2026.04.14

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作者 |第一財經(jīng) 鄭娜

學(xué)生宿舍正在成為香港房地產(chǎn)投資的重要賽道。近日，作為香港曾經(jīng)的地標(biāo)建筑、位于九龍城的富豪東方酒店由香港中原地產(chǎn)接手，這一靠近多所香港高校的酒店日后將被改建為學(xué)生宿舍。

這已經(jīng)是中原地產(chǎn)推進的第三個改造項目。事實上，收購存量物業(yè)并改成學(xué)生宿舍的案例近來并不少見，包括來自內(nèi)地的招商局商業(yè)房托、華潤隆地等均已入局。房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊發(fā)布的調(diào)研報告顯示，改建學(xué)生宿舍的預(yù)期收益率介于4.5%至8%。這一收益表現(xiàn)遠(yuǎn)超香港傳統(tǒng)住宅物業(yè)。

火熱的改造潮背后是源源不斷的來港學(xué)生與學(xué)生宿舍有限的供給之間的失衡。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在政策的強力支持下，學(xué)生宿舍的相關(guān)需求保持穩(wěn)定，疊加近年投資者面臨資產(chǎn)回報承壓的挑戰(zhàn)，將此類物業(yè)改造為學(xué)生宿舍的勢頭將保持增長。

各路資本涌入

收購存量物業(yè)并改造為學(xué)生宿舍的案例，在香港市場越來越多。

近日，中原地產(chǎn)斥資超15億港元買下位于香港九龍城的富豪東方酒店，并計劃將這一曾經(jīng)的地標(biāo)建筑規(guī)劃改建為學(xué)生宿舍，總投資約20億港元，預(yù)計可以提供約1500個床位，并于9月部分開業(yè)。

這已經(jīng)是中原地產(chǎn)近兩年來投資的第三個存量物業(yè)改造為學(xué)生宿舍的項目。2024年，中原就投入1.8億港元收購了香港尖沙咀珀薈酒店，并于2025年8月改造完成并推向市場，入住率達100%。2025年再斥資約3.35億港元收購了香港西半山“般咸軒”物業(yè)，亦改建為成宿舍，預(yù)計可提供200個床位。

同樣是在2025年，香港宏安地產(chǎn)聯(lián)合一家私募基金以超4億港元的價格購入旺角一家酒店，改造后與另一項目合計推出1800個學(xué)生宿舍床位。

高力國際表示，隨著港府大力推廣“留學(xué)香港”品牌，香港的非本地全日制學(xué)生人數(shù)持續(xù)攀升，住宿供不應(yīng)求，令學(xué)生宿舍躍升為目前房地產(chǎn)市場中最受矚目、抗跌力強且回報穩(wěn)定的另類資產(chǎn)。

其中，收購現(xiàn)有酒店并改裝為學(xué)生宿舍，是目前最受主流投資者青睞、最直接且具彈性的入市方法。“酒店本身已具備齊全的房間間隔、獨立衛(wèi)浴及消防設(shè)施，能大幅縮短改建時間和成本，同時讓投資者迅速推出市場以迎合租賃旺季。”高力國際指出。

不少內(nèi)地資本也注意到了這個有些小眾的投資賽道。今年3月，華潤隆地以約9.53億港元收購悅品酒店·荃灣，9.53億元買入一處酒店物業(yè)，并改造為約900個宿位的學(xué)生宿舍；去年12月底，招商局商業(yè)房托就已入局，斥2.06億港元買入尖沙咀的一處酒店，計劃改建為有85個床位的學(xué)生宿舍和共享生活空間。而中原地產(chǎn)還在加大對學(xué)生宿舍的投資，將此前制定的床位供應(yīng)目標(biāo)從約3000個翻倍至約6000個，計劃在未來2-3年落實，目前就有10個酒店或?qū)懽謽堑鹊母脑祉椖吭谘芯恐小?/p>

高力國際指出，這些成交反映出國企及主流投資者對學(xué)生宿舍市場的強烈信心，更標(biāo)志著學(xué)生宿舍已成為資金避險與長線部署的首選。

據(jù)上述機構(gòu)統(tǒng)計，自港府在2025年推出相關(guān)政策鼓勵將商廈及酒店改建為學(xué)生宿舍以來，到2026年2月，市場上有21宗酒店及整幢住宅成交，相當(dāng)于2020年至2024年第三季度的交易總和；同時目前已有約20宗相關(guān)改造申請，以乙級或以下的寫字樓及經(jīng)由活化工廈改成的寫字樓物業(yè)為主。

