近期，日本不動產圈接連震動。繼大阪某知名不動產公司暴雷后，這股冷風終究還是吹到了東京。

在東京華人的不動產圈子里，真正上規(guī)模、頭部的公司屈指可數。近期某知名公司發(fā)布的一紙聲明，讓不少已經付了款卻還沒過戶的投資者陷入了焦灼。根據以往經驗，一旦進入破產清算，普通投資者想要挽回損失，難度極大。

為什么在看似穩(wěn)健的日本市場，華人公司會接二連三地倒下？作為投資者，我們又該如何在這場變局中自保？

日本房產暴雷的三大隱秘邏輯

華人房產公司暴雷，看上去理由很多，歸根到底無非三類。

1

殺豬盤式的全產業(yè)鏈詐騙

有些公司，本質上不是經營能力不行，而是從注冊那天起，就已經把“怎么收錢、怎么包裝、怎么退出”設計好了，這是一種從頭到尾的圍獵。上游有人負責制造敘事，天天輸出“日本房產多穩(wěn)”鼓吹日本投資神話；中游有中介收高額費用帶看房、辦身份；下游則是不動產公司挖好深坑。

這種模式最危險的地方在于，它看起來特別完整，甚至讓人覺得“鏈條很專業(yè)”。但實際上，很多時候，這種完整恰恰意味著它早就形成了一整套收割機制。一旦市場轉向、資金放緩，或者客戶質疑增多，公司就可能迅速切割、換殼、重來。

你以為自己是在買房，其實你只是進入了別人設計好的騙局流程。

2

高收益背后的致命陷阱

這一類，是最容易讓普通投資者中招的。比如一套公寓本來只值5000萬日元，通過“民宿收益”“保底回報”等概念包裝后，賣你一個億。

聽起來是不是很誘人？有房、有租金、有增值，還不用自己操心。

但問題是，日本房地產從來不是這么運作的。如果一套房子的真實收益能力根本撐不起這樣的價格和回報，那么它所謂的“高收益”，就只能靠不斷賣出新的房子、吸引新的資金，來填補前面的承諾。

一旦市場變差，比如游客減少、民宿入住率下降、酒店房價撐不住、接盤買家變少，那么之前吹得天花亂墜的“高回報”，馬上就會變成紙上富貴。你以為你買的是資產，最后可能只是別人現金流鏈條上的一環(huán)。

3

杠桿拉滿，一旦市場停頓，現金流立刻出事

還有一些公司，未必一開始就是騙局，但它們的問題在于太激進。房地產業(yè)本來就是一個高度依賴現金流的行業(yè)，只要行情好、交易順暢，很多問題都能被掩蓋。可一旦進入震蕩期，問題馬上暴露。

今年東京高端塔樓市場就很典型。前幾年漲得太快，很多人默認“只要拿到盤，轉手就有人接”，于是敢高杠桿吃貨、敢提前鎖倉、敢承諾未來售價。

但現在市場明顯進入調整期，交易周期拉長，成交頻率下降，買家也變得謹慎。如果舊盤賣不掉、新盤接不上，資金鏈馬上就會繃緊。

說白了就是過去靠“快進快出”能玩的游戲，現在節(jié)奏慢下來了。只要少一個接盤方，整個鏈條就會卡死。

如何在日本買房不踩坑？

日本是一個法治健全、市場極其成熟的社會，但如果你帶著“占便宜”或“走捷徑”的心態(tài)進來，大概率會交一筆昂貴的學費。

1、敬畏專業(yè)，優(yōu)先選擇大手開發(fā)商

人性貪婪是受騙的根源。在該付的中介費、傭金上，一分錢都不要省。如果房子足夠優(yōu)質，甚至可以多給傭金。找正規(guī)、專業(yè)的機構辦事，買的是一份確定性。

如果是買自住房或長期持有，盡可能選擇大牌開發(fā)商。雖然單價可能高一些，但他們絕不會因為建筑公司倒閉而讓項目爛尾。多花的錢，買的是踏實二字。

2、做房產價值鑒定，遠離炒樓花與期房陷阱

幾億日元的樓都買了，千萬別舍不得那幾十萬、上百萬日元的鑒定費。聘請日本專業(yè)的不動產鑒定會社出具報告，能讓你看清這棟樓的真實價值，而不是聽中介吹噓。

日本人基本不玩炒樓花。這種模式大多只在華人圈內部擊鼓傳花。如果你在交房前無法脫手，面臨數億日元的尾款壓力時，極易斷供。盡量買現房或即將竣工的樓盤，看得見摸得著的才是資產。

3、看準開發(fā)商，聘請法律顧問保駕護航

在房產交易中最危險的莫過于拿幾張草圖就敢收預付款，或者還沒封頂就催繳全款。在日本正常的交易中，資金應通過“手付金+信托保全”機制進行管理。凡是違背這個流程的，請立刻轉身離開。

根據日本《宅建業(yè)法》，如果是從開發(fā)商（宅建業(yè)者）手中買期房，收取的定金（手付金）超過總價的10%或 1000萬日元（未竣工建筑為5%或200萬日元）時，開發(fā)商必須進行“保全措置”（通過銀行或保險公司擔保）。如果對方要求你交高額首付卻拿不出保全證明，這本身就是違法的。

整個交易流程，建議雇傭律所全程監(jiān)督。僅僅檢查合同和流程，費用可能只需幾十萬日元。有律師介入，能過濾掉絕大多數合規(guī)性風險，這才是真正的避雷針。

要想避雷，除了以上三點，還要警惕“年輕”的華人中介公司，盡可能不要選擇成立不足五年的公司。一方面，新公司很難拿到優(yōu)質房源；另一方面，很多騙子公司干兩三年就關門。選擇那些穿越過市場周期、經營時間長的老牌公司，更有保障。

很多人以為，自己在日本買房，最大的風險來自地震、空置率、利率、政策、匯率。這些當然重要，但真正把很多人拖進坑里的，往往不是宏觀因素，而是錯誤的交易對象、錯誤的結構設計，以及錯誤的信任方式。最后，虧掉的就不只是錢，還有對這個市場最基本的判斷力。

所以，日本房產并不是不能碰，而是不能盲目自信地瞎碰。要知道，在成熟的市場里，一切不合理的超額回報都標好了代價。

如果您有意向在日本投資房產，歡迎聯(lián)系仲和不動產（微信號：dorothy0816），公司有專業(yè)的團隊為定制最適合您的投資方案。

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