重磅！澳洲房市政策大利好！澳租房成本飆至新高！悉尼墨爾本最夸張！

01

澳租房成本飆至新高！超3成收入用于支付租金，悉墨最緊張

最新研究顯示，澳洲租房者的住房成本負擔已攀升至歷史巔峰，租金支出在家庭收入中的占比正以前所未有的速度飆升。

這一數據表明，租房成本正從去年年中0.9%的周期性低點開始加速反彈，租房壓力再度升級。

長期以來的房源短缺是推動租金走高的核心驅動力。

目前，澳洲家庭平均需將中位數收入的33%用于支付房租，創下歷史最高紀錄。

相比之下，2020年9月時的這一比例僅為26%，生活壓力激增顯而易見。

Cotality Australia研究主管Gerard Burg指出，過去5年持續的租金上漲，使得典型家庭的每周租金支出增加了約202澳元。

他說：“2024年到2025年中期間，租金增長曾有所緩和，但供給無法滿足需求，這給租賃市場帶來了巨大壓力。”

“全澳空置率仍然非常緊張，可供出租的房源數量遠遠低于應有水平。在供給真正追趕上需求之前，租金增長可能仍將保持高位。”

目前，全澳范圍內的租賃掛牌量比五年平均水平大幅低出18%。

其中悉尼和墨爾本的短缺情況最為嚴峻，可用房源分別較長期水平低了27%和21%。

第一季度的數據顯示，全澳所有州府城市的空置率均低于2%，全澳平均1.6%的空置率僅為過去5年均值（3.2%）的一半。

Burg 表示：“當空置率降至1.5%或更低時，租房者的談判空間幾乎消失，可選擇的房源也顯著減少。”

“這意味著租房者不得不考慮其它選擇，例如合租、搬到新地區，或回到家人身邊居住。”

02

CGT或下調！房市大利好：新房二手房或獲優待

隨著5月預算案臨近，一項關于新住房的稅收優惠方案已浮出水面。

為了在調整稅收政策的同時不打擊建筑業積極性，澳洲政府幾乎確定將削減持有房產滿12個月后可享受的50%資本利得稅（CGT）折扣。

目前正在討論的方案顯示，新住房可能會被排除在削減范圍之外，或者享有比二手房更高的稅收折扣。

這一思路不僅得到了澳洲商業委員會（Business Council of Australia）等權勢機構的支持，也與工黨在2016年和2019年大選時的立場基本一致。

當時的改革方案明確，負扣稅限制不具有追溯力，且完全不適用于新房，目的正是為了引導資金流向新住宅投資。

雖然當年的資本利得稅改革曾計劃將扣除比例統一削減至25%，但現在的政策走向顯然更加精細化。

據悉，艾博年政府計劃在5月12日的預算案中，將資本利得稅折扣普遍削減至33%，以緩解房產市場中的跨代不平等。

知情人士透露，通過為新房提供更高折扣，政府希望將投資者的需求引向新房供應環節。

一名政府消息人士表示，盡管最終決定尚未落地，但政府內部的普遍觀點是：改革不應具有追溯力，且應對新住房網開一面。

然而，這一意向引發了不同聲音。

去年發起參議院調查并開啟該稅收辯論的綠黨（Greens）參議員 Nick McKim 對此持強硬立場。

他認為，改革應當具有追溯力，并全面覆蓋新舊房產。

他直言這是一個“代際難逢”的改變契機，呼吁政府不要在關鍵時刻“畏縮不前”。

作為業界代表，澳洲商業委員會在意見書中明確表示，支持削減投資者的資本利得稅扣減，但核心前提是必須豁免新房，否則將嚴重阻礙住宅市場的后續投資。

兩周前，全澳最大的住房貸款機構——聯邦銀行（CBA）首席執行官 Matt Comyn 也加入了討論。

他向《澳洲金融評論報》坦言，盡管削減稅務折扣會對該行的房貸業務產生輕微負面影響，且帶來的財政收入有限，但這釋放了一個解決跨代不平等的強烈信號，比起銀行利益，年輕一代的擔憂更值得關注。

民意調查也顯示改革勢在必行。

社區組織 Amplify 針對4253名選民的調查報告指出，高達65%的受訪者支持修改資本利得稅折扣和負扣稅政策。

Amplify首席執行官 Georgina Harrison 強調，各階層的澳洲民眾都認為現行的房產稅收設置已不合時宜，甚至直言：“很難想象還有比現有系統更不適合解決澳洲住房危機的制度了。”

