老火柴廠飄起咖啡香，閑置煤庫(kù)“爆改”運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)，老供熱站?成為潮流社交公園……青島一批老舊廠區(qū)正通過(guò)更新盤(pán)活，重新融入城市發(fā)展軌跡，成為時(shí)尚打卡地

老廠房“逆生長(zhǎng)”，新業(yè)態(tài)“火出圈”

那些逆生長(zhǎng)的青島老廠房

變身后的老廠房：

昌邑路4號(hào)的老火柴廠內(nèi)飄起了咖啡香

同安路原金澤供熱站的閑置煤庫(kù)被改造成中聯(lián)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)

四方機(jī)廠舊址原本機(jī)器轟鳴的廠房變身“動(dòng)能工廠”運(yùn)動(dòng)中心

漳浦路12號(hào)老供熱站變身青島能源·心動(dòng)里都市運(yùn)動(dòng)潮流社交公園

蝶變中的老廠房：

合肥路690號(hào)閑置地塊將打造成全市首個(gè)能源特色低碳智慧園區(qū)青能科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園

南京路262號(hào)原熱電廠區(qū)將打造成集商業(yè)、文化、體育、科技等新興產(chǎn)業(yè)于一體的主題園區(qū)，今年3月，南京路262號(hào)資產(chǎn)盤(pán)活項(xiàng)目在市產(chǎn)權(quán)交易所完成掛牌招商

銀川西路19號(hào)將變身青島綠能產(chǎn)業(yè)園

漳浦路12號(hào)老供熱站“逆襲”成為青島能源·心動(dòng)里都市運(yùn)動(dòng)潮流社交公園，目前招商率已達(dá)90%，成功簽約30余家優(yōu)質(zhì)商戶，涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩四大業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)4月26日正式開(kāi)園

傍晚6點(diǎn)，市南區(qū)漳浦路12號(hào)的燈光漸次亮起。

城市的快節(jié)奏在這里變得松弛而有活力：5樓的匹克球場(chǎng)內(nèi)，幾對(duì)好友酣暢淋漓地?fù)]舞著球拍，清脆的擊打聲此起彼伏；樓下的Mowe烘焙店里，剛出爐的面包冒著熱氣，年輕人相約來(lái)此打卡拍照；柔和悠揚(yáng)的爵士樂(lè)在一旁的酒吧內(nèi)飄揚(yáng)，“上班族”們點(diǎn)上一杯酒，在微醺中卸下一整日的疲憊。

改造后的Mowe烘焙店兼具工業(yè)氣息與時(shí)尚創(chuàng)意。

這里曾經(jīng)是一處供熱站，鍋爐轟鳴、煤灰飛揚(yáng)。如今，它擁有了一個(gè)全新身份——青島能源·心動(dòng)里都市運(yùn)動(dòng)潮流社交公園。試運(yùn)營(yíng)期間，園區(qū)單日最高客流量近千人，招商率超過(guò)90%。在這個(gè)曾經(jīng)閑置的“工業(yè)角落”里，年輕人找到了屬于自己的“社交主場(chǎng)”。

而這一場(chǎng)景并非孤例，在青島，越來(lái)越多的老廠房正在“逆生長(zhǎng)”。從市北區(qū)的紡織谷、中車(chē)四方智匯港到李滄區(qū)的國(guó)棉六廠，再到能源集團(tuán)旗下的南京路熱電廠、滄興路后海熱電廠——這些曾經(jīng)見(jiàn)證青島工業(yè)輝煌的老廠區(qū)，正以全新姿態(tài)重回公眾視野，成為年輕人的時(shí)尚打卡地。

一場(chǎng)存量資產(chǎn)的“價(jià)值覺(jué)醒”

老廠房的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，有著深刻的時(shí)代背景。

過(guò)去幾十年，青島經(jīng)歷過(guò)兩輪大規(guī)模的老企業(yè)搬遷。一批污染較重、占地較大的老企業(yè)陸續(xù)從主城區(qū)遷出，騰出了大片土地。這些搬遷后的老廠區(qū)，一度陷入沉寂。

與此同時(shí)，城市發(fā)展面臨著另一個(gè)難題：主城區(qū)土地資源日益緊張，新增建設(shè)用地幾近枯竭，而處于城市黃金地段的閑置廠房，卻因規(guī)劃調(diào)整、權(quán)屬?gòu)?fù)雜、改造成本高等原因“長(zhǎng)期沉睡”，成為城市更新中“難啃的硬骨頭”。

