這篇文章不是看空上海，區(qū)域發(fā)展一直有先有后，每段時(shí)間都主角、配角。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速放緩，新質(zhì)生產(chǎn)力又需要集聚發(fā)展，有限的資源向特定區(qū)域集中就成了最優(yōu)解。

跟郭德綱一樣，爭(zhēng)取一年捧紅一個(gè)徒弟。

要給所有人一樣的機(jī)會(huì)，可能所有徒弟都紅不了。

《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確表示：“強(qiáng)化重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聚集融合發(fā)展，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資源向重點(diǎn)區(qū)域傾斜”。

拿到優(yōu)質(zhì)資源的區(qū)域，未來(lái)五年會(huì)快速發(fā)展。

拿不到優(yōu)質(zhì)資源的區(qū)域，只能等以后的機(jī)會(huì)，至少這幾年被戰(zhàn)略性雪藏。

存量時(shí)代，跟不上發(fā)展就會(huì)資源外流，最壞的情況不是停滯而是衰退。

對(duì)于上海而言這是好事情，集中資源繼續(xù)快速發(fā)展。

對(duì)于階段性放棄的區(qū)域，這幾年發(fā)展會(huì)很緩慢，如果在意房產(chǎn)保值最好避開(kāi)。

01

浦東東北部

1992年浦東大開(kāi)發(fā)，主要發(fā)展區(qū)域是陸家嘴、張江、金橋、外高橋。

各自負(fù)責(zé)金融、研發(fā)、制造、外貿(mào)，是絕對(duì)的發(fā)展引擎。

城市發(fā)展方向也很明確，陸家嘴是中心，圓弧狀向外輻射。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要是向北、向東，夾在中間的唐鎮(zhèn)、曹路、合慶很有潛力。

唐鎮(zhèn)剛開(kāi)始也是國(guó)際社區(qū)，定位很高，開(kāi)發(fā)了一些頂級(jí)別墅。

隨著張江、金橋的外拓，東北角的高東、曹路都會(huì)發(fā)展起來(lái)。

2009年發(fā)生了一件大事，讓東北角失去了機(jī)會(huì)——浦東合并了南匯。

南匯面積是浦東的1.5倍，經(jīng)濟(jì)總量只有浦東的17%。

浦東獲得了最珍貴的土地資源，掉頭全面向南。

此后的規(guī)劃圖上，浦東主軸都是向東再拐向南。

十四五空間布局

十五五空間布局

十四五開(kāi)始，上海市空間布局上已經(jīng)刪除了外高橋。

只保留了張江、金橋、陸家嘴。

浦東自己畫(huà)的功能布局上，還是給了外高橋一個(gè)名額，現(xiàn)在叫外高橋貿(mào)易城。

外高橋有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，森蘭國(guó)際社區(qū)、巨峰路也在開(kāi)發(fā)，向正北還有不少資源。

東北部的高東、曹路、合慶一帶，完全被忽視掉。

外高橋、金橋保住存量，張江、東方樞紐、臨港做大增量，曹路、合慶建建動(dòng)遷房。

隨著浦東一路向南，曹路合慶一帶終究會(huì)迎來(lái)外流。

另一個(gè)犧牲的是惠南，這里環(huán)線講過(guò)很多次，城市發(fā)展完全停滯了。

惠南能級(jí)已經(jīng)不如外地縣城，沒(méi)商場(chǎng)、沒(méi)優(yōu)衣庫(kù)、沒(méi)海底撈。

浦東看中的是南匯的土地，不是南匯的縣城。

惠南之前被臨港、張江虹吸，未來(lái)五年被東方樞紐虹吸，只能持續(xù)下滑。

現(xiàn)在惠南跟曹路一樣的待遇，建動(dòng)遷房，給其他區(qū)域發(fā)展騰地方。

十五五期間浦東是絕對(duì)的主角，上海五大重點(diǎn)片區(qū)，三個(gè)在浦東。

饒是如此還有戰(zhàn)略性放棄區(qū)域，遑論其他地方。

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02

寶山西北部

最近幾年寶山發(fā)展非常快，南大、美蘭湖肉眼可見(jiàn)的成熟起來(lái)。

之前寶山的規(guī)劃太多、太散，近幾年找準(zhǔn)重點(diǎn)區(qū)域，集中開(kāi)發(fā)，才有了這些成就。

十五五期間寶山依舊重倉(cāng)三支箭：

上報(bào)到市里主要是兩片，南大智慧城、吳淞副中心。

濱江產(chǎn)業(yè)帶土地不多了，上海長(zhǎng)灘開(kāi)發(fā)過(guò)了，金箍棒建好了。

南大、吳淞還有大片土地。

其他區(qū)域，暫時(shí)先等等，美蘭湖、新顧城、北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園大家好久沒(méi)聽(tīng)過(guò)了吧。

