對(duì)于3月深圳樓市回暖，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這既有政策利好支撐，也有季節(jié)性修復(fù)推動(dòng)。

中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

剛剛過(guò)去的3月，深圳樓市交出了一份“含金量”十足的成績(jī)單。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2026年3月，全市一二手商品房合計(jì)成交11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高。其中，一二手住宅合計(jì)成交7898套，環(huán)比上升117.2%。細(xì)分來(lái)看，二手住宅網(wǎng)簽5071 套，環(huán)比上漲 117%，穩(wěn)穩(wěn)站上行業(yè)公認(rèn)的5000套 “榮枯線”；一手住宅網(wǎng)簽2827套，環(huán)比上漲118%，同步實(shí)現(xiàn)大幅反彈。

在成交量大幅上漲的同時(shí)，深圳二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，3月二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上漲0.9%，議價(jià)空間同步收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)也顯示，3月二手房成交均價(jià)穩(wěn)中微漲，議價(jià)空間縮窄至9.9%，時(shí)隔4個(gè)月重回“9字頭”。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2026年3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了這一回暖態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，深圳新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，由2月持平轉(zhuǎn)為上漲；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅達(dá)0.4%，同樣實(shí)現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲，市場(chǎng)信心顯著修復(fù)。同比維度雖仍處調(diào)整周期，新房同比下降5.5%、二手房同比下降7.0%，但降幅已開(kāi)始逐步收窄，顯示出市場(chǎng)在深度調(diào)整后的筑底企穩(wěn)特征。

對(duì)于3月深圳樓市回暖，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這既有政策利好支撐，也有季節(jié)性修復(fù)推動(dòng)。

克而瑞深圳區(qū)域的分析人士表示，2026年開(kāi)年以來(lái)，深圳圍繞降低住房交易成本、提振市場(chǎng)預(yù)期出臺(tái)系列利好政策，核心政策為二手房交易增值稅率下調(diào)，直接減少了二手住宅交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)支出，尤其是降低了改善型客群的換房成本，為自住需求的有序釋放營(yíng)造了友好的政策環(huán)境。政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)1~2個(gè)月的傳導(dǎo)逐步落地到交易端。

“傳統(tǒng)‘金三銀四’置業(yè)旺季，春節(jié)后購(gòu)房者重返市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商也加大推盤力度，供需兩端同步回暖。同時(shí)，經(jīng)歷兩年多深度調(diào)整后，部分購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格已接近底部，‘量漲價(jià)穩(wěn)’的態(tài)勢(shì)增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，觀望情緒有所緩解。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示。

━━━━

港客回流

市場(chǎng)一線的反饋印證著深圳樓市在傳統(tǒng)“金三”旺季的回暖。

位于深圳市南山區(qū)的深圳灣沄璽和中信城開(kāi)信悅灣分別曬出“喜報(bào)”：深圳灣沄璽在3月銷售了24.36億元，中信城開(kāi)信悅灣銷售額為11.98億元……

位于龍華區(qū)的壹品文旅·鵬宸云筑項(xiàng)目3月單月成交275套，同樣成為當(dāng)月熱銷標(biāo)桿；寶安沙井片區(qū)的萬(wàn)豐海岸城則賣出81套，延續(xù)了該片區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)的市場(chǎng)熱度。同樣位于沙井的海岸城檀府，在清明假期3天來(lái)訪超300組客戶。海岸城檀府工作人員告訴記者，其中還出現(xiàn)了大批香港客回鄉(xiāng)團(tuán)購(gòu)的現(xiàn)象。

港客回流，成為本輪“小陽(yáng)春”中值得關(guān)注的新變量。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，清明假期期間，深圳一些品質(zhì)和性價(jià)比優(yōu)秀的新房項(xiàng)目銷售良好，還有港客回流，口岸周邊的二手房交易也明顯走熱。亦有位于深圳市羅湖區(qū)的新房營(yíng)銷經(jīng)理表示,“恰逢香港公眾假期，最近項(xiàng)目出現(xiàn)一些香港客戶前來(lái)咨詢和看房。”

在龍崗區(qū)，此前開(kāi)盤的玖瓏臻境項(xiàng)目繼首開(kāi)大捷后，在清明假期推出5套特價(jià)房，剛推出便被秒殺2套，市場(chǎng)搶購(gòu)熱情可見(jiàn)一斑。在龍崗區(qū)光雅園附近的一處新房項(xiàng)目，有營(yíng)銷人員表示，“清明假期第一天就賣出了3套，整個(gè)假期售出超過(guò)10套，整體情況好于去年，公司也準(zhǔn)備逐步收回折扣。”

克而瑞深度咨詢的數(shù)據(jù)顯示，3月樓市活躍度顯著提升，核心指標(biāo)大幅攀升。當(dāng)月案場(chǎng)來(lái)訪量環(huán)比增長(zhǎng) 131%，認(rèn)購(gòu)量環(huán)比增長(zhǎng) 287%。

對(duì)于這一市場(chǎng)熱度，克而瑞深度咨詢分析認(rèn)為，市場(chǎng)受雙重驅(qū)動(dòng)：一是部分項(xiàng)目以價(jià)換量的促銷效應(yīng)持續(xù)釋放；二是傳統(tǒng)入學(xué)季帶來(lái)的剛性需求疊加，共同助推線下案場(chǎng)人氣與成交轉(zhuǎn)化同步快速上行。