面對(duì)發(fā)展與資源之間的匹配問(wèn)題，老舊廠房“變廢為寶”式的更新改造便應(yīng)運(yùn)而生。

舊工廠改造始于20世紀(jì)末21世紀(jì)初，雖然起步較晚但發(fā)展速度快。上海、北京、廣州、深圳四個(gè)城市率先開(kāi)始城市轉(zhuǎn)型，同時(shí)也啟動(dòng)和完成了一批具有歷史意義的舊工廠改造項(xiàng)目。

2020年，國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《推動(dòng)老工業(yè)城市工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用實(shí)施方案》，明確提出“把工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用作為推動(dòng)老工業(yè)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手”。次年，“城市更新”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，上升為國(guó)家戰(zhàn)略。

在此背景下，我國(guó)越來(lái)越多的地方開(kāi)始借由城市更新，化解存量載體低效與增量空間緊缺之間的矛盾。通過(guò)盤(pán)活低質(zhì)存量載體實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥(niǎo)”的模式，可稱為生產(chǎn)類城市更新，即通過(guò)利用舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)、老商業(yè)、老舊樓宇等，發(fā)掘經(jīng)濟(jì)“新勢(shì)力”，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市品質(zhì)提升。國(guó)內(nèi)最為著名的老舊廠區(qū)改造案例當(dāng)屬北京798藝術(shù)區(qū)，具有國(guó)際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落”和“LOFT生活方式”，已然讓其成為北京都市文化地標(biāo)。

縱觀青島，近年來(lái)實(shí)施的城市更新改造過(guò)程中，將老廠房改造納入重點(diǎn)任務(wù)，明確提出，推動(dòng)低效存量土地的盤(pán)活利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和城市功能完善。從“工業(yè)心臟”到“潮流地標(biāo)”，青島老廠區(qū)正在集體“轉(zhuǎn)身”——

如今，昌邑路4號(hào)的老火柴廠內(nèi)飄起了咖啡香，沉浸式劇場(chǎng)里坐滿了看戲的年輕人；在同安路，原金澤供熱站的閑置煤庫(kù)被改造成中聯(lián)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)，1.1萬(wàn)平方米的空間里，入駐各業(yè)態(tài)商戶30余家，年均客流量超百萬(wàn)人次；在四方機(jī)廠舊址，原本機(jī)器轟鳴的廠房變身為“動(dòng)能工廠”運(yùn)動(dòng)中心，銹蝕的零件被做成工業(yè)雕塑，退役的機(jī)車(chē)停在公園里供游人打卡拍照……

在同安路，原金澤供熱站的閑置煤庫(kù)被改造成中聯(lián)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)。

存量資產(chǎn)的盤(pán)活，離不開(kāi)政策支持。近年來(lái)青島市印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的實(shí)施意見(jiàn)》等一系列政策，為“沉睡資源”轉(zhuǎn)化為“發(fā)展活水”提供了用地保障、金融支持等。此前發(fā)布的《青島市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》也明確了中心城區(qū)內(nèi)、重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)以及市域范圍內(nèi)的老舊廠區(qū)的更新策略和方向，助力青島老廠區(qū)完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

這些沉淀在角落的城市空間通過(guò)更新盤(pán)活，開(kāi)始孕育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，以另一種方式重新融入城市發(fā)展軌跡。

一處工業(yè)遺存的“逆生長(zhǎng)”

18年前，隨著最后一臺(tái)鍋爐熄火，位于漳浦路12號(hào)的供熱站正式完成它的歷史使命。

如今，這里再度喧鬧起來(lái)。走進(jìn)青島能源·心動(dòng)里都市運(yùn)動(dòng)潮流社交公園，活力的氣息迎面撲來(lái)，文藝范與煙火氣在此碰撞。雖處在試運(yùn)營(yíng)階段，但仍有三五成群的年輕人相約前來(lái)，或是酣暢淋漓地打球，或是點(diǎn)杯咖啡拍照打卡。

