“以存量控增量”，我國土地供應出現了新邏輯。

近日，自然資源部、國家林草局兩部門聯合下發通知，提出要進一步做好自然資源要素保障。其中最受市場關注的兩點，一是新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤，二是新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

上述土地供應新邏輯，一度出現“不給房地產項目批地了”等誤讀。對此自然資源部官方解讀稱，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，不等于不供應房地產用地，而是要重點用好存量資源“精供優供”，因城施策把握好供地節奏和時序。

目前，各地經過前期整理，國有建設用地儲備量充足，完全能滿足正常開發需求，招拍掛供地節奏不會變，和新房、二手房市場走勢也沒直接關聯。不過，各地新增建設用地與盤活存量掛鉤，將推動城市發展從依賴新增土地向盤活存量空間轉型。

在3月16日自然資源部舉行的例行新聞發布會上，自然資源部自然資源開發利用司司長孔維東作出明確回應：“文件提出新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，并不等于不供應房地產用地。”

孔維東介紹，土地供應是房地產市場平穩健康發展的一個重要環節，立足房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，文件明確的是要重點用好存量資源“精供優供”，因城施策把握好供地的節奏和時序，優先布局區位優越、配套完善的區域，促進企業“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質。比如，近期一些城市將存量閑置土地打造成配套成熟、宜居宜業的優質地塊，成為土地市場上的“香餑餑”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，市場之所以產生“停止供地”的誤讀，主要混淆了“新增建設用地”與“房地產開發用地”兩個概念。實際上，房地產開發用地絕大多數來源于存量建設用地（如舊城改造、低效用地再開發）以及規劃確定的城鎮建設用地范圍內通過招拍掛出讓的土地。這些土地不屬于新增建設用地范疇。即便可能確實存在部分通過新增建設用地（農轉非）來實現供地，其比例也是非常少的。

孔維東指出，當前，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。自然資源部認真貫徹落實黨中央作出的這一重要論斷，按照今年政府工作報告的“做優增量、盤活存量”要求，以統籌存量和增量建設用地，作為推動城市更新、內涵式發展的重要抓手，作為促進房地產高質量發展的重要舉措，更好打造高品質人居環境，增進民生福祉。

綜合來看，此次自然資源部發布的政策，絕非“最嚴限拿地令”，更不是“房企不能拿地”的信號，而是我國土地供應邏輯的一次重大優化，是房地產行業從“增量擴張”向“存量提質”轉型的必然要求。

政策的核心目的，是將稀缺的土地資源投向更具社會效益的領域，優化房地產供求關系，推動行業高質量發展，與“好房子”的建設導向高度契合。

對房企而言，此次政策并非“利空”，而是轉型的“契機”——未來，房企需摒棄“高周轉、輕品質”的舊思維，減少對新增建設用地的依賴，聚焦存量土地盤活、城市更新、舊改等領域，提升存量資產運營能力；對購房者而言，政策優化將推動房企更加注重產品品質，聚焦“好房子”建設，未來可選擇的優質房源將更加豐富；對行業而言，政策將加速淘汰實力薄弱、轉型滯后的中小房企，推動行業集中度提升，實現健康可持續發展。

謠言止于理性，解讀貴在專業。“最嚴限拿地令”的誤讀，本質上是對土地供應邏輯和行業發展趨勢的認知偏差。隨著政策的逐步落地，房地產行業將逐步擺脫粗放擴張的模式，進入存量提質、品質優先的新階段，而這，正是行業高質量發展的必經之路。

房觀察觀點：

招拍掛供給量影響有限

當前房地產市場仍在調整，政策明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，側重盤活存量，直接關系房地產市場供求關系，對于穩定房地產市場將產生積極影響，政策落地將推動房地產向存量提質、服務民生的方向側重，影響深遠。新規落地，對房地產有哪些影響？

短期存量盤活力度將加大，收回收購存量土地、土地調規等節奏有望加快。本次政策進一步強化新增建設用地與存量用地盤活規模掛鉤，且新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，意味著未來房地產開發項目通過新增建設用地方式供給將受到嚴格限制，更多或將通過盤活現有存量土地的方式獲取開發資源（當前已有不少城市通過這種方式供應房地產用地），政策導向是推動城市內涵式發展，避免“攤大餅”。

近兩年，多地通過專項債收購存量閑置土地、“收-調-供”、換地等方式盤活存量土地，但整體節奏較為緩慢。根據發布會披露數據，2025年自然資源部配合財政部，指導各地發行地方政府專項債5400余億元主要用于收儲存量閑置土地。

中長期城市更新力度將加大，企業應積極參與城市更新等的前期工作，獲取優質資源。本次政策落地對地方政府、房地產開發企業均提出了更高要求，未來房地產開發將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業應積極參與前期更新、存量盤活等進程中，更大力度獲取區位優越、配套完善區域的優質資源機會。

改善市場供求關系，推動去庫存，對穩定房地產市場形成重要支撐。根據國家統計局數據，截至2026年2月，全國商品住宅待售面積（已竣工未售）4.4億平米，出清周期超20個月；根據中指數據，重點50城商品住宅可售面積出清周期超20個月，考慮已開工未拿證、未開工土地規模，當前房地產市場新房庫存量依然較大。本次政策與“因城施策控增量、去庫存、優供給”的思路整體一致，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發（不是限制招拍掛市場供地）將從源頭上減少土地供給，疊加盤活存量土地的節奏將加快，均有利于去庫存，進一步改善房地產市場供求關系，助力穩定房地產市場。