━━━━

看房熱度刷新近5年紀(jì)錄

3月的“小陽(yáng)春”行情中，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)尤為搶眼，成為帶動(dòng)整體市場(chǎng)回暖的核心動(dòng)力。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，其合作門店的二手房簽約量環(huán)比大漲290%。樂(lè)有家門店的二手房簽約量環(huán)比上漲244%。更值得關(guān)注的是購(gòu)房者的看房熱情。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，3月購(gòu)房者看房熱度創(chuàng)下近5年來(lái)最高月度看房量，較2024年10月的歷史高峰還高出17%。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析，深圳二手房錄得量環(huán)比大漲，主要得益于節(jié)后市場(chǎng)復(fù)工與需求集中釋放的帶動(dòng)影響。“深圳二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)三大核心特征：一是剛需主導(dǎo)，高性價(jià)比房源領(lǐng)跑成交；二是多區(qū)發(fā)力，核心片區(qū)改善需求穩(wěn)步釋放；三是大盤集中，成交匯聚于配套成熟、流通性強(qiáng)的片區(qū)標(biāo)桿社區(qū)，反映出當(dāng)前購(gòu)房者決策更趨理性，資產(chǎn)核心價(jià)值與流動(dòng)性成為首要決策因素。”

在市場(chǎng)的回暖中，二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了企穩(wěn)的趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，3月深圳89個(gè)片區(qū)中，業(yè)主報(bào)價(jià)上漲的片區(qū)從27個(gè)增加至30個(gè)，已連續(xù)兩個(gè)月增長(zhǎng)，且上漲片區(qū)主要集中在福田、南山、龍華等核心區(qū)域。

記者注意到，3月正值深圳秋季入學(xué)報(bào)名季，學(xué)區(qū)房需求集中釋放，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)教育片區(qū)二手房量?jī)r(jià)齊升。“學(xué)區(qū)房客戶看房、成交周期極短，優(yōu)質(zhì)房源掛牌一周內(nèi)基本就能成交，部分熱門房源甚至出現(xiàn)多組客戶爭(zhēng)搶現(xiàn)象。” 深圳市福田百花片區(qū)中介機(jī)構(gòu)人員表示。

福田百花、龍華紅山、寶安中心等重點(diǎn)學(xué)區(qū)片區(qū)，小戶型學(xué)區(qū)房最為搶手，報(bào)價(jià)普遍上調(diào)。有平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，福田百花片區(qū)有相同面積房源較去年年底總價(jià)上漲了20萬(wàn)元~40萬(wàn)元，上漲幅度3.9%~5.2%；羅湖深中、龍華紅山等片區(qū)有相同戶型房源總價(jià)較去年年底上漲28萬(wàn)元~50萬(wàn)元，上漲幅度3.8%~6.9%。

━━━━

市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)

3月的熱度似乎正在向4月延續(xù)。

樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月1日至3日，深圳一手住宅預(yù)售和現(xiàn)售網(wǎng)簽累計(jì)361套，二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽685套，兩者合計(jì)已經(jīng)超過(guò)1000套。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2026年清明節(jié)期間，深圳一二手樓市表現(xiàn)好于去年同期，住宅總成交量達(dá)到1199套（4月1日至4月6日全市一二手總成交則為1556套，其中清明節(jié)假期三天成交量相對(duì)好于去年假期），尤其體現(xiàn)在新房成交相對(duì)好轉(zhuǎn)（同比漲幅為12.8%）。

柏文喜表示，3月的高基數(shù)和積壓需求集中釋放后，4月網(wǎng)簽量環(huán)比可能有所回調(diào)，但仍將保持相對(duì)活躍水平。總體而言，4月深圳樓市大概率延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但很難復(fù)制3月環(huán)比翻倍的高增速，更可能呈現(xiàn)“高位盤整、溫和放量”的特征。市場(chǎng)正從“政策驅(qū)動(dòng)”向“內(nèi)生修復(fù)”過(guò)渡，持續(xù)性取決于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和居民收入預(yù)期的改善。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，展望后市，深圳樓市將延續(xù)溫和修復(fù)、理性分化的主基調(diào)，短期一二手房市場(chǎng)將承接節(jié)后復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，成交維持相對(duì)穩(wěn)定區(qū)間；需求端仍以剛需、剛改為絕對(duì)主力，配套成熟、流通性強(qiáng)的片區(qū)與標(biāo)桿樓盤將持續(xù)領(lǐng)跑，改善型需求穩(wěn)步釋放但節(jié)奏偏緩；全市量?jī)r(jià)分化格局將進(jìn)一步延續(xù)，核心優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)值堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊及配套薄弱板塊活躍度持續(xù)偏低，市場(chǎng)整體將以自住需求為核心支撐，逐步回歸平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。

房?jī)r(jià)方面，樂(lè)有家研究中心預(yù)測(cè)，福田百花、園嶺、羅湖深中、龍華紅山等名校片區(qū)的學(xué)區(qū)房，價(jià)格仍有5%~10%的上行空間，中小戶型或繼續(xù)領(lǐng)漲。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，后續(xù)房?jī)r(jià)能否維持企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，一是取決于二手房交易量能否維持，特別是低價(jià)房源消耗掉以后，中高價(jià)位的房子交易能否被激活；二是低價(jià)二手房交易能否帶動(dòng)賣舊買新、賣小買大的置換需求，即消費(fèi)的良性循環(huán)；三是新房能否在產(chǎn)品端實(shí)現(xiàn)綜合高品質(zhì)，驅(qū)動(dòng)客戶基于消費(fèi)升級(jí)的購(gòu)房需求。