老火柴廠里的咖啡館文藝范十足。

然而，把時(shí)間撥回到改造之初——怎么改造？如何有效盤(pán)活？諸多難題擺在眼前。

過(guò)去是“誰(shuí)的地誰(shuí)做主”，現(xiàn)在是“專業(yè)的人干專業(yè)的事”：讓既懂“市場(chǎng)規(guī)律”又善“園區(qū)運(yùn)營(yíng)”的社會(huì)資本介入，是城市更新可持續(xù)、高質(zhì)量推行的關(guān)鍵。

為此，青島能源集團(tuán)打破老路子，通過(guò)全國(guó)推介、公開(kāi)招商，引入頭部運(yùn)營(yíng)企業(yè)，形成“國(guó)資產(chǎn)權(quán)方+專業(yè)運(yùn)營(yíng)商”的協(xié)同機(jī)制。如此一來(lái)，產(chǎn)權(quán)方與運(yùn)營(yíng)商兩者不再是單純的租賃關(guān)系，而是“同坐一條船、同劃一根槳”的利益共同體。

老廠房的“逆襲”之路，首先要根植于“在地化”需求。漳浦路12號(hào)地處浮山灣商圈，時(shí)尚年輕人“扎堆”。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、沉浸體驗(yàn)和社交空間極具吸引力。“基于‘錯(cuò)位與非標(biāo)’的規(guī)劃策略，我們希望心動(dòng)里能與傳統(tǒng)商業(yè)場(chǎng)景形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，聚焦‘Z世代’情緒消費(fèi)需求，打造涵蓋高端羽毛球場(chǎng)、匹克球館、攀巖、電競(jìng)、主題市集等多元場(chǎng)景的都市青年聚集地。”青島能源資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

有意思的是，真正把這些場(chǎng)景“填”起來(lái)的，正是一群創(chuàng)意滿滿的年輕人。記者采訪發(fā)現(xiàn)，園區(qū)在招商時(shí)就有意讓年輕人來(lái)參與園區(qū)的活化，入駐心動(dòng)里的商戶中，主理人幾乎都是“90后”甚至“00后”的年輕人。

“90后”姑娘鐘穎穎就是其中一員。過(guò)去的幾個(gè)月里，她和朋友李冰忙得連軸轉(zhuǎn)，她們的烘焙店“Mowe（海鷗）”剛在心動(dòng)里開(kāi)門(mén)納客便成了園區(qū)的打卡亮點(diǎn)。很難想象，如今這個(gè)裝潢文藝、燈光溫暖的錯(cuò)層空間，此前竟是一間落煤房。

鐘穎穎告訴記者，依托落煤房7米的挑高優(yōu)勢(shì)，她們打造了錯(cuò)層空間，在側(cè)墻增加了幾處大小各異的窗戶，提升通透性，同時(shí)也刻意保留了多處粗糙的建筑肌理。新與舊在這里對(duì)話，工業(yè)的粗糲感與面包的柔軟香氛奇妙地相得益彰。

在這里，業(yè)態(tài)組合還以打造“生態(tài)閉環(huán)”為目的，讓不同業(yè)態(tài)之間相互引流、相互支撐——園區(qū)打破“純運(yùn)動(dòng)”模式，構(gòu)建起“運(yùn)動(dòng)+文創(chuàng)+消費(fèi)”一體化服務(wù)體系，目前招商率已達(dá)90%，成功簽約30余家優(yōu)質(zhì)商戶，涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩四大業(yè)態(tài)。預(yù)計(jì)4月26日，青島能源·心動(dòng)里都市運(yùn)動(dòng)潮流社交公園將正式開(kāi)園。

一種不斷更新的“年輕力”

放眼全國(guó)，北京首鋼園區(qū)變身冬奧會(huì)場(chǎng)地，原上海紡織集團(tuán)變身M50創(chuàng)意園……每座城市都不乏舊廠區(qū)孕育新業(yè)態(tài)的生動(dòng)案例。“讓城市家底擁有新內(nèi)涵”也成為人們的共同期待。

回過(guò)頭來(lái)看青島和其他城市的實(shí)踐，老廠房成功“逆生長(zhǎng)”的背后，藏著一些共通的邏輯——盤(pán)活“沉睡資產(chǎn)”、留住“工業(yè)鄉(xiāng)愁”、激活“年輕力”。

城市更新，本質(zhì)上是一場(chǎng)“空間價(jià)值”的重新發(fā)現(xiàn)。從資產(chǎn)盤(pán)活的角度看，老廠房不是包袱，而是沉睡的資本——這已成為共識(shí)。

