大酒店賣不動 “小而美”不夠賣？拆解3億元以下酒店資產爆賣密碼

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

2026年一季度，國內酒店拍賣市場呈現鮮明分化。億元級標的流拍率超90%，成都麗思卡爾頓、呼和浩特中銀酒店等3億元以上的“硬貨”要么打折要么沒人要，資本觀望情緒濃厚。

但另一邊，3億元以下、非一線城市的“小而美”物業卻意外走俏，成為成交酒店里的高頻標的。當大體量資產在拍賣桌上反復遇冷，投資邏輯正從“規模崇拜”悄悄轉向“效率優先”，存量酒店市場的價值重構，早已揭開帷幕……

9成流拍，3億元以上酒店不好接手

2026年第一季度剛剛結束，國內存量酒店的交投市場并沒有迎來超預期的火熱。

近期，房地產專業服務和投資管理公司仲量聯行（JLL）在關于全球及中國酒店投資市場新機遇的報告中指出，2025年為全球酒店業奠定了復蘇與調整的基調，而2026年將迎來更具結構性的機遇。

JLL認為，2026年，全球酒店投資市場有望在強勁的債務市場、創紀錄的待投資金以及投資者對穩定收益的迫切需求等多重因素推動下，實現進一步增長。亞太地區旅游及酒店需求預計將保持韌性，酒店投資交易額有望回升至2024年水平。

在此背景下，JLL特別提出目前中國酒店交易的一大結構性特征——小型項目備受青睞，即成交價3億元以內的項目正因投資門檻低、風險可控、回報周期短，契合當前審慎投資環境，成為市場優先選擇；且投資重心正加速向非一線城市下沉。

空間秘探觀察到，開年以來“高線低價”的酒店確實頻現拍賣桌，但3億元拍賣價以上的酒店拍賣情況并不理想，“折價”和“流拍”是關鍵詞。4月7日，成都富力麗思卡爾頓酒店將在京東司法拍賣平臺對進行公開拍賣，起拍價8.6億元，約為評估價的九折，被稱作“史上最便宜麗思卡爾頓”。

3月31日，呼和浩特中銀酒店將迎來拍賣，其市場評估價約為4.54億元，設定起拍價格卻僅為1.2億元，被業內侃作“2折撿漏五星級”。

2月，位于河南省鄭州市的中州華悅飯店以3.27億元的起拍價流拍，體現出資本和酒店市場對省會城市酒店物業估值信心的不足，也是投資人持幣觀望更核心、更低價物業的印證。

這一情況并非絕對，市場上偶有“高線低價”物業成交消息，但成交價大多逼近3億元大關。3月8日，上海地標老酒店之一東海賓館成交，據市場信息，東海賓館掛牌價約為3.9億元，最終成交對價雖未正式披露，但業內預估在3.5億元左右，收購方為河南民營資本。

1月，合肥包河富力威斯汀二拍以3.03億元的價格成交，該酒店此前以3.79億元上架京東司法拍賣，偉力投資集團最終以8折競得該物業。

在更宏觀的角度，亞洲旅宿大數據研究院資料顯示，2026年1月國內共有77家酒店上架拍賣，總起拍價達109億元，達億元級的共有28家，但成交量僅為8家，總體成交率不足10%；2月共有73家酒店拍賣，總起拍價約為55億元，億元級共有18家，成交5家，總體成交率不足7%；截至3月中旬，市場上還有超20宗重點標的上架，但僅成交2宗。

其中，1月拍賣酒店中，3億元以下的酒店共有70家，8家成交酒店均為拍賣價億元以下的酒店，成交酒店中僅一家為高線或省會城市酒店；2月拍賣酒店中，3億元以下的酒店共有68家，5家成交酒店中僅有一家位于省會城市（湖北武漢）。

據亞洲旅宿大數據研究院統計，截至目前，全國共有超150家酒店集中上架拍賣平臺，但億元級標的流拍率超90%，成交率不足10%，非核心區域酒店幾乎無人問津，資產拍賣的現狀愈發殘酷。

