地盤說

房地產，正變得越來越務實。

這種務實，是對居住本質的回歸，也是行業良性循環的開始。

■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

飛天茅臺時隔8年官宣提價。

去年全網還在嘲笑“白酒廢了”、“年輕人不喝茅臺”、“時代翻篇了”......一轉眼，茅臺一紙漲價函，把所有人的臉抽得明明白白。

這像極了眼下的樓市。

一邊京、滬、深繼續限購，一邊繼續有人買；一邊有人唱衰樓市，一邊成交回暖。

市場永遠是這樣：分歧最大的時候，也是互道SB的高光時刻。

當你以為它完了，它偏偏漲給你看。當你以為風向變了，其實還有底層邏輯在托底。

1

樓市新風向

房地產向理性回歸，居住的體驗感，正在成為開發商的新命題。

當房企們的內卷競爭已經摸到了天花板，未來產品差異化的突破口在哪里？

抬板住宅——這一關乎居住體驗的“空間革命”，開始走進了開發商們的視野。

?抬板住宅設計概念示意（圖：徐輝設計院

于是，就有了月初的鄭州地產自媒體矩陣研學行走進杭州，深度學習、探訪幾個抬板設計做得好的樓盤。

看完后最大的感受：看似只是技術性的調整，實則為開發商打開了一扇新的大門。

架空空間和停車不計容，意味著同樣的土地，可售面積增加了。這既是升級了產品，又實打實地為開發商均攤了成本。

至于省不省錢，只是問題的表面。真正的殺傷力，在于產品力的重構。

?杭州抬板住宅專題考察（濱江詠舟府實景）

當風光無兩的四代宅在全國遍地開花，稀缺性就會被迅速稀釋。開發商要保價格、保利潤，就必須再往前走一步。

于是，抬板住宅以“降維打擊”的姿態登場。用更徹底的產品升級，去碾壓正在同質化的四代宅。

與其說這是一場主動的產品革命，不如說是一次被逼出來的突圍。

四代宅的紅利見頂，開發商必須找到新的故事、新的賣點、新的溢價空間。抬板住宅，就是他們在焦慮中摸索出的下一個答案。

?杭州抬板住宅專題考察（建發招商序實景）

在當下的樓市環境中，誰的產品更能打，誰就能賣得更貴、賣得更快。按照現在開發商們“鉚足了勁”的競爭烈度，抬板住宅全面鋪開，只是時間問題。

這方面，其實鄭州本土資深設計機構——徐輝設計早有探索。

2000年，徐輝設計率先落地的鄭州正弘國際公寓項目，將項目整體抬高5-6米，成為本土抬板住宅設計的探索者與先行者。

?錦繡正弘國際公寓實景

此外， 旭輝首府、普羅旺世五期六期、華強城市廣場等項目，也都對首層做了抬高，這些，都是當下火出天際的抬板住宅最初的模樣。

關于抬板住宅，我們此前專門發文章做過專題報道（以及）

對購房者來說，這輪產品力競爭確實帶來了實打實的好處。

采光更好了，贈送面積更大了，公區規劃更合理了，居住體驗一步步逼近“空中院墅”的終極想象。

但冷靜下來看，新產品的溢價問題，同樣不容忽視。

畢竟，房子終究要回歸到二手房市場。地段、配套、交通、學區依然是決定它價值的最樸素邏輯。

這些才是房子的基本盤，任憑產品如何迭代，這條鐵律從未改變。

2

品質標桿

剛剛過去的三月，經開主城全維醇熟現房大盤金茂越秀未來府，成為區域銷量紅盤TOP1。

單月40余套的銷售戰績，在這個冷靜的市場周期里，足夠擲地有聲。數字背后，是購房者用真金白銀投出的信任票。

當“央國企背書”不再是空頭支票，當“主城價值”需要眼見為實的兌現力，這個由央企金茂與國企越秀聯袂打造的超大社區，正在給鄭州改善市場重新定調。

?未來府實景

項目占地面積115畝，規劃24棟高層住宅，是主城區難得的超大社區。整體分為三期開發，目前一期二期已經交付，三期預計9月底就能收房。

更難得的是，它并非純剛需的“上車盤”，也不是高不可攀的純改善，而是精準切中了經開主城最微妙的市場空白，剛需能進，改善能留。

目前三期在售，二期有少量房源，面積從89m2小三房到168m2奢闊大宅，單價1.55萬到1.85萬，面積越大單價越貴，這是最樸實的市場定價邏輯。

?未來府實景

在期房充滿不確定性的當下，“看得見”的工程進度，本身就是一種安全感。

如果說產品力是未來的期許，那配套就是當下的兌現。

地鐵12號線、5號線環伺，這不是停留在規劃圖上的遠景，而是可以即刻享受的便捷。更重要的是，項目北側一街之隔，就是經開實驗小學與經開外國語中學八一校區。

?經開區外國語中學八一校區實景

