上海的發(fā)展不是一碗水端平，每個周期內(nèi)都會有些區(qū)域發(fā)展快、有些發(fā)展慢。

過去五年，這幾個區(qū)域明顯被甩開了。

靜安西藏北路

西藏北路最讓人惋惜。

過去五年一江一河是核心戰(zhàn)略，靜安西藏北路、虹口北外灘、楊浦東外灘非常活躍。

西藏北路頭頂靜安光環(huán)，2020年之前最被看好。

西藏北路位置也好，離傳統(tǒng)核心區(qū)比東外灘近得多。

東外灘進市得穿過虹口，是二級輻射。

西藏北路到陸家嘴都不遠，開車6公里，十幾分鐘。

時機也好，2015年靜安合并閘北，最先開發(fā)的就是西藏北路。

2020年以來靜安共上市35個新房，西藏北路（含不夜城）占了24個。

靜安出錢、閘北出地，傻子都知道這里有未來。

大家對這里預(yù)期很高，以至于2016年融信就在這拿了全國地王。

2015-2020年北外灘、東外灘都很失落，剛剛經(jīng)歷過爛尾，沒人看好他們。

打臉的是，這四五年東外灘、北外灘竟然壓了西藏北路一頭。

東外灘借助三大互聯(lián)網(wǎng)公司瘋狂刷屏，從八埭頭一路到復(fù)興島，全是工地。

東外灘外灘道單價高達13.8萬，保利外灘曜14.2萬。

北外灘更牛叉，傍上了外灘、陸家嘴黃金三角，800多萬方全新規(guī)劃晉升黃浦江一霸。

北外灘的綠城新房首開17.5萬，賣得還不錯。

西藏北路連續(xù)開發(fā)了這么多樓盤，在全市都沒什么影響力。

最好的產(chǎn)品中興傲舍，單價13萬還不好賣。

最近開的普通新房12萬出頭，賣得很差。

被楊浦、虹口踩在腳下，靜安的臉都被你丟盡了。

西藏北路的問題環(huán)線咨詢2020年就講明白了，一直沒找到定位（《西藏北路的未來，沒有定位的悲哀》）。

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有大餅的地方，不一定有發(fā)展。

連大餅都畫不好的地方，一定沒發(fā)展。

2020年環(huán)線咨詢就說這里問題是缺乏明確定位，沒想到過去5年了，還是沒找到。

北外灘是城市封面，東外灘是互聯(lián)網(wǎng)集群，徐匯濱江是人工智能、豪宅區(qū)，西藏北路到底是什么？

西藏北路失去了塑造地段最好的機會。

綠城潮鳴外灘、海泰北外灘以及風(fēng)貌別墅用產(chǎn)品優(yōu)勢賦能虹口，希望抬高北外灘地段價值。

過去提起虹口，大家不認為配得上豪宅。

幾個項目成功，慢慢的就能翻轉(zhuǎn)口碑。

北外灘的樓盤在提升虹口兩個字含金量，西藏北路的樓盤在稀釋靜安含金量。

十年了，西藏北路就做一件事情，打著靜安的旗號賣閘北的地。

靜安兩個字之前代表著雍容華貴，現(xiàn)在不斷的掛上剛需樓盤名字，含金量不斷被稀釋。

沒人抬高地段價值，大家都自顧自的賣房走人，西藏北路價值持續(xù)往下。

中興路壹號破發(fā)這么嚴重，跟地段價值下滑有關(guān)。

當然西藏北路地段優(yōu)勢還在，去市區(qū)就是方便，依然是靜安戶口。

只是不進則退。

浦東川沙

西藏北路的問題是，快速無序開發(fā)找不到定位。

川沙的問題相反，定位極其清晰卻一直不開發(fā)。

川沙是上海九大副中心之一，規(guī)劃范圍也早就畫好了。

卻一直沒怎么發(fā)展。

金橋副中心金橋壹中心建成，張江副中心雙子塔建成。

沒有規(guī)劃的唐鎮(zhèn)全是工地，最近還建了山姆，規(guī)劃三甲醫(yī)院。

原來遺留的北蔡楔形綠地、張家浜、新楊思各種火爆。

連御橋都在打造數(shù)智天地。

川沙呢？除了幾個樓盤啥都沒有。

對，有迪斯尼，目的性消費，逛完就走。

留不下就業(yè)，留不下產(chǎn)值，帶不來民用配套。

川沙之前是縣城，是那片區(qū)域的絕對中心。

現(xiàn)在成了小透明，誰都可以踩一腳。

說川沙發(fā)展掉隊，不會有人反駁。

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川沙的問題環(huán)線咨詢2020年也提到了，一直極力讓大家避開。

川沙雖然定位副中心，但是完全沒到開發(fā)時間。

金橋、張江產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，正在全力升級。

龍陽路叮叮當當七八年，一點產(chǎn)業(yè)還沒引入。

臨港國家級規(guī)劃還在砸錢，人力缺口上百萬。

東方樞紐橫空出世，要打造下一個大虹橋。

科技、制造、商務(wù)區(qū)、樞紐利好、開放利好都被分走了，真的沒什么能給川沙的。

最后給了一個文旅項目，刷刷存在感。

沒到開發(fā)時間，川沙只能當個睡城。

還不是合格的睡城。

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川沙主力買家是本地人置換，對張江等產(chǎn)業(yè)區(qū)的吸引力很低。

