4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)出臺(tái)。

3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市從2月份的10個(gè)躍升至14個(gè)，增加了4個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市從2月份的僅2個(gè)暴增至13個(gè)，增加了11個(gè)。

這種上漲城市數(shù)量的集中釋放，在近兩年的樓市數(shù)據(jù)中極為罕見。

分城市看，一線城市的引領(lǐng)作用尤為突出。新建住宅方面，上海、廣州均上漲0.3%，深圳上漲0.2%，北京持平；二手住宅方面，北上廣深全面上漲，分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%，而就在2月份，一線城市二手房環(huán)比還處于下降0.1%的低迷狀態(tài)。

二手房市場(chǎng)之所以能率先回暖，核心邏輯在于兩點(diǎn)：一是剛需群體的入市意愿正在增強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，上海3月二手房成交突破3萬套，創(chuàng)近5年同期新高，價(jià)格結(jié)束了此前連續(xù)33個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)；北京同期成交近2萬套，剛需房源占比超六成，年輕人購(gòu)房意愿明顯提升。二是房東掛牌預(yù)期趨于穩(wěn)定，“以價(jià)換量”正在向“價(jià)穩(wěn)量升”過渡。

在70個(gè)城市中，3月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的13個(gè)城市里，徐州、南京、合肥、無錫、沈陽、廈門、濟(jì)南、海口、重慶等二三線城市赫然在列。這說明，回暖并非一線城市的“獨(dú)角戲”，部分基本面較好的二三線城市也開始出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

如果說房?jī)r(jià)和成交數(shù)據(jù)傳來了春天的消息，那么開發(fā)投資端的數(shù)據(jù)則提醒我們：市場(chǎng)遠(yuǎn)未到可以“松一口氣”的程度。

一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1-2月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)投資增速不僅沒有收窄，反而在繼續(xù)惡化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20524億元，同比下降17.3%，其中個(gè)人按揭貸款更是暴跌34.6%——信貸渠道對(duì)房地產(chǎn)的“輸血”能力仍在持續(xù)萎縮。

更值得關(guān)注的是土地市場(chǎng)。2026年一季度，全國(guó)300城住宅用地成交面積同比下降25.9%，土地出讓金同比下降42.4%。即便成交的少量地塊中，也只有核心城市的核心地段能拍出高溢價(jià)，多數(shù)城市土拍情緒依然平淡。

土地市場(chǎng)的持續(xù)降溫，直接影響未來1-2年的新房供應(yīng)量。這也解釋了為什么一線城市商品住宅供地計(jì)劃全線收縮——北京商品住宅用地從240-300公頃降至200-240公頃，上海降幅達(dá)23.3%。地方政府正在有意識(shí)地“控增量、去庫存”，將供地邏輯從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)避險(xiǎn)”。這雖然有助于消化存量，但也意味著房地產(chǎn)開發(fā)端在未來一段時(shí)間內(nèi)仍將面臨新增項(xiàng)目不足的困境。

展望二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)關(guān)鍵變量值得我們持續(xù)跟蹤。

第一，二手房修復(fù)能否向新房傳導(dǎo)？

目前二手房市場(chǎng)率先回暖的邏輯在于剛需入市，但這類需求對(duì)價(jià)格高度敏感，且主要消化的是中小戶型、低總價(jià)房源。如果二手房市場(chǎng)的熱度無法向上傳導(dǎo)至改善型新房市場(chǎng)，那么“價(jià)穩(wěn)量升”的良性循環(huán)就難以真正建立。

第二，居民收入預(yù)期能否實(shí)質(zhì)性改善？

房?jī)r(jià)止跌，需要收入預(yù)期改善與房?jī)r(jià)預(yù)期的實(shí)質(zhì)性修復(fù)共同推動(dòng)。房地產(chǎn)從來不只是金融問題，更是經(jīng)濟(jì)基本面的函數(shù)。

第三，庫存去化能否見到實(shí)質(zhì)性成效？

雖然3月末商品房待售面積同比微降0.1%，但三四線城市的去化壓力仍是懸在市場(chǎng)上方的“達(dá)摩克利斯之劍”。三四線城市漫長(zhǎng)的去化周期意味著，即便政策持續(xù)發(fā)力，這些城市的市場(chǎng)出清也需要以“年”為單位來計(jì)算。