2025年，當房地產(chǎn)行業(yè)整體預虧占比超過75%的時候，新城控股交出的年報，看起來似乎至少還有一項可以拿得出手：

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)第8年為正。

但表象背后，卻是血淋淋的現(xiàn)實：

2025年，新城控股雖錄得14.25的正向現(xiàn)金流14.25億元，但相比2023年101.58億元已經(jīng)大幅萎縮90%以上，“造血”能力岌岌可危。

同時，其籌資現(xiàn)金流為負46.22億元，且連續(xù)3年凈流出，顯示新城控股的融資和償債能力都已近極限。

這也正好為下面的矛盾提供了完美注解：

一家現(xiàn)金流連續(xù)8年為正的公司，為何一年內(nèi)到期的有息債務(wù)高達127.48億元，而可自由支配資金卻不足45億，留下超過82億元的短期資金缺口。

如果進一步拆開分析，情況更加不容樂觀。

新城控股2025年14.25億元的年度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額，比2024年同期下降了5.79%。而2025年上半年，這一數(shù)字更少，僅為2.86億元。

這意味著，新城控股大部分經(jīng)營性現(xiàn)金流入集中在2025年下半年——對應(yīng)的是年末交付高峰帶來的回款集中入賬。這種“脈沖式”的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，意味著公司在大部分時間里處于現(xiàn)金流極度緊繃狀態(tài)。

同時，2025年新城控股凈負債率57%，看起來也并不高。

但到去年末，新城控股一年內(nèi)到期的有息負債不降反升，現(xiàn)金短債比僅為0.51，遠小于1，也遠低于安全線。

此外，2025年新城控股實現(xiàn)回款金額213億元，回款率達到110以上%。回款率超過100%，說明新城不惜動用預收款項來保現(xiàn)金流，這是以犧牲未來為代價的現(xiàn)金流騰挪。

翻開新城控股近年來的財報，一部慘烈的“縮表史”和一條近乎垂直向下的業(yè)績曲線。

2019年，新城控股的合同銷售額突破2708億元，同比增長22.48%，在高光時刻的數(shù)年后，這一數(shù)字驟降至不足193億元，較峰值下滑高達92.88%。

凈利潤和營收的下滑更加慘烈。

2021年，新城控股歸母凈利潤尚有126億元，到2025年，這個數(shù)字只剩下6.8億元，縮水近95%。曾經(jīng)一年能賺到的錢，現(xiàn)在連個零頭都難賺到。

2025年全年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入530億元，同比下降40%，其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)收入390億元，同比接近腰斬。

眼下的新城，吾悅廣場是最后的壓艙石，也是最后的“救命稻草”。

作為新城控股年報中唯一拿得出手的板塊—— 以吾悅廣場為核心的商業(yè)地產(chǎn)，2025年運營總收入141億元，同比增長10%。

其中物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利91億元，毛利率高達70%，占公司總毛利的比重從上年同期的48%提升至63%，已成為新城最關(guān)鍵的利潤支撐。

截至2025年底，新城控股在全國141個城市布局207座吾悅廣場，已開業(yè)178座，出租率97.86%，年客流總量超過20億人次，同比增長13以上%。

然而，作為新城“救命稻草”的吾悅廣場，截至2025年末已有超過九成投資性房地產(chǎn)被抵押。能抵押的絕大多數(shù)已被抵押了，新城控股的底牌已經(jīng)所剩無幾。

2025年，新城控股新增了125億元以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資，幾乎把所有能用的工具都用上了：資產(chǎn)證券化、抵押融資、持有型不動產(chǎn)ABS，等等。

2025年6月，母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無抵押債券；

2025年8-12月，新城控股在境內(nèi)連續(xù)發(fā)行三期中期票據(jù)，總規(guī)模超35億元。

但各種融資方式創(chuàng)新的背后，又何嘗不是新城融資手段趨于窮盡的無奈？

2025年末，新城控股融資余額510億元，平均融資成本在同比下降0.48個百分點后，仍高達5.44%，而母公司新城發(fā)展發(fā)行的美元債年利率更高達11.88%。

而相比之下， 2025年深陷債務(wù)危機的萬科，綜合融資成本也才3.02%，新城控股5.44%的融資利息，意味著一年要支付的利息成本就接近28億元，沉重的利息負擔，新城控股不堪重負。

新城控股，還要在生死線上掙扎多久？

免責申明：

本文數(shù)據(jù)及觀點均基于公開信息所作個人分析，均不構(gòu)成對投資的任何建議！