隨著“煤改氣”推進(jìn)，一批燃煤場(chǎng)站陸續(xù)停運(yùn)，騰出大量閑置土地。除了心動(dòng)里，“煤改氣”后騰挪出的閑置場(chǎng)站土地資源還在不斷蝶變：合肥路690號(hào)閑置地塊將打造成全市首個(gè)能源特色低碳智慧園區(qū)——青能科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，地處市北CBD核心商圈的南京路262號(hào)原熱電廠區(qū)將打造成集商業(yè)、文化、體育、科技等新興產(chǎn)業(yè)于一體的主題園區(qū)，銀川西路19號(hào)將變身青島綠能產(chǎn)業(yè)園，計(jì)劃打造4萬(wàn)平方米的都市新工業(yè)集群……

青島首個(gè)能源特色低碳智慧園區(qū)青能科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園效果圖。

記者采訪了解到，青島能源集團(tuán)通過(guò)“一地一策、分類推進(jìn)”的方式，已累計(jì)盤(pán)活13處閑置場(chǎng)站，引入投資7.8億元，資產(chǎn)增值超10億元。當(dāng)越來(lái)越多的老廠房被重新看見(jiàn)、重新定義、重新激活，這座城市便有了更多讓人流連忘返的理由。

今年3月份，南京路262號(hào)資產(chǎn)盤(pán)活項(xiàng)目在市產(chǎn)權(quán)交易所完成掛牌招商，最終以122.33%的溢價(jià)率成交，創(chuàng)下青島產(chǎn)交所招商類項(xiàng)目溢價(jià)率新紀(jì)錄——這就是“沉睡資產(chǎn)”被喚醒后的市場(chǎng)回應(yīng)。

老廠房的價(jià)值，不只在于建筑本身，更在于它承載的城市記憶。在北京的“天寧1號(hào)”文化科技創(chuàng)新園內(nèi)，銹跡斑駁的老水泵、電機(jī)、汽輪機(jī)葉輪等設(shè)備藝術(shù)化地陳列于園區(qū)綠地之間，最有趣的是昔日熱電廠的潛污泵被創(chuàng)意性地改裝成世界時(shí)鐘，引得不少游客駐足拍照留念。在鄭州的中國(guó)第二砂輪廠內(nèi)，銹蝕管道、老舊機(jī)床等工業(yè)遺存被保護(hù)性修復(fù)，園區(qū)還將工業(yè)設(shè)備改造成“砂輪樂(lè)園”游樂(lè)設(shè)施，孩子們?cè)趬毫薷脑斓幕萆贤嫠＃瑫r(shí)尚青年三五成群拍照打卡。

“老廠房改造不是簡(jiǎn)單的‘拆舊建新’，而是在尊重歷史的基礎(chǔ)上，找到空間特質(zhì)與現(xiàn)代需求的結(jié)合點(diǎn)。”一位參與城市更新工作的負(fù)責(zé)人告訴記者，成功“逆襲”的老廠房，往往都不是變成千篇一律的商業(yè)綜合體，而是保留了自己的“脾氣”和“性格”，這也正是其獨(dú)特的魅力所在。

煙囪、桁架、車(chē)間設(shè)備……事實(shí)上，這些工業(yè)時(shí)代的“老物件”在年輕人眼中，恰恰給新空間帶來(lái)獨(dú)一無(wú)二的質(zhì)感。一家咖啡館里斑駁的紅磚墻，比任何精裝修都有味道；老舊的鋼架結(jié)構(gòu)空間里辦的時(shí)裝秀，比專業(yè)秀場(chǎng)更添幾分張力——這種“不完美”的真實(shí)感，恰恰是年輕人愿意專程跑來(lái)打卡的原因，因?yàn)樗麄冑I(mǎi)的不是一杯咖啡、一場(chǎng)演出，而是一種“在別處”的體驗(yàn)。

當(dāng)沉睡的資產(chǎn)醒了，銹蝕的工業(yè)遺存被重新擦亮，年輕人成群結(jié)隊(duì)地歸來(lái)，一座城市的生命力也便有了最生動(dòng)的注腳。可以預(yù)見(jiàn)，隨著未來(lái)政策體系的逐步完善和越來(lái)越多市場(chǎng)主體的加入，更多青島老廠區(qū)的新故事將被重新書(shū)寫(xiě)。