一初龍山學區房，什么時候買性價比最高？丨ASK老裘

注：本文所述所有二手房價，在沒有特別說明情況下，特指網上二手房交易平臺掛牌價格。參考平臺：58同城、安居客、紹興E網二手房等

@Z安生Q

之前人大代表問過城南拆遷進度，回復18個村都納入計劃了 啥時候輪到剩下的？

老裘

你說的這個之前，已經是3年多以前了，而且當時說的也只是列入計劃，并沒有明確實施時間。

正所謂計劃趕不上變化，這3年期間時移世易，一方面國家禁止大拆大建，另一方面經濟環境不好、地方財政吃緊，沒有足夠資金再來進行大規模拆遷。

現在基本是哪個地方有規劃、有項目建設需求了，才會針對性拆遷，不會像以往那樣整村拆遷。

所以城南剩下的村，拆遷可能無限期推后了。

@豬豬

齊賢鎮鏡湖朱儲村之前有規劃，拆遷級別高不高在哪個的階段了

老裘

朱儲村應該只有涉及杭州灣南翼平原排澇及配套工程項目的部分農戶，有可能拆遷。

目前還沒有最新消息。

@sxlwg

越城區有沒有以舊換新這類政策落地？

老裘

目前老房子“以舊換新”只在諸暨和上虞落地，越城區目前還沒有相關政策正式出來。

至于要不要等政策，還是要看你對置換的需求迫切度有多高。

如果因為剛需原因（比如婚房），那可以早點出手掉了；不然的話，可以等等看。

@嘟嘟

老師您好，我想問下天圣大越城有沒有小面積的精裝房值得購入嗎？

老裘

大越城的精裝小面積有102㎡戶型，三房兩廳兩衛、三開間朝南、雙開間陽臺，戶型設計上比較不錯，而且精裝標準也可以。

天圣大越城這個項目本身來說，作為百萬方大盤，自帶很多社區配套，像業主食堂、籃球館、羽毛球館、恒溫泳池、健身房等等，而且這些配套都是現在已經建成在用的，生活很便利豐盛。

地段上它位于柯橋未來之城，旁邊就是紹興北站TOD，離萬達、山姆也都比較近。

目前項目一二期都已經交付了，品質和口碑都還是比較不錯的，你可以去項目實地看下，會有更直觀的感受。

@大哥

想置換，現有一套紹興城南新村北區的房子3樓西邊套，請問大概均價在多少？

老裘

城南新村位于城南大道邊上，最大優勢是位于地鐵1號線城南大道站的地鐵口，靠近最新開業的城南春曉商業體。不過在其他方面，比如學區上，并沒有什么優勢。

小區本身就是一個比較普通的老小區、步梯房。3樓是比較好的樓層，但西邊套紹興又不是很喜歡。當前樓市環境下，這樣的老小區還是比較難出手的。

目前小區整體掛牌均價在12000元/㎡左右，但成交價已經在9000元/㎡左右。具體要根據房源情況（比如保養情況、裝修情況等）來判斷。

@黃洋洋

老師，我有一套城東的大家滿園，2020年買的疊墅，現在想出售，會虧多少？

老裘

低密產品，像排屋、疊墅這類，往往房源不同、價格差距會很大。就比如疊墅來說，一般下疊因為帶花園、地下室，價格往往會高于上疊；同樣是下疊，一般邊套因為花園更大，所以總價又會高于中間套。

你只說了買了疊墅，但你并沒有說清楚疊墅的房源情況，所以比較難判斷現在可以賣多少。再加上你也沒說你當時的買入價格，所以虧多少更是難以回答。

目前看大家滿園的上疊掛牌價在2.1萬元/㎡左右，下疊掛牌價在2.5萬元/㎡左右，實際成交價肯定會下浮。

城區疊墅還是一個比較稀少的產品，在當前的樓市行情下，能保持這樣的價格可以說還不錯了。

@絲巾大王

老師，請問一下世茂的超高層現在還能入手嗎？

老裘

不建議。

即便不考慮超高層的安全問題，我們買房，也要跟著趨勢走。而房子的趨勢，可以從土地出讓里看出來。

最近幾年紹興出讓的宅地，低密化的趨勢非常明顯，這意味著樓市里會有越來越多的洋房、疊墅等低密產品。

人們對親地性的需求，又讓洋房一般會比高層更受歡迎，甚至愿意承受因此帶來的合理溢價。

同時，有能力的高層住戶也在逐漸置換洋房等其他低密產品，又會導致高層的二手房庫存進一步升高，二手房競爭愈發激烈。

這種情況下，你還想入手世茂的超高層，我覺得是不太合適的。

@LaoLaooooo！

老師，我有改善需求，想在鏡湖買個稍微好點的新房，能用二胎政策，手上有80萬首付，請幫忙推薦

老裘

現在公積金和商貸的最低首付，都能做到15%了，如果你的80萬做最低首付，那直接能撬動總價500多萬的房子，不過月供會很高。

這個預算在鏡湖核心，房子很有的挑了。但問題是目前鏡湖核心的新房房源，已經不多了。

目前看，像春風十里、湖珀隱秀、和光嶼湖、龍湖天匯等，都是比較不錯的改善選擇。

@燕

雙職工，一個工作在羅門，一個工作在東邊鄉鎮，總價可以出180-200，想要120方以上，4房，小區不能太老（10年以內），有什么好的選擇嗎？

老裘

以工作地點為買房的重要參考，同時兩方工作地點相距較遠的話，我們一般建議選擇靠近其中一方工作地點的區域買房。

根據你們夫妻的工作地點來看，顯然是城區的地段價值，會比東邊鄉鎮的更高。

而且根據你的預算和要求，是可以在主城區、羅門附近買房的。

比如恒大珺睿府的二手房，180-200萬的話可以買到120㎡以上的房源，次新房、城南地段還可以，不過對應戶型都只做了三房兩廳。

其實120㎡左右的房源，做成三房會更加寬適一點，不知道你要四房的原因是什么，可以添加我們住紹小助手，進一步聊聊。

@Linnea

老裘，想咨詢一初龍山的學區房，要正經能住那種（也兼顧以后如果砸手里可以一直住下去的），32年入學，什么時候出手性價比更高一點

老裘

一初龍山校區的學區房，大部分是老破小住宅。如果需要兼顧學區和自住，那可以看一些商品房小區。

比較高端的城區低密項目，比如翰林越府；

選擇比較多樣化的，比如摩爾城；

只看中小面積的話，可以看漁化府。

至于你說什么時候性價比更高一點，這個沒有辦法預測。只能說目前不管是首付比例、貸款利率等，都已經在歷史低位。而一中龍山的學區房還是相對保值的。

而且現在越城區學區新政后，不僅分一二三類生，如果學位緊張，即便是有房有戶的一類生，也可能會被調劑。所以盡早買房、遷戶口，調劑的風險會大大降低。

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