房主將住宅變“網約房”，鄰居有權說不嗎？

近年來,“網約房”成為不少旅游者的住宿選擇。家住浙江寧波的小張將自己的閑置住宅放在互聯網平臺上,短租給有需求的人,不料卻被鄰居起訴至法院。小張不解:“我自己的房子,難道還不能自己做主?”

該案歷經一審、二審,法院終審判決要求小張恢復住宅用途。法院為何作出這一判決?個人如果想合法經營“網約房”,應該如何操作?

自家住宅變“網約房”被判侵權

法院:必須取得利害關系業主的一致同意

小張在浙江省寧波市江北區購置了一套住宅,房屋交付后,他就將房屋作為“網約房”使用,通過多個網絡平臺發布房源信息,標明價格接受預訂。沒想到,此舉引發小區其他居民不滿。同樓鄰居以無證開設民宿、存在噪音擾民等問題為由,將小張起訴到法院。

原告認為,案涉房屋規劃用途為住宅,作為“網約房”存在隱患。根據法律規定,業主將住宅變為經營性用房的,必須取得利害關系業主的一致同意。而被告小張在沒有獲得業主同意的情況下,就擅自將住宅改為“網約房”對外經營,違反了法律的規定。

被告小張答辯說,他只是將自己的房屋出租,出租自己的房子并不需要其他業主同意,且并未改變房屋的住宅性質,只是通過網約平臺開展租賃活動。

小張在相關平臺完成房屋注冊登記后,以短租、周租或月租的形式對外招租。房客通過平臺下單,平臺會自動發送登記鏈接與入住指南,完成身份核驗后即可獲取開門密碼,全程自助入住、退房,房屋衛生清潔則由房東在房客退房后清理。

法院審理認為,本案爭議焦點為案涉房屋作為“網約房”使用,是否屬于將住宅改變為經營性用房,是否應征得有利害關系的業主的一致同意。

“網約房”和“出租房”到底有何區別?浙江省寧波市江北區人民法院審判委員會專職委員劉曉麗介紹,“網約房”與普通出租房的核心區別在于:普通出租房是面向特定承租人的長期居住,人員穩定、影響范圍小;而“網約房”面向不特定公眾,按日計費并提供清潔、物品使用等住宿服務,屬于經營性住宿活動,實質改變房屋用途,構成“住改商”。根據法律規定,“住改商”需經有利害關系業主一致同意,普通房屋租賃則無此強制要求。

法院認為,小張實質上已改變了房屋的住宅用途,屬于將住宅改變為經營性用房,應該經有利害關系的業主一致同意。判決小張停止對房屋的經營性使用,恢復其住宅用途。小張不服一審判決提起上訴,被判決駁回。

二審該案的浙江省寧波市中級人民法院民一庭副庭長張夢琬表示,“網約房”業態的發展,不能突破法律底線和鄰里權益的邊界。房屋所有權人在利用房產獲取利益時,必須遵守法律規定和小區的管理規約,尊重相鄰業主的合法權益,不得擅自改變房屋規劃用途。

“網約房”合規經營與維權路徑指南

如果沒有鄰居投訴、起訴,小張可以悄悄經營“網約房”嗎?

對此,劉曉麗表示,根據《中華人民共和國民法典》第279條明確規定:業主不得違反法律法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。確需要變更的,除遵守相關規定之外,必須經過利害關系業主的一致同意。因此,即便沒有人投訴和舉報,也不可以擅自悄悄經營網約房。

想要合法經營“網約房”,應當遵循以下步驟:

需先確認房屋權屬清晰、用途合規且符合小區管理規約;

取得本棟樓其他利害關系業主的一致書面同意;

按當地“網約房”管理規定向公安等部門備案,配齊消防、身份識別等設備,滿足消防及治安要求;

規范經營,避免擾民和損害公共利益。

如果身邊有人違法經營“網約房”,影響了自身正常生活,作為鄰居可通過4條途徑維權:

一是聯合向業委會、物業公司提交書面異議,督促其履行管理職責;

二是固定人員頻繁出入、深夜噪音等證據;

三是向街道、住建、公安等部門投訴;

四是向人民法院起訴,要求對方停止經營,維護自身及其他業主權益。

來源：中央廣電總臺中國之聲