中國(guó)商報(bào)（記者 周子荑）“行業(yè)洗牌之后，留下的將是高手之間的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)格局將從完全競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向寡頭競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于一些存活下來的優(yōu)質(zhì)房企來說，未來機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。”3月24日，中國(guó)金茂董事長(zhǎng)陶天海在公司2025年度業(yè)績(jī)會(huì)上作出了這一判斷。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)新建商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.7%和12.6%。中國(guó)金茂交出的成績(jī)單是：簽約銷售額1135億元，同比增長(zhǎng)16%，行業(yè)排名升至第8位；毛利為92.21億元，同比增長(zhǎng)7%；母公司所有者應(yīng)占溢利為12.53億元（含投資物業(yè)公平值損益），同比增長(zhǎng)18%。

土地投資：京滬占比66%，新項(xiàng)目?jī)衾食?0%

在業(yè)績(jī)說明會(huì)上，中國(guó)金茂高管表示，2025年，全國(guó)300城涉宅用地成交規(guī)模下降9.7%，一線城市出讓規(guī)模萎縮23%，但核心地塊溢價(jià)率提高至11.5%；二線城市成交規(guī)模微漲5.8%；三線、四線城市量?jī)r(jià)齊跌。

中國(guó)金茂高級(jí)副總裁張輝認(rèn)為：“從結(jié)構(gòu)上來看，能級(jí)分化比較明顯，對(duì)于核心地塊，房企的投資策略趨同，競(jìng)爭(zhēng)還是比較激烈的。”

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金茂2025年新增獲取21宗土地，其中4宗為低溢價(jià)獲取，12宗為底價(jià)獲取。從城市能級(jí)來看，21宗土地全部位于一線、二線城市，其中在北京、上海兩個(gè)城市的投資占比為66%。中國(guó)金茂管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2024年以來新獲取項(xiàng)目的凈利率超10%。　

張輝表示，2026年的投資將繼續(xù)秉持“積極不激進(jìn)”的原則，錨定全年權(quán)益投資目標(biāo)，聚焦“投好、投足”。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，中國(guó)金茂一線、二線城市簽約銷售占比為96%，住宅簽約單價(jià)約為2.7萬(wàn)元/平方米，同比上升24%。截至報(bào)告期末，公司未售貨值89%位于一線、二線城市，一線城市未售貨值占比較上年提升8個(gè)百分點(diǎn)至近30%。

新項(xiàng)目首開全部實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿效果，存量盤活完成47個(gè)項(xiàng)目清盤

2025年，中國(guó)金茂2024年推出的“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線全面落地。6個(gè)金茂府、7個(gè)璞系、5個(gè)滿系、8個(gè)棠系項(xiàng)目面市。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司2025年全年首開34個(gè)項(xiàng)目，全部實(shí)現(xiàn)了標(biāo)桿項(xiàng)目效果。

2025年首開項(xiàng)目的量、價(jià)分別達(dá)成可研階段目標(biāo)的128%和104%，其中成都東城金茂曉棠量、價(jià)達(dá)成率分別為191%和110%，上海金茂棠前的量、價(jià)達(dá)成率分別為142%和107%。

在存量盤活方面，全年有47個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)尾盤清盤。陶天海在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司通過“做優(yōu)增量帶動(dòng)存量盤活”，用發(fā)展來解決歷史問題。

新增融資成本降至2.75%，未動(dòng)用銀行授信超700億元

2025年，中國(guó)金茂新增融資平均成本為2.75%，較上年的3.39%下降了0.64%。全年發(fā)行4筆公司債，最低融資成本2.38%；7月發(fā)行的20億中票票面利率2.3%。

首席財(cái)務(wù)官喬曉潔在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“2025年境內(nèi)融資成本相對(duì)較低，所以公司加大了境內(nèi)的融資力度。考慮到2026年境外的融資成本相對(duì)較高，所以公司會(huì)壓降部分高成本的境外債務(wù)規(guī)模，預(yù)計(jì)到2026年年末，整體的負(fù)債水平仍會(huì)穩(wěn)中有降。”

截至報(bào)告期末，公司在手未動(dòng)用銀行授信超過700億元。一年內(nèi)到期的債務(wù)281億元，占總債務(wù)的22%。喬曉潔強(qiáng)調(diào)：“我們不依賴于擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模來驅(qū)動(dòng)投資，而是說聚焦于提升運(yùn)營(yíng)能力、加快經(jīng)營(yíng)回款來支撐公司業(yè)務(wù)發(fā)展。”

新項(xiàng)目平均經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期為10.4個(gè)月。全年回款1044億元，回款率約為92%。

行業(yè)判斷：筑底修復(fù)期，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍存

對(duì)于當(dāng)前及未來的市場(chǎng)走勢(shì)，陶天海在業(yè)績(jī)會(huì)上作出系統(tǒng)判斷：行業(yè)處于筑底和修復(fù)過程之中，呈現(xiàn)“行業(yè)筑底、結(jié)構(gòu)分化、企業(yè)突圍”三大特點(diǎn)。

在筑底層面，陶天海分析：“從2025年年底到2026年年初，北上廣深四個(gè)一線城市的二手房房?jī)r(jià)普遍跌到了一個(gè)主力成交的成本空間，我們也觀察到，實(shí)際上市場(chǎng)低價(jià)甩賣的意愿在大幅度減少。從總體判斷，目前市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)到了一個(gè)底部區(qū)域，再經(jīng)過一段時(shí)間的筑底和修復(fù)，行業(yè)是值得期待的。”

在結(jié)構(gòu)分化層面，陶天海認(rèn)為，一線及二線核心城市仍然具有旺盛的潛在需求，“只是很多購(gòu)房者還沒有找到一個(gè)入市的好時(shí)機(jī)。隨著整個(gè)市場(chǎng)逐漸實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需求還是非常旺盛的。”同時(shí)，三線、四線城市中滿足“好地段、良供需、好產(chǎn)品”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目仍然有機(jī)會(huì)。

在企業(yè)突圍層面，陶天海表示，地產(chǎn)行業(yè)處于競(jìng)爭(zhēng)格局重塑階段，“大浪淘沙，行業(yè)洗牌之后，留下的實(shí)際上是高手之間的競(jìng)爭(zhēng)。頭部企業(yè)采取了盤活存量、做優(yōu)增量、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等舉措，競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)從完全競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向寡頭競(jìng)爭(zhēng)。”

面向未來，中國(guó)金茂管理層明確了“活下來—活得好—活出彩”三步走規(guī)劃。陶天海表示，預(yù)計(jì)2026年公司無(wú)論是行業(yè)排名還是銷售規(guī)模，總體將保持穩(wěn)中有升趨勢(shì)。在投資端，張輝表示將繼續(xù)錨定全年權(quán)益投資目標(biāo)，聚焦“投好、投足”，在積極而不激進(jìn)的總基調(diào)下捕捉優(yōu)質(zhì)窗口機(jī)會(huì)。