新顧城2015年啟動(dòng)建設(shè)，規(guī)劃面積8.3平方公里，聚焦人工智能與機(jī)器人、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等六大產(chǎn)業(yè)，至今仍未建成。

新顧城規(guī)劃圖

北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園2016年啟動(dòng)建設(shè)，規(guī)劃面積7.4平方公里，聚焦生物醫(yī)藥大健康、智能制造、新材料新能源、總部經(jīng)濟(jì)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)四大新興產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在入住率幾乎為0。

同期建設(shè)，定位差不多、面積差不多，都分不清誰(shuí)是誰(shuí)。

十五五期間統(tǒng)統(tǒng)先暫緩，核心保障三支箭。

西部科創(chuàng)帶核心是南大智慧城、上海大學(xué)周邊，產(chǎn)業(yè)也是上面那些，集中到一處比分散開(kāi)效率高多了。

有五家企業(yè)，再吸引一家過(guò)來(lái)不難。

一家都沒(méi)有，拉一家企業(yè)過(guò)來(lái)拓荒，聽(tīng)著就不容易。

寶山三個(gè)重點(diǎn)片區(qū)都在東南部，西北部離寶山區(qū)中心遠(yuǎn)、離市區(qū)也遠(yuǎn)，確實(shí)不好開(kāi)發(fā)。

集中資源把南大智慧城、吳淞副中心打造成名片，在全市形成影響力，后續(xù)產(chǎn)業(yè)招商、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)都會(huì)提速。

兩個(gè)凝集核也會(huì)帶動(dòng)全區(qū)發(fā)展。

短期受損的只有部分居民，比如北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園附近。

2018年很多人單價(jià)3.5萬(wàn)買了招商主城，現(xiàn)在只能賣2萬(wàn)。

2018年買新房到現(xiàn)在虧42%，全市少見(jiàn)，全國(guó)也不多見(jiàn)。

寶山三支箭發(fā)展起來(lái)帶動(dòng)全區(qū)，羅店也跟著發(fā)展起來(lái)，房東還有機(jī)會(huì)解套。

03

閔行東部

閔行未來(lái)的發(fā)展方向非常簡(jiǎn)單，北部借助大虹橋國(guó)家級(jí)規(guī)劃，構(gòu)筑總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

外地企業(yè)來(lái)上海辦總部，在這里比較方便。

南部利用大零號(hào)灣市級(jí)重點(diǎn)規(guī)劃、三大未來(lái)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)定位，建設(shè)世界級(jí)科創(chuàng)灣區(qū)。

有上海交大華東師大、有科研院所、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，適合做科技創(chuàng)新策源地。

中部產(chǎn)業(yè)一般，但是開(kāi)發(fā)最早最成熟，配套完善出行方便，適合居住。

那就繼續(xù)發(fā)揮宜居優(yōu)勢(shì)，吸收南北兩側(cè)的產(chǎn)業(yè)人口定居，肥水不流外人田。

只有黃浦江以東的浦江，完全沒(méi)存在感。

宜居宜業(yè)主城示范區(qū)也沒(méi)它，閔行全境都是主城區(qū)，除了浦江。

象征性的畫(huà)了一個(gè)東西科創(chuàng)文化走廊，把它拴住，別被浦東合并了。

看開(kāi)發(fā)速度就知道親疏遠(yuǎn)近，大虹橋前灣地區(qū)三四年出了雛形，大零號(hào)灣圖書(shū)館、公園、商場(chǎng)、體育場(chǎng)、藝術(shù)中心不停的建，馬上就建好瑞金醫(yī)院。

浦江的配套，都是十多年前建的，最近更新非常慢。

當(dāng)然不是說(shuō)浦江不發(fā)展，浦江其實(shí)也有產(chǎn)業(yè)，也有資源，只是不在風(fēng)口上，增速?zèng)]那么快。

大零號(hào)灣核心功能圈也會(huì)輻射到浦江，就像輻射到奉賢一樣。

浦江一直是房?jī)r(jià)洼地，尤其是浦錦街道，配套不差、房子不差，價(jià)格比前灘低得多。

其實(shí)離前灘就五六公里。

但是這兩三年跟前灘的房?jī)r(jià)差距不僅沒(méi)有縮小，反而擴(kuò)大了。

前灘肉眼可見(jiàn)的成熟，浦江變化卻不大。

當(dāng)然這些“放棄區(qū)域”不是真的放棄，只是這幾年發(fā)展速度慢一點(diǎn)，不是完全不發(fā)展。

比如閔行浦江，其實(shí)一直有重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，只是速度上不如大虹橋。

而且風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，外部環(huán)境變了，很有可能現(xiàn)在的放棄區(qū)域又成了當(dāng)紅辣子雞。

像上面這樣短期雪藏的板塊各區(qū)都有，受限于篇幅不再重復(fù)，大家感興趣的話可以一對(duì)一交流。

或者報(bào)名沙龍一次講透。