01

重慶樓市漲價(jià)的信號(hào)其實(shí)已經(jīng)出來(lái)了。

房?jī)r(jià)后面有沒(méi)有向上的空間，有時(shí)候不是先看購(gòu)房者情緒，而是先看開(kāi)發(fā)商還有沒(méi)有信心繼續(xù)往上定價(jià)。

從現(xiàn)在重慶市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，這種信心正在慢慢回來(lái)。

當(dāng)樓盤(pán)售價(jià)都是卡著開(kāi)發(fā)成本賣，甚至賣一套虧一套只為快速回籠資金的時(shí)候，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)是悲觀的，開(kāi)發(fā)商只想快速清完庫(kù)存好跑路。

一旦開(kāi)發(fā)商敢不考慮土地成本去擴(kuò)大利潤(rùn)空間，那就說(shuō)明市場(chǎng)慢慢在回暖了。

重慶現(xiàn)在核心區(qū)的一些項(xiàng)目，已經(jīng)能看出這種特征。

比如照母山的邦泰觀山川，樓面價(jià)大概在8200元㎡左右，而外部釋放出來(lái)的銷售價(jià)格已經(jīng)到了22000-26000元/㎡。

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而像之前的璞印金開(kāi)、華潤(rùn)澐璟、海成金開(kāi)郡等照母山周邊樓盤(pán)，普遍都擁有充足的利潤(rùn)空間。

這說(shuō)明重慶核心區(qū)的新房項(xiàng)目已經(jīng)從“只能降價(jià)保命”的階段回到了追逐利潤(rùn)的階段。

房企的定價(jià)態(tài)度往往比購(gòu)房者預(yù)期更直接。

開(kāi)發(fā)商愿不愿意扛價(jià)，本身就是市場(chǎng)的一種判斷。

02

這兩年大家都習(xí)慣了重慶樓市低溫運(yùn)行，所以很多人形成了一種印象，覺(jué)得只要價(jià)格高一點(diǎn)，市場(chǎng)就不認(rèn)。

但近段時(shí)間一些項(xiàng)目的表現(xiàn)，已經(jīng)在改變這種看法。

比如剛才說(shuō)的邦泰觀山川，就算定價(jià)比較高，項(xiàng)目還是有購(gòu)房者排隊(duì)登記辦卡。

觀山川售房部辦卡現(xiàn)場(chǎng)（圖源網(wǎng)絡(luò))

更離譜的是，觀山川居然要搖號(hào)選房！

這大概是近5年重慶樓市里都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的盛景了。

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究其原因，照母山這類區(qū)域，本身就有比較強(qiáng)的改善需求積累。區(qū)域內(nèi)不少二手房雖然位置不差，但房齡已經(jīng)上來(lái)了，產(chǎn)品也老了。

對(duì)于預(yù)算大概在300萬(wàn)的改善家庭來(lái)講，在總價(jià)一樣的時(shí)候，新的四代宅、新規(guī)住宅在空間利用、得房率、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)還有整體居住體驗(yàn)這類方面，確實(shí)要比周邊老房子更有吸引力。

所以這類項(xiàng)目即便價(jià)格不算低，市場(chǎng)也還是會(huì)給出反應(yīng)。

改善客群的需求集壓了太久，板塊里的新增供給又不多。一旦有項(xiàng)目出來(lái)，只要位置和產(chǎn)品過(guò)得去，接受度就會(huì)比很多人想象中高。

這種現(xiàn)象最需要留意的點(diǎn)，是它正在讓板塊價(jià)格預(yù)期變高。

一旦核心區(qū)域開(kāi)始出現(xiàn)“高價(jià)也賣得動(dòng)”的樣本，開(kāi)發(fā)商后面定價(jià)就會(huì)比較有信心。

這個(gè)趨勢(shì)，其實(shí)比單個(gè)樓盤(pán)賣得好不好更重要。

重慶接下來(lái)入市的新房，主力產(chǎn)品已經(jīng)越來(lái)越集中到新規(guī)住宅、四代住宅和改善型項(xiàng)目上。

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以前那種低總價(jià)、普通高層、標(biāo)準(zhǔn)化的剛需樓盤(pán)，正慢慢變得少了。與此同時(shí)，一些老項(xiàng)目也在加快清盤(pán)，通過(guò)讓利趕緊把便宜的房子賣出去。

等這一批庫(kù)存消化掉之后，后面補(bǔ)進(jìn)來(lái)的新房，本身定位就更高，產(chǎn)品也更貴。

這樣一來(lái)，即便不是所有樓盤(pán)都主動(dòng)提價(jià)，整個(gè)新房市場(chǎng)的均價(jià)也會(huì)被供應(yīng)結(jié)構(gòu)往上推。

好多人老是盯著單個(gè)項(xiàng)目是不是漲了，實(shí)際上，更大的變化出現(xiàn)在供給側(cè)。當(dāng)廉價(jià)的房子越來(lái)越少，貴一點(diǎn)兒的新產(chǎn)品越來(lái)越多，市場(chǎng)均價(jià)自然就會(huì)被拉上去。

03

再往大一點(diǎn)看，今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣氛，其實(shí)也在慢慢修復(fù)。

一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降的幅度開(kāi)始變小，這就意味著行業(yè)最糟糕的時(shí)候大概就要過(guò)去了。雖然還不能說(shuō)完全轉(zhuǎn)變了，但開(kāi)發(fā)商還有市場(chǎng)的預(yù)期不像前兩年那么消極。

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更關(guān)鍵的是，一線城市已經(jīng)開(kāi)始釋放信號(hào)。

3月份70個(gè)大中城市住宅價(jià)格數(shù)據(jù)出來(lái)以后，市場(chǎng)最關(guān)注的一點(diǎn)，就是一線城市已經(jīng)率先出現(xiàn)修復(fù)。

數(shù)據(jù)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

過(guò)去每一輪樓市修復(fù)，基本都是一線先動(dòng)，核心二線跟上。

重慶未必會(huì)立刻成為最早起勢(shì)的城市，但也很難長(zhǎng)期脫離這個(gè)大趨勢(shì)。

尤其現(xiàn)在重慶核心區(qū)改善盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始有成交熱度，二手房也在逐步止跌，這些信號(hào)放在一起看，說(shuō)明市場(chǎng)方向正在慢慢發(fā)生變化。

04

重慶這輪房?jī)r(jià)的變化，不會(huì)是一夜之間全城普漲。

更現(xiàn)實(shí)的路徑，往往是開(kāi)發(fā)商先穩(wěn)住核心區(qū)域新房的價(jià)格，讓大家對(duì)定價(jià)有信心，接下來(lái)再慢慢傳到整個(gè)市場(chǎng)。

從現(xiàn)在的情況來(lái)看，這條線已經(jīng)有點(diǎn)意思了。

核心區(qū)項(xiàng)目利潤(rùn)空間仍然充足，改善盤(pán)高價(jià)也有人接，后續(xù)供給又越來(lái)越偏向高端和改善，再加上全國(guó)市場(chǎng)的情緒正在修復(fù)，重慶新房?jī)r(jià)格后面確實(shí)更值得認(rèn)真看一眼。

至少，再以過(guò)去“房?jī)r(jià)只跌不漲”的思路看待重慶樓市，可能已經(jīng)不太明智了。