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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

日前，蒼南寶龍廣場舉行招商發(fā)布會。

在達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議的品牌中，盒馬鮮生引發(fā)了不少人的關(guān)注。

戰(zhàn)略合作協(xié)議品牌。來源：蒼南寶龍廣場

去年年底，溫州首家盒馬鮮生在市區(qū)濱江萬象城開業(yè)，曾吸引了眾多消費者，還造成周邊道路擁堵，足見其熱度之高。

此后，不少溫州年輕人就期盼著，溫州開下一家盒馬鮮生。

如今，當(dāng)蒼南寶龍廣場宣布與盒馬鮮生達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，不少人說溫州第二家盒馬鮮生落地了。

值得一提的是，這一回蒼南寶龍廣場對這些品牌的表述為達(dá)成戰(zhàn)略合作。

這么看來，盒馬鮮生落地蒼南寶龍廣場概率不小，但尚需繼續(xù)觀察。

盒馬鮮生

其實，盒馬鮮生曾與溫州多座商業(yè)綜合體洽談，但因種種原因未能落實。

也有消息稱，個別商業(yè)綜合體待現(xiàn)有超市合約到期后，將更換為盒馬鮮生。

可見，溫州成功運(yùn)營的商業(yè)綜合體數(shù)量有限，能騰出位置給盒馬鮮生的極少。

而蒼南寶龍廣場作為全新商業(yè)綜合體，正好有位置。

面對約2公里外的蒼南銀泰城，蒼南寶龍廣場作為后來者，也面臨著不小的壓力，需招引盒馬鮮生這樣的亮點品牌作為突破口。

盒馬鮮生

當(dāng)然，這樣也能反映出，很多品牌來到溫州之后，愿意下沉到郊縣，而非只堅守市區(qū)。

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除了盒馬鮮生，前陣子樂清、龍港爭奪溫州第二家山姆會員超市，同樣引發(fā)了各縣（市、區(qū)）市民的高度關(guān)注。

當(dāng)然，這僅僅代表樂清、龍港當(dāng)?shù)卣谡幸侥罚B簽約都還沒有簽，更不用說正式落地了，變數(shù)更大。

不過，山姆已在樂清城區(qū)、瑞安城區(qū)設(shè)置前置倉，開啟了配送服務(wù)。兩地居民無需前往溫州市區(qū)，同樣可以買到山姆產(chǎn)品。

山姆

還有全家便利店，去年進(jìn)駐溫州后，很快在全市鋪開，不僅下沉到縣城、強(qiáng)鎮(zhèn)，個別二線鎮(zhèn)都已有門店。

除了這些知名商超，很多零售、餐飲、娛樂品牌，進(jìn)駐溫州市區(qū)后，一旦火爆，就很快下沉到郊縣，遍布全市各大商業(yè)綜合體。

現(xiàn)在，走在郊縣的商業(yè)綜合體，眼前所見品牌，并沒有落后溫州市區(qū)太多，總體上感覺差距不大。

市區(qū)商業(yè)綜合體B1層的平價品牌

溫州市區(qū)比郊縣領(lǐng)先的品牌，主要體現(xiàn)在蘋果直營店、始祖鳥等高端運(yùn)動、COACH等輕奢、迪奧等高端化妝品、OMEGA等名表、MUJI等快時尚、Ole'等高端超市。

憑借這些品牌、業(yè)態(tài)的領(lǐng)先，溫州市區(qū)還是能吸引不少郊縣消費者前來消費。

它們集中于兩座萬象城、印象城MEGA、銀泰百貨世貿(mào)店，形成第一梯隊。不過，這些商業(yè)綜合體里也有一些品牌，已下沉至郊縣。

至于吾悅廣場、銀泰百貨、萬達(dá)廣場等，市區(qū)有，郊縣同樣也有，甚至品牌檔次差不多。

此外，郊縣還有寶龍廣場、銀泰城（分為銀泰集團(tuán)、云泰商管兩個體系）等商業(yè)綜合體，品牌檔次同樣接近市區(qū)第二梯隊商業(yè)綜合體。

當(dāng)郊縣的商業(yè)品牌持續(xù)追趕，市區(qū)領(lǐng)先得越來越少，溫州商業(yè)整體變得有些扁平化。

市區(qū)吾悅廣場門口形象

比起交通、教育、醫(yī)療等，商業(yè)更具普適性，與生活更緊密。只有更強(qiáng)的商業(yè)魅力，才能對郊縣居民產(chǎn)生更大的吸引力。

當(dāng)市區(qū)在商業(yè)品牌方面領(lǐng)先不多，大量品牌愿意下沉到郊縣，郊縣居民在當(dāng)?shù)鼐湍荏w驗，來市區(qū)消費自然就少了。

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在大部分城市，市區(qū)的商業(yè)品牌檔次明顯高于郊縣，為什么溫州市區(qū)卻領(lǐng)先不多呢？

印象城MEGA

最重要的原因，在于溫州多數(shù)郊縣同樣比較發(fā)達(dá)。

在溫州近千萬常住人口中，市區(qū)僅300多萬常住人口，不足全市三分之一，郊縣則占了三分之二以上。

其中，瑞安、樂清都有150余萬常住人口，均為全省前列的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣（市）。

鰲江流域三縣（市）盡管實力稍弱一些，但合計也有超220萬常住人口、近2000億元經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

