來源：市場資訊

（來源：智谷趨勢Trend）

作者 | 掘金醬

東京房價(jià)最大的謊言，是“均價(jià)破億”。這句話讓不少人放松了警惕。但真正被忽視的關(guān)鍵信號是：東京房子中位數(shù)也已經(jīng)站上一億日元，而且中位數(shù)和均價(jià)的差距正在快速縮小。

2023年，東京23區(qū)新建公寓均價(jià)突破1億時(shí)，很多人淡定：“那是被港區(qū)40億的豪宅拉高的，普通人誰買得起？”當(dāng)時(shí)的中位數(shù)是8200萬，比均價(jià)低3000多萬，看起來確實(shí)是兩個(gè)世界。

但2025年上半年，東京23區(qū)房價(jià)中位數(shù)達(dá)到1.1010億日元，對比起均價(jià)1.3億日元，差距從3283萬驟降至2054萬。豪宅和普通住宅的邊界，正在消失。

更細(xì)思極恐的是漲幅對比——從2023年上半年到2025年上半年：

? 中位數(shù)：8200萬 → 1.1010億，漲幅34%

? 均價(jià)：1.1483億 → 1.3064億，漲幅14%

普通房子的漲價(jià)速度，是豪宅的兩倍多。而且這還是在2024年均價(jià)曾短暫回調(diào)（超高價(jià)房源減少）的情況下。中位數(shù)始終堅(jiān)挺，甚至在“追趕”均價(jià)的漲速。

為什么要看中位數(shù)？正如算上富豪的人均收入，不會比千萬普通人的工資中位數(shù)更有參考價(jià)值。

均價(jià)是所有房子加起來平均，港區(qū)一個(gè)40億的豪宅能把整個(gè)區(qū)拉高幾千萬。中位數(shù)才是“普通人能買到的房子”的真實(shí)價(jià)位。

但2025年，這個(gè)真實(shí)價(jià)位也失守了。

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日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的松田忠司指出：“中位數(shù)破億，是因?yàn)椴粌H東京市中心，城東、城北等周邊區(qū)域也在漲。”

來看具體區(qū)域：

墨田區(qū)的案例最典型。錦系町、晴空塔所在的這個(gè)區(qū)，2021-2024年新建住宅均價(jià)一直維持在5000萬日元區(qū)間，2025年一下子突破1億日元大關(guān)，沒有漸進(jìn)，直接跳漲。

練馬區(qū)更魔幻，這個(gè)靠“教育睡城”出名的城郊，2020年左右均價(jià)也維持在5000萬日元區(qū)間，2025年逼近9000萬。當(dāng)年嫌遠(yuǎn)沒買的人，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)可能買不起了。

均價(jià)低于8000萬日元的只剩下足立區(qū)、葛飾區(qū)、北區(qū)。

說明，外圍區(qū)的普通房源正在快速“中心化”，而中心區(qū)的豪宅化已經(jīng)飽和。

對于投資者，看中位數(shù)漲幅明顯的區(qū)域——墨田、江東、練馬。這些原本親民的區(qū)域，租賃需求穩(wěn)健，成為潛在的“黑馬”。

對于自住者，中位數(shù)是“價(jià)值坐標(biāo)”。它反映普通購房者的真實(shí)負(fù)擔(dān)水平，幫助判斷入場時(shí)機(jī)和二手房價(jià)格是否合理。

當(dāng)建筑成本飆升、股票資產(chǎn)升值、房源供應(yīng)持續(xù)減少，東京正在形成一個(gè)“1億日元居住圈”，而且這個(gè)圈正在以肉眼可見的速度向外擴(kuò)張。

中位數(shù)與均價(jià)的差距縮小，是這場重構(gòu)最誠實(shí)的信號。

當(dāng)差距縮小到1000萬以內(nèi)，東京可能再難有“平民房產(chǎn)”了。