不難看出，存量酒店交投市場明顯分化，一邊是開發商債務壓頂、緊急變現；另一邊是買家謹慎觀望、只撿硬通貨，整體市場進入深度觀望期。

高線城市大體量酒店為什么難賣

觀察列表中仍待拍和反復流拍的酒店，其共性顯而易見。這些酒店多為地標性酒店、地產酒店等與地產導向、行政導向強關聯的物業，且多為曾經的高星酒店。

/ “大出清”時代，優質存量資產趨于飽和

回溯歷史，高星酒店曾是房企的拿地工具以及提升地塊住宅售價的配套。克而瑞數據顯示，截至2021年底，全國房企100強中只有15家沒有布局酒店業務；房企成為當下密集拋售高星酒店的“主力軍”之一。JLL數據顯示，2025年國內酒店資產出售方中，約24%的業主為地產商，僅次于國資企業。

與往年趨勢不同的是，2025年酒店資產出清的“大頭”落到了國資企業上。2010年，國資委下發首輪“清退令”，要求非主業央企全面剝離酒店業務，截至2025年底已累計剝離超2100家，完成90%的清理任務。

2026年兩會則提出了“終極清零”的目標，即除極少數涉及國防、外事接待的專用場所外，所有央企非主業酒店、賓館、民宿、市場化接待場所全部清退轉讓，徹底告別這個完全市場化的行業。

另外，2000年以后，隨著國內經濟發展和對外開放水平的提高，國際知名酒店品牌如凱悅、萬豪、香格里拉、希爾頓等紛紛涌入中國市場，憑借先進的管理經驗、成熟的品牌運作，迅速在中國高端酒店市場占據一席之地；而如今，這些國際品牌酒店也進入了煥新的周期。

洲際酒店集團大中華區首席發展官孫健曾表示，在中國酒店行業發展的40年中，第一個20年由政府驅動，第二個20年由房產驅動，如今必須轉向投資驅動。

仲量聯行發布的《中國酒店存量資產改造白皮書》顯示，隨著酒店新增供應放緩，已高速發展40余年的中國酒店行業逐漸進入存量時代。2017年，中國高端酒店迎來了發展的巔峰時刻，五星級酒店數量達到846家；然而，在到了2025年第一季度，這一數字縮減至736家。

這些地產酒店、國資企業旗下酒店，以及第一批涌入國內市場的國際品牌酒店，在酒店行業完成投資驅動轉向的“大出清”周期中，拋售的物業多為此前投資布局中區位優、星級高、體量大、品質佳的核心資產，也因此必然導致優質高價酒店在存量市場中的飽和。

/ 不是不買，而是回歸理性

這種飽和進一步催生了買家的觀望態度，資金變得謹慎，好物業不得不面臨“折價也賣不出”的窘境。

有業內人士對空間秘探表示，除資金門檻過高和買家投資情緒謹慎外，大體量高標價的存量酒店拍賣不出去，主要有以下幾方面原因：

首先是運營成本與盈利壓力。大體量酒店運營成本高，包括人員工資、設備維護、能源消耗等。若酒店自身盈利能力弱，或處于虧損狀態，買家會擔心接手后需持續投入大量資金維持運營，且難以在短期內實現盈利，從而降低購買意愿。

第二是市場供需失衡。過去房地產熱潮中，大量高星酒店被建設，導致市場供過于求。如今，消費者需求向性價比和個性化體驗轉變，傳統高星酒店吸引力下降，買家對新增高星酒店投資持謹慎態度，更傾向于選擇品牌強或改造潛力大的資產。

第三是資產狀況與潛在風險。部分存量酒店存在設施老化、裝修陳舊、產權糾紛、債務問題等，買家需投入額外資金進行改造或解決法律問題，增加了交易風險和成本，使買家望而卻步。

最后是市場預期與價格調整滯后。賣家往往基于歷史成本或過往估值設定起拍價，未充分考慮市場實際需求和資產當前價值。即使多次降價，若價格仍高于買家心理預期，或未能反映資產真實價值，也難以吸引買家。

綜上，大體量高標價存量酒店拍賣難，是資金、運營、市場、資產狀況等多因素綜合作用的結果，反映了當前酒店市場從規模擴張向質量提升和差異化競爭的轉變。

但是，這一調整所帶來的轉變是結構性而非衰退性的。一方面，大型交易和高知名度資產機會減少；另一方面，現金流壓力促使部分業主以更合理價格釋放資產，創造了難得的“買方窗口期”。

