這篇文章不是看空上海，區域發展一直有先有后，每段時間都主角、配角。

現在經濟增速放緩，新質生產力又需要集聚發展，有限的資源向特定區域集中就成了最優解。

跟郭德綱一樣，爭取一年捧紅一個徒弟。

要給所有人一樣的機會，可能所有徒弟都紅不了。

《上海市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》明確表示：“強化重點產業聚集融合發展，推動優質資源向重點區域傾斜”。

拿到優質資源的區域，未來五年會快速發展。

拿不到優質資源的區域，只能等以后的機會，至少這幾年被戰略性雪藏。

存量時代，跟不上發展就會資源外流，最壞的情況不是停滯而是衰退。

對于上海而言這是好事情，集中資源繼續快速發展。

對于階段性放棄的區域，這幾年發展會很緩慢，如果在意房產保值最好避開。

01

浦東東北部

1992年浦東大開發，主要發展區域是陸家嘴、張江、金橋、外高橋。

各自負責金融、研發、制造、外貿，是絕對的發展引擎。

城市發展方向也很明確，陸家嘴是中心，圓弧狀向外輻射。

產業發展主要是向北、向東，夾在中間的唐鎮、曹路、合慶很有潛力。

唐鎮剛開始也是國際社區，定位很高，開發了一些頂級別墅。

隨著張江、金橋的外拓，東北角的高東、曹路都會發展起來。

2009年發生了一件大事，讓東北角失去了機會——浦東合并了南匯。

南匯面積是浦東的1.5倍，經濟總量只有浦東的17%。

浦東獲得了最珍貴的土地資源，掉頭全面向南。

此后的規劃圖上，浦東主軸都是向東再拐向南。

十四五空間布局

十五五空間布局

十四五開始，上海市空間布局上已經刪除了外高橋。

只保留了張江、金橋、陸家嘴。

浦東自己畫的功能布局上，還是給了外高橋一個名額，現在叫外高橋貿易城。

外高橋有產業基礎，森蘭國際社區、巨峰路也在開發，向正北還有不少資源。

東北部的高東、曹路、合慶一帶，完全被忽視掉。

外高橋、金橋保住存量，張江、東方樞紐、臨港做大增量，曹路、合慶建建動遷房。

隨著浦東一路向南，曹路合慶一帶終究會迎來外流。

另一個犧牲的是惠南，這里環線講過很多次，城市發展完全停滯了。

惠南能級已經不如外地縣城，沒商場、沒優衣庫、沒海底撈。

浦東看中的是南匯的土地，不是南匯的縣城。

惠南之前被臨港、張江虹吸，未來五年被東方樞紐虹吸，只能持續下滑。

現在惠南跟曹路一樣的待遇，建動遷房，給其他區域發展騰地方。

十五五期間浦東是絕對的主角，上海五大重點片區，三個在浦東。

饒是如此還有戰略性放棄區域，遑論其他地方。

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02

寶山西北部

最近幾年寶山發展非常快，南大、美蘭湖肉眼可見的成熟起來。

之前寶山的規劃太多、太散，近幾年找準重點區域，集中開發，才有了這些成就。

十五五期間寶山依舊重倉三支箭：

上報到市里主要是兩片，南大智慧城、吳淞副中心。

濱江產業帶土地不多了，上海長灘開發過了，金箍棒建好了。

南大、吳淞還有大片土地。

其他區域，暫時先等等，美蘭湖、新顧城、北郊未來產業園大家好久沒聽過了吧。

新顧城2015年啟動建設，規劃面積8.3平方公里，聚焦人工智能與機器人、智能網聯汽車、數字經濟、生物醫藥等六大產業，至今仍未建成。

新顧城規劃圖

北郊未來產業園2016年啟動建設，規劃面積7.4平方公里，聚焦生物醫藥大健康、智能制造、新材料新能源、總部經濟與數字經濟四大新興產業，現在入住率幾乎為0。

同期建設，定位差不多、面積差不多，都分不清誰是誰。

十五五期間統統先暫緩，核心保障三支箭。

西部科創帶核心是南大智慧城、上海大學周邊，產業也是上面那些，集中到一處比分散開效率高多了。

有五家企業，再吸引一家過來不難。

一家都沒有，拉一家企業過來拓荒，聽著就不容易。

寶山三個重點片區都在東南部，西北部離寶山區中心遠、離市區也遠，確實不好開發。

集中資源把南大智慧城、吳淞副中心打造成名片，在全市形成影響力，后續產業招商、樓盤開發都會提速。

兩個凝集核也會帶動全區發展。

短期受損的只有部分居民，比如北郊未來產業園附近。

2018年很多人單價3.5萬買了招商主城，現在只能賣2萬。

2018年買新房到現在虧42%，全市少見，全國也不多見。

寶山三支箭發展起來帶動全區，羅店也跟著發展起來，房東還有機會解套。

03

閔行東部

閔行未來的發展方向非常簡單，北部借助大虹橋國家級規劃，構筑總部經濟集聚區。

外地企業來上海辦總部，在這里比較方便。

南部利用大零號灣市級重點規劃、三大未來產業先導區定位，建設世界級科創灣區。

有上海交大華東師大、有科研院所、有產業基礎，適合做科技創新策源地。

中部產業一般，但是開發最早最成熟，配套完善出行方便，適合居住。

那就繼續發揮宜居優勢，吸收南北兩側的產業人口定居，肥水不流外人田。

只有黃浦江以東的浦江，完全沒存在感。

宜居宜業主城示范區也沒它，閔行全境都是主城區，除了浦江。

象征性的畫了一個東西科創文化走廊，把它拴住，別被浦東合并了。

看開發速度就知道親疏遠近，大虹橋前灣地區三四年出了雛形，大零號灣圖書館、公園、商場、體育場、藝術中心不停的建，馬上就建好瑞金醫院。

浦江的配套，都是十多年前建的，最近更新非常慢。

當然不是說浦江不發展，浦江其實也有產業，也有資源，只是不在風口上，增速沒那么快。

大零號灣核心功能圈也會輻射到浦江，就像輻射到奉賢一樣。

浦江一直是房價洼地，尤其是浦錦街道，配套不差、房子不差，價格比前灘低得多。

其實離前灘就五六公里。

但是這兩三年跟前灘的房價差距不僅沒有縮小，反而擴大了。

前灘肉眼可見的成熟，浦江變化卻不大。

當然這些“放棄區域”不是真的放棄，只是這幾年發展速度慢一點，不是完全不發展。

比如閔行浦江，其實一直有重點產業導入，只是速度上不如大虹橋。

而且風水輪流轉，外部環境變了，很有可能現在的放棄區域又成了當紅辣子雞。

像上面這樣短期雪藏的板塊各區都有，受限于篇幅不再重復，大家感興趣的話可以一對一交流。

或者報名沙龍一次講透。