事實上，不僅是香港和內(nèi)地資本看好香港的學(xué)生宿舍市場，這一越發(fā)火熱的賽道還吸引了外資的注意力。美國黑石集團相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在2025年下半年亦曾公開提到，在香港房地產(chǎn)市場，將酒店等改建為學(xué)生宿舍或其他住宅用途有較好的發(fā)展前景。

收益可觀且穩(wěn)定

在香港，學(xué)生住宿的選擇主要有三種，分別為校內(nèi)大學(xué)宿舍、專門建造或酒店改建而來的私人學(xué)生宿舍、合租公寓或私人租賃。中原工商鋪董事總經(jīng)理潘志明表示，香港當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)校內(nèi)宿位長期供不應(yīng)求，非本地學(xué)生來港就讀時，往往要自行解決住宿問題，這就催生了私人營運學(xué)生宿舍的發(fā)展。

這一供求矛盾伴隨著香港加大吸引外地學(xué)生的力度而越加凸顯。2023年，港府宣布將非本地生錄取比例由20%提高至40%后，2025年再將這一比例提升至50%。

仲量聯(lián)行香港資本市場部主管陳國章表示，香港作為亞洲唯一擁有5所大學(xué)躋身QS亞洲大學(xué)排名前10的城市，香港對內(nèi)地及海外學(xué)生的吸引力正顯著增強。

而與此同時，大學(xué)宿舍的供應(yīng)未能跟上學(xué)生人數(shù)增長的步伐，學(xué)生住宿的整體需求短期內(nèi)仍難以得到滿足。

一家名為匯生活的香港學(xué)生宿舍運營商在赴美上市的招股說明書中披露，在2024/25學(xué)年，香港八所主要大學(xué)的平均學(xué)生床位比為2.55:1。學(xué)生宿舍資源的匱乏程度可見一斑。陳國章也表示，保守估計當(dāng)前學(xué)生宿位的缺口已達4萬個，有機構(gòu)預(yù)測到2028年可能擴大至10萬以上。

這一矛盾也推動著私人學(xué)生宿舍的租金價格明顯走高。萊坊發(fā)布的報告顯示，一家學(xué)生宿舍品牌在2023年的月租金范圍為7000至12500港元，2024年進一步上漲至8300至14800港元，漲幅達14%至18%。

為了解決這一問題，港府也在2025年年中發(fā)布“城中學(xué)舍計劃”，鼓勵私人市場參與學(xué)生宿舍供應(yīng)。這項計劃從規(guī)劃、建筑圖則審批到地政等多方面放寬政策，讓酒店和商廈改裝成學(xué)生宿舍更加簡單便捷，以快速加大學(xué)生宿位供應(yīng)，解決供不應(yīng)求的問題，讓香港能容納更多非本地學(xué)生。

戴德梁行指出，和舊流程相比，新政下的改裝效率高了不少。以商廈改學(xué)生宿舍為例，從清空商廈、提交申請，到獲批后18個月內(nèi)完成改裝，全程預(yù)計19個月就能搞定，較舊有流程所需的18-24個月大幅縮減。

除了結(jié)構(gòu)性供需失衡與政策支持的因素之外，學(xué)生宿舍本身的收益表現(xiàn)亦頗為可觀。據(jù)萊坊2025年發(fā)布的研究報告顯示，鑒于學(xué)生穩(wěn)定的入住率和潛在的收入增長，再加上運營成本的降低，對于收入陷入停滯的酒店來說，改建為學(xué)生宿舍后的預(yù)期收益率可達到4.5%-8%之間。

陳國章表示，與酒店或白領(lǐng)公寓等相比，學(xué)生群體展現(xiàn)出高度穩(wěn)定的租賃行為：通常以學(xué)年為單位簽約（租期12個月），退租率低、付款可預(yù)期性強，因此有效保障高出租率與穩(wěn)定現(xiàn)金流。多重因素作用下，眾多資本便密集涌入學(xué)生宿舍賽道。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一模式具備良好的可持續(xù)性，預(yù)計未來數(shù)年仍將保持增長勢頭，一方面特區(qū)政府正積極吸引國際學(xué)生，從源頭保障需求增長，相關(guān)政策也支持改建。

“由于近年商業(yè)物業(yè)（尤其是寫字樓）價格顯著回落，業(yè)主及投資者面臨資產(chǎn)回報承壓的挑戰(zhàn)，因而有強烈動機將此類物業(yè)改造為學(xué)生宿舍，以提升租金收益和資產(chǎn)利用率。”陳國章認(rèn)為，此類改造不僅緩解學(xué)生住宿短缺，也能有效疏導(dǎo)商業(yè)物業(yè)市場過剩的供應(yīng)。

微信編輯| 雨林

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