繼兩會開完和《十五五規劃》全文發布，這一周的樓市，只有一個主旋律：難得的陽春起量，等政策。

已知上海2月后出了滬七條、核心區域收儲和商辦新規，南京出了3.20新政尤其包含貼息內容，杭州截至目前，卻只有區級購房補貼，所以，焦急的買賣雙方耐心些吧。

無論如何，本輪陽春后，到杭州許多家庭的資產配置里都會多出或者閑置出一筆“賣房款”，總有一批粉絲會習慣性的同問一個問題：賣了房子錢拿手里焦慮，不知道去哪里，總有一天市場穩住，我以后如何看待房子，買房子？

趁著政策預期前的小窗口，便來說道說道，今日推文，錢拿手里焦慮，如何“務實”買房子？

中國人重中庸，講順勢而為，看著又難產的降息，綠油油的A股和停車堵到路邊的加油站，再“粗神經”的人也該意識到時代的劇變，經濟生活正經歷波折和巨大的考驗。

今日之樓市，二手成交占絕對主導、價值價格分化、新房“好產品”大行其道、資產增值保值屬性天差地別，“閉眼搖、倒掛爽”早是昨日黃花。

房子當然依舊是大部分中國家庭至少一半以上的家庭財富所在，依舊具有相當的“資產”屬性，但“勢”不同了。

大勢決定了“大部分”需要“務實”，或者說“務實”就是看“大部分”，一體兩面，互為因果，要建立“祛魅、去虛榮、硬指標、風險評估”的耐用品購房觀。

第一步，祛魅。

無論新房、次新、中年房、老破小，銷售、房東、中介只會告訴你它的優點，也存在天然的鄙視鏈，認為前者必然強于后者，越新越好。

不對，只是各自有各自的“資產屬性”，需要明白，前者終會成為后者，而今日樓市的接盤俠可不比從前，你選取不同房子的看重價值、持有年份、方式、適合人群和功能都不同。

作為新房，強在“新規產品、高得房率、新”，弱在地段基本必輸同總價“次新二手”以及地段帶來的配套優勢，最大的差別就是短期書包不可取代，以及不同品牌房企“期房”的交付預期，當然適合高總價、要大空間、不強調書包地鐵等中產必備屬性的“較高凈值人群”。

次新二手，成熟現房兼顧新、強地段，但是產品是“限價貨”，且貴，就產品層面，必然比不了新房，但家長、純儲蓄投資的購房者就適合這個池子，這也是真正最大頭改善所在。

中年房，側重點就多種多樣。

比如娃五年級了，迅速解決初中強書包又要住，拿4年再賣，此時則要選擇低總價、好流轉、小面積、方便出租出行的中年房。

又比如早無地供應的板塊，武林門、南星橋等等，預算有限又看重人群、工作關系等等。

老破小，地段、租售比、改造可能、房東稅風險、拆遷評估。

并非所有老破小都不能買，也不是老破小就輸前三者，好地段、租售比達到2.5%及以上，具有尚佳戶型、好出租好改造，兼顧拆遷可能的老破小是可以淘的。

甚至，如果看重作為長期現金流潛力的資產屬性，因為殘值夠低、跌的夠快，部分老破小會是最快穩住的房子。

第二步，去虛榮。

辯證看待“奢侈品”功能，時刻認識到這些部分的溢價是業主支付的，并且推高持有成本和運維風險。

正如如今“煙、酒、飯局、ktv、奢侈品”消費斷崖下滑一般，“房地產”這種“老登行業”的時代慣性一時間改不了，但接盤俠，卻是不堪重負的“中登”和整頓粗放時代的“小登”。

從發改委到住建部，貫穿整個十四五，頂層都在強調地方政府和房企需要轉型“運營”定位的角色，地方運營城市、人口、產業和消費，開發商則運營手中現有樓盤和新小區。

但是，躺賺時代的房企主動思考轉型是艱難的，船大根本難調頭，幾乎所有房企依然只會教你“我有多好、多豪、用了啥、多貴”，描繪一些詩意的畫面，然后一旦賣給你，5年后過保修期，江湖永別，這就是草莽時代（跑起來，再定規矩）種下行業的劣根慣性。