在這些因素的共同影響下，2025年，中國酒店投資市場呈現明顯的價格理性回歸特征。截至11月，中國內地酒店交易額約為110.65億元，較2024年同期下降27.1%，這一數字背后是投資邏輯的深刻轉變。

“小而美”正成為存量時代酒店投資新共識

回看2026年以來的酒店拍賣成交案例，3億元甚至億元以下、非一線城市的“小而美“物業正成為交投重點。這一轉向背后，是投資邏輯與風險偏好的深層調整。

/ “小而美”物業自身投資價值高

作為存量酒店資產中不可忽視的“中堅力量“，位于非一線城市的單體或前連鎖酒店物業本身就具有不可忽視的投資價值。

首先是存量資產價值提升空間大。非一線城市存在大量老舊或經營不善的酒店資產，通過硬件翻新、品牌升級、業態創新等改造措施，可顯著提升運營效率和盈利能力。資本通過收購并改造這些低估資產，能實現價值重塑，獲取較高回報。

其次是區域經濟增長與文旅需求崛起。近年來，非一線城市經濟活力增強，文旅產業快速發展，旅游人數和消費頻次顯著增長。許多縣城和新興城市成為旅游熱點，帶動酒店需求上升，為酒店運營提供了穩定的客源基礎，增強了資產的現金流穩定性。

最后是政策支持與基礎設施改善。政府推動區域協調發展，加大對非一線城市基礎設施建設的投入，如交通網絡完善、文旅項目扶持等，提升了非一線城市的吸引力和可達性，為酒店業發展創造了有利條件，也吸引了資本關注。

目前，一線城市的酒店市場趨于飽和，競爭激烈，而非一線城市酒店市場尚未充分開發，競爭相對緩和。有研究表明，資本可通過精準定位細分市場，如中高端輕奢酒店、特色主題酒店等，進一步滿足當地消費升級需求，避免與一線城市同質化競爭。

/ 酒店集團存量資產改造轉向

當資本對一線城市核心酒店資產“一降再降”的價格仍保持觀望態度，“小而美”的酒店投資又成為投資人的共識，面對這一趨勢，各大酒店集團紛紛推出針對性品牌與策略。

華住集團的漢庭快捷就聚焦經濟型酒店存量改造，以“輕、快、省、盈”策略，通過模塊化改造、快速施工，降低改造成本；星程酒店則定位中檔存量改造品牌，采用“輕改造、高效率、屬地化”策略，保留物業原有結構，通過軟裝升級和局部改造，融入當地文化元素。這些模型均適合非一線城市小體量物業需求，能快速提升物業競爭力。

錦江酒店（中國區）同樣雙線并進。郁錦香酒店主攻中高端存量市場，注重物業改造的品質和體驗，適合非一線城市有一定歷史或特色的物業，通過改造提升物業價值，吸引中高端客群；IU酒店定位經濟型存量改造，以低成本、快速改造為特點，適合非一線城市的小體量經濟型酒店，通過標準化改造提升運營效率。

首旅如家推出萬信至格，專注于中高端精選服務存量改造，提供一站式改造方案，注重物業的功能性和舒適性，以適應小體量中高端物業，通過改造提升物業的運營能力和市場競爭力。

包括但不限于上述的酒店品牌通過不同的改造策略和定位，針對非一線城市小體量物業存量改造市場，提供多樣化的解決方案，正試圖在這愈發聚焦非一線城市小體量存量酒店的年點，幫助業主提升物業價值和市場競爭力。

當大體量高標價資產在拍賣桌上反復流拍，“小而美”正成為存量時代酒店投資的新共識，而這一共識的背后，是從規模崇拜向效率優先的行業理性回歸。

然而，這一轉向并非終點，而是存量價值重構的序章。隨著非一線城市基礎設施持續完善、文旅消費進一步下沉，以及酒店集團改造能力的標準化輸出，“小而美”物業或將從當前的“避險選擇”進化為“價值洼地”。

未來，能否在分散的市場中建立規模化的運營網絡，能否將單點改造經驗轉化為可復制的資產增值模型，將決定新一輪周期中玩家的位次。當資本與品牌共同押注“小而美”，中國酒店業的存量博弈，或許正在打開新的想象空間。