顯然，郊縣的市場，比溫州市區(qū)更大，只不過分散一些。

其實，商業(yè)品牌領(lǐng)先不多，正是溫州市區(qū)首位度不夠高的表現(xiàn)之一。

濱江萬象城1樓的大面積空鋪

其次，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷、消費降級背景下，大量高端品牌擴(kuò)張意愿弱，甚至收縮，不愿下沉到像溫州這樣的普通地級市。

正如前些年，溫州個別商業(yè)綜合體未能如愿招引重奢品牌，連輕奢都很少。

當(dāng)溫州缺乏足夠的重奢品牌來引領(lǐng)，商業(yè)方面對郊縣的領(lǐng)先，就很難體現(xiàn)了。

2024年以來，溫州在商業(yè)品牌招引方面，亮點很少，甚至個別知名品牌撤出。

當(dāng)招引高端品牌越來越難，市區(qū)部分商業(yè)綜合體開始放棄高端定位，招引了更多平民化的普通品牌，甚至低端品牌，自然縮小了與郊縣的差距。

正如濱江萬象城，將Ole'精品超市替換為盒馬鮮生，就體現(xiàn)了降級，但引流效果確實更好。

不久前，濱江萬象城還招引了老鄉(xiāng)雞，引發(fā)了一些爭議。

濱江萬象城的老鄉(xiāng)雞圍擋

而一些愿意下沉的品牌，則不僅僅下沉到像溫州這樣的普通地級市，還愿意下沉到強(qiáng)縣級市。

也有部分品牌進(jìn)駐溫州，并非總部直營，而是由代理商引進(jìn)，在市區(qū)火爆之后，便很快將市場拓展到郊縣。

更何況，溫州偏居浙南一隅，遠(yuǎn)離長三角核心區(qū)，物流成本更高，這也是部分品牌姍姍來遲的重要原因。

當(dāng)這些品牌進(jìn)駐溫州后，專門設(shè)立了物流基地，需增加門店來平攤成本，不得不下沉到郊縣。

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這些年，溫州多數(shù)郊縣，在城市建設(shè)方面，可謂異常努力。

從樂清到瑞安，從平陽到龍港再到蒼南，我們時常能看到古樸的老街、現(xiàn)代化的新區(qū)、大而美的公園，展現(xiàn)著這些縣城的獨特魅力。

比起此前薄弱的基礎(chǔ)，如今這些縣城的蛻變，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)生了極大的吸引力，人口集聚度明顯增強(qiáng)。

瑞安的商業(yè)新場景

當(dāng)前，知名商業(yè)品牌的招引，正成為這些郊縣新的重點。

正如龍港，努力落地萬象匯、方特主體樂園，并嘗試招引山姆、盒馬鮮生等。

平陽在已有萬達(dá)廣場、銀泰城基礎(chǔ)上，近期又招引了杭州大廈501城市廣場。

樂清圍繞軌道交通S2線旭陽路站、萬岙站，構(gòu)建現(xiàn)代化商圈。嘗試招引山姆，就有將其落在萬岙站旁的設(shè)想。

也有傳聞稱，樂清正在對接更優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商、運(yùn)營商，擬引進(jìn)更高水平的商業(yè)綜合體。

這么看來，溫州不少郊縣的商業(yè)綜合體將過剩。但是，他們寧可過剩，也要實現(xiàn)商業(yè)檔次升級，留住當(dāng)?shù)叵M，并吸引隔壁縣（市）的消費。

待這些商業(yè)品牌相繼落地，今后前來市區(qū)消費的郊縣居民，或?qū)⒂兴鶞p少。

想要繼續(xù)保持領(lǐng)先、提升吸引力，需招引更多、更高端的知名品牌。

濱江萬象城

其實，溫州市區(qū)的商業(yè)品牌，即便不如省會城市、計劃單列市，在普通地級市中已位居前列，基本僅次于蘇州、無錫。

但是，當(dāng)溫州的商業(yè)品牌，滿足不了擁有雄厚民間資本的溫州人，高端領(lǐng)域的消費外流現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

溫州市區(qū)想要繼續(xù)商業(yè)品牌突破天花板，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，難度相當(dāng)大，比郊縣追趕市區(qū)要難得多。

待出讓的鹿角灣地塊與建設(shè)中的K11 Select

既然如此，溫州市區(qū)需率先優(yōu)化商業(yè)設(shè)施布局，引進(jìn)場景化更強(qiáng)、特色更鮮明的非標(biāo)商業(yè)，與現(xiàn)有商業(yè)綜合體共同構(gòu)建現(xiàn)代化商圈，以貼身、錯位形式讓競爭與合作共存，共同做大做強(qiáng)，從而發(fā)揮引領(lǐng)作用。

同時，溫州市區(qū)需在人居環(huán)境、新興產(chǎn)業(yè)、文旅事業(yè)等方面繼續(xù)下功夫，成為一座真正宜居、宜業(yè)、宜游的城市，吸引更多年輕人前來定居、就業(yè)、旅游。

還有市區(qū)與郊縣之間，需建設(shè)更發(fā)達(dá)的城市快速路、軌道交通，以更高效、便捷的現(xiàn)代化交通體系，推進(jìn)“散裝”城鎮(zhèn)走向市域一體化。

屆時，溫州市區(qū)的商業(yè)，自然會取得更大的進(jìn)步。