對筆者這種行業前端出身的理工生，城市化程度都走到這里了，如今期待好的房企毫無疑問應該參考發達國家經驗“控成本、適當卷”；

并且，同時告訴購房者，省下成本或者賺得利潤的部分，定立養護契約，十年后如何處理屋頂防水維護、十五年后如何更換電梯、二十年后如何修復外立面，以及如何平衡小區內業主使用健身房、游泳池、私宴廳、棋牌室和為創收招攬小區外客戶的可行性運維方案。

除了高凈值人群，大部分人買房子（預算在1000w以內超98%），為期房樣板間的那一眼亮的“面子”、“炫耀”的功能支付溢價是奢侈的，更應該支付的是理性計算動輒10年的持有成本、運維風險和流動性考量，它們不會不做不承諾，那你就看看就好，別幻想“一生一宅”，因為一眼亮，心動能撐過交付都不容易。

猶如那些用了幾次就華而不實、分不清和A貨區別的包包，“裝X”混關系、遞煙、拼酒辦事的年代遠去了，因為現在裝了也賺不到錢。

如果“好”建立在高物業費和“大概收不齊”的預期上，在現行缺乏“制度性法規”、城市更新辦法和還依賴人工非標建造的環境里，再好的房子，99%都是買入倒計時十來年要賣的產品。

一見鐘情和要過日子且注定十幾年后分家是兩碼事。

第三步，看硬指標。

在祛魅、去虛榮，以一個兼顧房子耐用、功能實用可流轉資產的角度買房子，一定優先看硬指標。

即，在現行城市更新制度和保障尚未到位的前提下，房子十來年注定就要換，我知道有一天要分家時“只是我不愛了，不是她不好”的那份好的價值，她也值得二婚被別人愛。

硬指標是什么？就是那些讓買家“不得不”的理由，生娃的家長書包第一；養老的改善地鐵和近醫院第一；錢不多想分散配置老破小，好租租售比高第一；在一個板塊內，600w總價的地鐵小戶型就我一個，局部稀缺性第一......

好房子、好產品很重要，但是“錦上添花”，先保證是“錦”，再繡花。

過去把樓市當“牛市”，未來要把樓市當局部保值的銀行，會選好的理財產品，拿著存折才能整存整取。

過去看資產的漲幅，未來看剛需功能的稀缺性，稀缺性保證流動性，流動性即保值本身。

第四步，風險評估。

房產稅、房東稅、集中交付的搶跑風險、“畫餅”利空......

列舉了一些普通人意識不到的購房持有風險，這在普遍對自己“政治生活”置若罔聞的老百姓里非常正常，但是又不得不去計算。

常見的“組合坑”，錢不多就想買房子，買個規劃亮晶晶地鐵邊，小公寓以租養貸或者租售比5個點，相當劃算。

一、商業地產產權40年，最早的一代已經近30年了。快到期完全存在“補交”土地出讓金的可能性，一旦全國有一例試點落地推廣，瞬間對公寓價值、租金、流轉形成不可逆影響；

二，“房東稅”機制去年9.15已完全上線聯網。從住宅到商業向個人出租的情況，如今只是免征，是“惠民”，不代表財政一定要背這筆費用，一旦一級土地市場的寒意轉到財政，該收的稅完全可能收，詳見（“房東稅”來了嗎？房價跌還是漲？ | 房叔說1044）。

三，“房產稅”。所有人都知道，已經拖了十來年的它總有一天會來，以此作為間接稅向直接稅體系換軌的重要基礎，也終將是地方新土地財政的基石。

持有公寓、大平層，一定比住宅先開征房產稅、流轉稅、繼承稅，因為阻力小、好試點，且可以以此作為向存量住宅收稅過渡的信號。

四，“畫餅落空”。這就需要多關注宏觀微觀政策的實行層面，比如常見的問題是“地鐵規劃xx線，我能不能買這個房子，會漲嗎”，規劃，它不是“一定會落地”的，它是要審批的，審批了也要錢要運維的。

這在預算硬約束，財政極緊張的未來幾年間，本就是很懸浮的，與其抓住宏大敘事，不如抓些落地的確定性因素。

十五五這五年，大部分人對房子的觀念，注定會發生根本性的變革，變革里不變的部分就是安全的價值。

多務實，務實與“務虛”相對，“大部分”與“自我喜歡”相對，要以大部分人的“不得不”作為我購房的優選，而不再是“虛浮”、“我喜歡”、“我覺得好所以會有別人也覺得好”的感性標準。

少問“喜不喜歡”，多問“應不應該”。

文/一葉 編輯/一葉
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