今年上海樓市的“小陽春”真不太一樣。

成交量確實上來了，但背后最大的變化不是買家突然多了。

而是房東不再恐慌了。

庫存降了，降價房源少了，漲價房源冒頭了。

剛需的房子已經跌得差不多了，但改善型的房子還在擠泡沫。

市區老破小更穩了，郊區次新房有點發愁。

客戶也沒那么焦慮了，該買買，該等等，自住第一。

整體來看，上海樓市大崩盤的風險小了很多，但不同的房子，分化還在繼續：

好的穩，差的難。

小陽春比往年更真

先上結論：

成交量起來了，供給縮了，房東不慌了，價格在磨底。

今年小陽春的質量，確實高于往年。

1、成交量。

2026年3月末那一周，上海二手房網簽量沖到了7732套，創2023年以來新高。

3月網簽量3.1萬套，是過去5年以來的最高值。

節后到現在的成交量都不小，數字不會騙人，房子確實在加速賣。

房外房研究院制圖

值得注意的是，帶看量雖然比前兩年峰值還低一點，但成交轉化率高了。

反映買家更果斷、決策周期縮短，是典型的積壓釋放行情特征。

2、供給端，這是今年最大的變量。

上海二手房的庫存量，從2025年6月的高峰11.9萬套，一路降到了現在的8.6萬套，降了27%。

而且今年春節后，庫存只漲了3周就開始重新下降；去年同期是連漲了8周才掉頭。

這說明什么？房子掛出來的速度慢了，賣出去的速度快了。

房外房研究院制圖

新增掛牌量也在減少。節后每周新增掛牌5437套，比2025年同期少了25%，

比2023、2024年同期更是少了45%。

很多房東不著急賣了，或者覺得現在價格太低，干脆撤牌不掛了。

房東的心態從“恐慌出清”變成了“理性等待”。

數據也很明顯：

降價房源量比高峰期下降了65%。

而漲價房源從節前每周400套左右，快速反彈到909套。

房外房研究院制圖

3、價格方面，成交價確實反彈了一點，掛牌價下跌的斜率也變緩了。

但也要提醒一句：過去幾年，每年小陽春價格都會反彈一下，但一到5、6月份就開始回落。

所以現在只能說“價格磨底的信號在積累”，還沒到全面反轉的時候。

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剛需觸底，改善還得等

成交量漲了，但不是所有房子都漲。

結構分化非常嚴重，一句話概括：

低總價剛需已經喘過氣來，改善型還在挨打。

總價段：

300萬以下的房子，網簽成交占比高達68.5%，而且從去年三季度開始就一直維持在高位。

最底層的購買力在動，這部分房子價格跌得狠，已經回到了2015-2016年的水平。

所以剛需買家覺得差不多了，該上車就上車。

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500萬到800萬的首改群體，價格還沒止跌。

節后掛牌量還在增加，而且受到3.5代新房的分流。

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800萬到1500萬的改善盤，是最冷的。

成交占比在下降，買家普遍在等價格到位。

這部分房子受沖擊最大：

一邊是2025年下半年開始的新房解禁潮，很多投資客拋售；另一邊是3.5代新房產品力碾壓，二手次新根本扛不住。

1200萬到1500萬這個段，2024年幾乎橫盤（只跌了0.2%），但進入2025年三季度后開始加速補跌。

目前只出現了一點企穩信號，還需要再觀察。

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預期有變化

今年2月25日出的滬七條新政，政策和之前比其實沒有那么猛，但這之后市場預期確實有變化。

從客戶行為看，1000萬以下的客群入市意愿明顯增強。

他們更關注居住品質，不再單純賭升值。1000萬到3000萬的客群還在觀望，決策很謹慎，怕買在半山腰。

我們最近有兩個案例比較典型。

一個春申賣房客戶，在小陽春期間成交價格多了15萬。

房東并沒有因為價格松動了，就再等一等。

看得出現在的房東依然比較務實。

還有個買房客戶，原本想買個大戶型學區一步到位。

最后是買的郊區次新大戶型自住，然后買了個閔行老破小掛戶口上學。

用更省錢的組合預算方案代替一步到位選擇。

自住歸自住，學區歸學區，靈活處置。

說明，現在的客戶變得更理性，真正有需求的客戶務實在替代單純投資想法。

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風險在降低，分化在繼續

2025年上海二手住宅成交了22.7萬套。

2026年在政策寬松和需求逐步釋放的前提下，預計全年成交在24萬到28萬套之間。

這個區間屬于中性偏樂觀。

對大家來說，這樣的成交量意味著市場會比前兩年熱一些。

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但節奏上，還是要警惕季節性波動。

歷年小陽春之后，5、6月份經常回落。

除非再有強力政策，否則下半年價格可能還會松動。

更重要的是，上海樓市的系統性風險正在降低。

因為租金回報率上來了。

2025年1月，整體租金回報率超過了10年期國債收益率；

2025年8月，又超過了銀行大額存單利率。

現在買一套房子出租，比把錢存銀行或買國債的收益還要高一點。

從資產收益率的角度看，房價繼續大幅下跌的風險，比過去三年都要小。

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當然，這不等于所有房子都會漲。

未來市場的分化還在繼續。

好的房子（比如市區老破小、租金回報率高、總價低的剛需盤）會率先企穩，甚至小幅回升；

差的房子（比如郊區無地鐵、產品老舊的次新房、高總價改善盤）可能還要繼續擠泡沫。

整體來看，上海樓市已經從急跌階段，進入分化磨底階段。

最后

看了上面這么多數據，你可能還是想問：

那我到底該怎么操作？

1、如果你是300萬以下的老破小買家現在可以出手了。

別指望抄到最低點，差不多就上車。

2、如果你是800萬以內的首改買家可以繼續看看。

下半年解禁盤出來，選擇或許會更多。

3、如果你是1000萬以上的改善買家多看看新房。

畢竟新房現在的折扣優惠也不少，而且產品是3.5代。

4、如果你想賣房：

趁現在小陽春熱度，該掛就掛，價格別太貪都問題不大。

樓市的錢，越來越難憑運氣賺了，但憑信息差和專業判斷，還是能省下來、賺得到。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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