“目送式教育”在這里不是營銷話術，而是每天真實上演的生活場景。當別的家庭還在為接送孩子奔波時，未來府的業主站在自家陽臺，就能看著孩子走進校門。

銷售數據是市場認可的最直接證明，但真正讓客戶下單的，是未來府構建的一整套價值體系。

“三環主城C位價值”是先天稟賦，“好房子踐行”是央企國企的責任底線，“軟實力精選”是對改善客群需求的精準洞察，“央國企強勢背書”則是當下市場最需要的安全感。

?未來府中央藝術庭院俯瞰

五載深耕經開，金茂與越秀不是簡單的土地開發者，而是區域價值的共建者。這種深耕帶來的，是對這片土地的理解，對客群需求的把握，以及對產品迭代的從容。

在房地產市場回歸居住本質的當下，未來府能夠成為穿越周期的“品質改善標桿”，靠的不是花哨的營銷概念，而是從地段到產品、從配套到服務的全維兌現。

?金茂越秀未來府榮膺“品質改善標桿”

對于想在鄭州主城安家的人來說，無論是89平的上車門檻，還是168平的改善之選，未來府都給出了一個有說服力的選項。而三月的熱銷，不過是市場對好產品的正常反應。

市場永遠在變，但對稀缺資源的占有、對確定性的追求、對品質生活的向往，從未改變。

3

中原好房子

進入新常態的樓市，正在經歷一場價值觀重塑。

當購房者不愿再為規劃的愿景買單，而是緊盯交付確定性、工程質量和居住實用性，房企們也開始將資源傾注在"好房子"打造上。

深耕鄭州西南二十余載，亞星集團這次帶來了顛覆性作品——亞星觀樾。

?亞星觀樾效果示意

7棟高層走量，3棟洋房樹標桿，這是亞星在鄭州首次嘗試“第四代住宅”概念，也是鄭州首座私密型四代住宅。

何為私密？9維迭新，重構垂直隱私領地。戶戶私密空中庭院，同層不可見、上下不可視，徹底告別傳統住宅的尷尬對視。

起步115平方米，全系得房率100%以上，一梯一戶是標配。私家梯控，全明獨立電梯前室，歸家儀式感拉滿。

1500平方米會所+500平方米架空層，社區配套直接對標一線豪宅。雙主臥奢闊格局，把改善從概念落地為私享四季的日常。

?亞星觀樾實景

這一次，亞星讓私密與詩意，在空中庭院里共生。

難怪有自媒體博主感嘆：以私密四代宅出位的亞星觀樾，驚艷的有點不像亞星。

從建筑形態到生活方式，亞星觀樾以創新四代住宅、全維生活營造與硬核產品力，讓理想人居落地為日常，成為“中原好房子”的標桿典范。

?“中原好房子”亞星觀樾授牌現場

真正的好房子，從不靠概念堆砌，而是把每一處細節做到人們心坎里，讓居住回歸寧靜、體面與從容。

當行業還在比拼營銷話術，位于高新區中軸線上的正弘序，已用約2萬m2的實景，寫下了四代宅品質時代的新注解。

?正弘序示范區實景

從威儀實體大門、雅致車馬院，到精裝入戶大堂、現代美學立面，再到沉浸式園林、全齡架空層、實體樣板間，甚至地下車庫與精裝地下大堂——每一處空間都以舒展典雅的姿態，將未來生活提前鋪陳。

外立面以玻璃與金屬線條勾勒公建化界面，錯落有致如鋼琴鍵，日出日落之間，光影流轉，氤氳不同溫度。

?正弘序實景

作為中原首個TOD（地鐵上蓋）+POD（公園上蓋）雙標簽社區，項目與地鐵8號線銀屏路站D口僅百米之遙，真正實現無縫接駁。

更令人期待的是與正弘匯商業體的地下聯通規劃，業主可通過地下通道直達這一高新區“流量王者”，通道內還將安裝自動人行步道，從容提升出行體驗。

?正弘序效果示意

細節見真章。

從土地選擇到寧靜守護，從全齡友好到細節執著，正弘序以一座靜音四代宅，為鄭州改善市場交出了一份真誠的答卷。

這個三月，鄭州樓市熱度依然不減：

1、3月14日，越秀金水云啟開放189m2樣板間。

2、3月19日，鄭州市公共資源交易中心發布(2026)6號網上掛牌出讓公告，組合出讓北龍湖南岸兩宗土地。

3、3月20日，綠都悅府城市展廳正式開放。

4、3月26日，招商蛇口鄭州公司與建中集團舉行戰略合作簽約儀式暨“招商臻境”案名發布活動。

5、3月31日，鑫聯置業舉行二砂項目案名發布會。

?示意圖

樓市產品為王時代，真實生活場景營造會越來越普遍，這也是開發商在激烈競爭中的突圍之舉。

對于購房者，這是好事，但也別被眼花繚亂的升級迷了眼。

買新產品，可以為一時的品質買單，但更要為長久的價值下注。

畢竟，房子是用來住的，也是用來穿越周期的。

?鄭州地產自媒體矩陣2026年3月份聯合榜單

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