià)筑底的一年。

對(duì)于很多房子來(lái)說(shuō)依然有相當(dāng)多的泡沫，但對(duì)于某些房子來(lái)說(shuō)，價(jià)格已經(jīng)非常到位了，繼續(xù)下滑，既不現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也不符合房東的預(yù)期。

有買(mǎi)房需求的朋友，我建議你密切關(guān)注這樣的成交曲線，如果到十月份，這個(gè)曲線一直是平滑的，那證明濟(jì)南房?jī)r(jià)的水分已然不太多了...（分社區(qū)）

關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題就討論到這：

后面插播兩個(gè)，我認(rèn)為非常重磅而且非常值得關(guān)注的消息，沒(méi)準(zhǔn)能挽留你的幾十萬(wàn)。

一，文旅城板塊歷城控股的盤(pán)規(guī)劃已對(duì)外公示，想買(mǎi)鳳棲和鳴的，個(gè)人建議緩緩，千萬(wàn)別忘了上波團(tuán)購(gòu)的神操作。

歷控的盤(pán)目測(cè)貴不了，而且配置不算差，950套房子，2.0容積率。

當(dāng)然你要是買(mǎi)二手房，我估計(jì)是影響不到文旅城的，因?yàn)閮r(jià)格不一樣...

二，張馬屯四代宅規(guī)劃已出，強(qiáng)烈注意，除了中建大規(guī)模宣傳的，海通南邊的這塊四代宅以外，建工北面同樣有四代宅的規(guī)劃

上圖就是中建最新宣傳的奧體中軸四代宅，海通南部，張馬新府北部，容積率2.1，全系一梯一戶(hù)、得房率最高飆升至151%的四代宅項(xiàng)目，即將在奧體中路中軸線上亮相。

聽(tīng)起來(lái)還是非常可怕的，畢竟別人買(mǎi)100平，套內(nèi)80多，你買(mǎi)100平，套內(nèi)加套外150平....

但是我同時(shí)相信，開(kāi)發(fā)商不會(huì)這么傻，他贈(zèng)這么多面積價(jià)格和不送面積的價(jià)格一樣，先別著急恐慌，重點(diǎn)依然是看總價(jià)。

注意這是其一，其二是位于建工北部，張馬屯金茂悅隔壁，不過(guò)暫時(shí)沒(méi)太多消息，圖示如下：

其一，四代宅是趨勢(shì)，如果你近期想買(mǎi)房，可以緩緩，起碼看看新產(chǎn)品的價(jià)格和配置，而且明顯張馬屯的四代宅正在供應(yīng)中

其二這東西沒(méi)有這么夸張，很多張馬屯的剛需當(dāng)年開(kāi)盤(pán)就1萬(wàn)多點(diǎn)，比較蛋疼的其實(shí)是買(mǎi)瑞馬建工這些偏品質(zhì)樓盤(pán)的朋友。肯定有沖擊。

昨天看一哥們還針對(duì)四代宅拍視頻，講XX盤(pán)有品質(zhì)，大寬廳不是四代宅所能比擬的，真夠心虛的......

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