本地人購買力強，新房少，房價就一直有泡沫。

新房多，泡沫就破滅。

要真正產(chǎn)城融合發(fā)展起來，川沙還需要等下一輪風(fēng)口。

浦東聯(lián)洋

聯(lián)洋也嚴重掉隊，環(huán)線咨詢2020年也提醒過了。

文章被投訴到刪除。

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國際社區(qū)這幾個字，現(xiàn)在聽起來平平無奇。

20年前，那可真是地位的象征。

那個年代國內(nèi)工人一個月賺七八百，外企白領(lǐng)剛?cè)肼毦驮滦竭^萬。

外資企業(yè)、外國人就是有錢的代名詞，完全是量級式的碾壓。

外資衰退后聯(lián)洋又趕上金融紅利。

2007年上證指數(shù)達到6124點，A股迎來史上最大牛市，當時中信證券平均工資超過150萬。

最有錢的當然買陸家嘴、碧云，他們之下就是聯(lián)洋。

頂級中產(chǎn)定位，一公里范圍能開6家星巴克。

現(xiàn)在聯(lián)洋也不錯，但是地位大不如前。

聯(lián)洋的問題跟瑞虹新城類似，發(fā)展的早，但是沒建立起壁壘。

新的片區(qū)、產(chǎn)品出現(xiàn)，直接分走了客戶、搶占了定位。

浦東有前灘、后灘，楊浦東外灘，甚至徐匯濱江都會分流。

之前陸家嘴上班的買入聯(lián)洋，是這里上班方便、學(xué)區(qū)好、房子新、配套好。

現(xiàn)在浦東最好的學(xué)區(qū)是華二前灘、張集、建平地杰，聯(lián)洋向心力下滑。

聯(lián)洋產(chǎn)品完全沒優(yōu)勢了，配套只有世紀公園還能講講。

長寧中山公園

2017年長寧來福士廣場開業(yè)，“龍之夢購物中心” 升級 “龍之夢購物公園”。

中山公園商業(yè)面積突破50萬方，寫字樓出租率超過95%，迎來高光時刻。

此后一路下行。

不少企業(yè)搬走、房價被徐家匯甩開。

只有龍之夢繁花不敗。

中山公園的問題，環(huán)線咨詢2020年也提到了，當時就分析勢必由盛轉(zhuǎn)衰。

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中山公園的成功完全是天時地利人和，因為真如爛尾，短期充當了西上海副中心。

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但是中山公園離市區(qū)、離徐家匯實在太近了，長期很難保持獨立發(fā)展。

中山公園、徐家匯一定會分出高下，這樣近的距離不需要兩個同質(zhì)化區(qū)域。

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徐家匯留了后手，一直在進步。

中山公園慢慢的就掉隊了。

樓市掉隊更嚴重，房價被徐家匯反超，甚至被中環(huán)反超。

中山公園的產(chǎn)業(yè)縮水是原罪，剩下的優(yōu)勢都可以被取代。

地鐵、大眾化商業(yè)、公園，這些連南翔都有了。

中山公園龍之夢人的確很多，南翔印象城不比你少。

更可怕的是品牌調(diào)性幾乎一樣。

南翔的宜居優(yōu)勢中山公園卻沒有，中山公園3號線割裂、路網(wǎng)復(fù)雜、房屋老化。

五大新城

環(huán)線公眾號創(chuàng)立以來，從沒建議大家買五大新城。

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環(huán)線之前的推薦邏輯非常簡單，就買房價貴的市區(qū)。

2020年4月9日文章

看看這些文章大家應(yīng)該知道，環(huán)二不推薦的是整個郊區(qū)，只是五大新城代表性強。

現(xiàn)在五大新城房價全面跑輸，全面跌穿了2016年。

跑輸?shù)呢M止是房價，五大新城經(jīng)濟都跑輸。

五大新城（扣除臨港）五年經(jīng)濟增速41%，其他區(qū)域平均49%。

更可怕的是，現(xiàn)在官宣郊區(qū)地價下降。

五個新城為代表的郊區(qū)全面掉隊，這樣說不過分吧？

郊區(qū)的問題太多太多，很多東西不太適合網(wǎng)上傳播。

大家感興趣的話可以參加沙龍，當面給大家匯報。

寫成文章，很容易就跟下面這個一樣：

不過2020年把文章刪掉，這5年嘉定還是沒崛起。

當然短期掉隊不是永遠不發(fā)展，可能下一個周期他們就領(lǐng)跑。

對于我們買房人而言，最重要的是看清周期，這樣才能預(yù)判未來。

上海未來五年城市如何發(fā)展，樓市紅利輪到哪些區(qū)域，哪里進一步做犧牲。

歡迎大家移步環(huán)線辦公室，我們通過一次講座，全面講透。