03

西澳推2.5億擔保計劃，力促新增1200套公寓供應

為徹底解決住房供應難題，西澳州政府近日宣布了一項耗資2.5億澳元的突破性舉措。

通過這項承銷計劃，政府將直接為新公寓開發項目“背書”，預計可為市場額外增加1200套住房。

長期以來，銀行通常要求公寓項目在融資前必須達到50%至60%的預售率（樓花銷售），這已成為困擾開發商的“緊箍咒”。

財務主管 Rita Saffioti 指出，這種融資門檻經常導致萬事俱備的項目被迫延誤甚至夭折。

為了打破這一僵局，州政府將在5月預算案中推出名為“預售擔保”的新計劃，由 Keystart 提供擔保，負責“承包”項目中最多50%未售出的公寓。

根據該計劃，州政府將以大都會地區市場價九折（偏遠地區九二五折）的價格收購這些由政府擔保的公寓。

隨后，這些房產將進入價值2.1億澳元的 Urban Connect 共有產權計劃，允許符合條件的購房者與 Keystart 共同持有物業。

財務主管 Rita Saffioti 表示，建筑融資是開發商面臨的核心痛點，政府此舉本質上是在為項目承銷。

她強調，如果開發商能自行售罄則無需政府介入；若未售完，政府則有權以折扣價接手庫存。

這種與行業合作的模式旨在確保項目順利建成，并在必要時將房產轉化為共有產權房源。

根據申請要求，開發商必須確保項目中至少30%的公寓售價低于西澳房地產協會（REIWA）公布的中位價（目前為88萬澳元）。

此外，Metronet 沿線的項目將獲得優先權，偏遠地區則享有更高的擔保比例和較低的收購折扣率。

該計劃申請將于今年下半年正式開放。

州長 Roger Cook 強調，政府的愿景是居者有其屋。

在今年的預算案中，住房問題被擺在了首位，包括釋放土地供應、加速建房進程以及扶持首次置業者等一系列組合拳。

住房廳長 John Carey 同步指出，這項2.5億澳元的巨額投入充分證明了住房問題在州預算中的分量，計劃將惠及大批首次置業者和打算換小房的群體。

與此同時，州政府還宣布上調 KeyStart 多項計劃的價格限制：低首付貸款的物業上限從80萬澳元增至86萬澳元；Urban Connect 共有產權計劃上限由73萬澳元提至80萬澳元；其他共有產權產品限制也由66萬澳元相應上調至72萬澳元。

04

基建推動墨市西區受青睞 新建住宅多家庭用戶占比大

得益于強勁人口增長，墨爾本西部在吸引買家興趣上勢不可擋。從Footscray等內城區到Melton和Baccus Marsh等外西部郊區，該區域已從最初的工業區特性發生巨大轉變。

根據《PropTrack Stockland Regional Snapshot: Melbourne's West》報告，這一四級統計區域過去十年是維州增長最快地區，2014 – 2024年人口增加244,867人。隨著人口加速增長，住房需求上升，西部郊區房價中位數過去十年上漲63%，達72.9萬元，同期大墨爾本地區房價漲幅為48%。

盡管如此，該地區仍是大都市中房價相對親民區域之一，且自2022年房價上漲速度放緩，仍在持續吸引買家。

Stockland開發總監肯特稱，該地區吸引力在于房價親民、生活方式宜人及長期發展機遇平衡，該地區社區氛圍濃厚、靠近墨爾本中央商務區，還有重塑生活、工作和社交方式的新基礎設施。

近期完工的West Gate Tunnel和Suburban Rail Loop等大型項目預計顯著提升交通聯系。

2025年2月，聯邦政府承諾為新公路和鐵路項目投入33億元，包括為墨爾本機場鐵路線提供資金，該項目將增加從機場到Sunshine Station的服務班次。

肯特表示，基礎設施投資是推動買家需求的關鍵因素，道路等改善讓居民有信心購房建房。

而隨著墨爾本西部人口的增長和變化，買家的需求和偏好也在悄然改變。

報告發現，該地區的新建住宅在開發項目中占據主導地位，占新上市房源的64%，這一比例明顯高于大墨爾本地區的49%。相比之下，在截至2025年8月的12個月里，雅柏文僅占新上市房源的2%。

這一趨勢與2021年人口普查的數據相符，數據顯示家庭占墨爾本西部所有戶主的77%。

肯特說，包括Stockland社區在內的新開發項目旨在滿足買家的廣泛需求，買家可以獲得適合不同預算和生活階段的各種住房選擇，土地和排屋價格相對親民，同時還具有隨著社區發展和設施完善而帶來的長期增值潛力。這種房價親民與未來增長潛力相結合的特點，使得西部走廊對首次購房者、年輕家庭和換房者特別有吸引力。

Stockland在Truganina的Mt Atkinson開發項目就是一個典型例子，該項目離墨爾本中央商務區不到28公里，交通便利，還有超過50公頃的綠地，設有開放式公園和游樂場運動場等設施，環境舒適，預計項目完成后預計將有約15,000名居民入住4000套住宅。

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