近幾年小區(qū)物業(yè)相關(guān)的矛盾糾紛，一直都是普通居民生活里關(guān)注度很高的話題。亂收費、服務(wù)不達(dá)標(biāo)、公共收益不公示、設(shè)施維修拖延、擅自改動小區(qū)公共區(qū)域，各類違規(guī)經(jīng)營的情況時常出現(xiàn)。以往多數(shù)問題只能通過投訴、調(diào)解處理，處罰力度較輕，部分違規(guī)物業(yè)沒有整改意識，甚至還有個別工作人員從中周旋、私下通融、放寬審核標(biāo)準(zhǔn)，讓不合規(guī)的行為持續(xù)存在，業(yè)主合法權(quán)益很難得到根本保障。

為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體秩序，壓實各個監(jiān)管環(huán)節(jié)責(zé)任，維護(hù)廣大小區(qū)業(yè)主切身利益，近期國家多部門聯(lián)合明確全新監(jiān)管整治規(guī)定，從5月1日開始正式全面執(zhí)行。本次新規(guī)不只是針對物業(yè)公司本身進(jìn)行約束，更把監(jiān)管環(huán)節(jié)、審批環(huán)節(jié)、核查環(huán)節(jié)的相關(guān)人員全部納入管控范圍。凡是存在徇私偏袒、為違規(guī)物業(yè)開綠燈、隱瞞問題、放松核查標(biāo)準(zhǔn)、違規(guī)審批放行的相關(guān)人員，不再只是簡單通報批評、行政處分，情節(jié)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，將會直接依法追究刑事責(zé)任。

一、本次新規(guī)出臺的背景，行業(yè)現(xiàn)存的實際問題

在很長一段時間里，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理較為分散，住建、街道、社區(qū)、市場監(jiān)管等多個部門共同管理，權(quán)責(zé)劃分不夠細(xì)致，日常監(jiān)管大多偏向事后處理。業(yè)主遇到物業(yè)違規(guī)問題，反復(fù)投訴之后，往往只是口頭整改、限期提醒，處罰力度有限，違規(guī)成本偏低。

與此同時，行業(yè)內(nèi)還出現(xiàn)了不少監(jiān)管層面的漏洞。部分物業(yè)在資質(zhì)審核、項目備案、收費備案、公共區(qū)域運營審批過程中，存在材料不全、資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不符合規(guī)范等問題。一些負(fù)責(zé)核查、審批、日常監(jiān)管的工作人員，礙于人情關(guān)系、利益往來，沒有嚴(yán)格按照規(guī)章制度核驗材料，隨意放寬審核條件，對明顯不合規(guī)的經(jīng)營行為選擇視而不見，私下通融放行。

這類行為看似只是工作上的寬松處理，實則直接損害全體業(yè)主的共同利益。不合格的物業(yè)入駐小區(qū)之后，服務(wù)質(zhì)量無法保障，小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)滯后，公共區(qū)域收益被私自占用，物業(yè)費收取與服務(wù)質(zhì)量不匹配，后續(xù)出現(xiàn)問題很難追責(zé)。同時寬松的監(jiān)管環(huán)境，也讓正規(guī)合規(guī)經(jīng)營的物業(yè)公司失去公平競爭環(huán)境，整個行業(yè)形成不良風(fēng)氣。

除此之外，不少業(yè)主反饋，自身合法權(quán)益受到侵害后維權(quán)困難，投訴之后遲遲沒有處理結(jié)果，部分問題被層層擱置，很大一部分原因就是中間環(huán)節(jié)有人刻意包庇、隱瞞真實情況。為了徹底打通監(jiān)管壁壘，明確全鏈條責(zé)任，填補過往執(zhí)法漏洞，國家結(jié)合民法典、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，完善細(xì)化監(jiān)管追責(zé)條款，確定5月1日起全面從嚴(yán)執(zhí)行，把監(jiān)管責(zé)任、審批責(zé)任、包庇責(zé)任全部納入法律追責(zé)范圍，做到權(quán)責(zé)清晰、違規(guī)必查、違法必究。

二、新規(guī)明確嚴(yán)查范圍，哪些行為屬于違規(guī)通融放行

很多人只籠統(tǒng)知道嚴(yán)查包庇物業(yè)的行為，并不清楚具體界定標(biāo)準(zhǔn)。本次政策清晰劃分邊界，所有監(jiān)管、審批、基層管理崗位工作人員，出現(xiàn)以下任意一類行為，都屬于政策重點整治的違規(guī)通融、私自開綠燈行為。

第一，資質(zhì)審核環(huán)節(jié)違規(guī)放行。物業(yè)公司入駐小區(qū)、備案登記、資質(zhì)核驗過程中，材料虛假、資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、人員配置不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，審核人員沒有駁回申請，沒有如實上報問題，違規(guī)通過審批，允許不符合條件的物業(yè)承接小區(qū)服務(wù)項目。

第二，日常監(jiān)管過程刻意縱容。在日常巡查、業(yè)主投訴核查、服務(wù)質(zhì)量考核工作中，明知物業(yè)公司存在違規(guī)收費、擅自占用公共區(qū)域、挪用公共收益、不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)等問題，刻意隱瞞問題事實，不記錄、不上報、不督促整改，對違規(guī)行為放任不管。

第三，違規(guī)放寬整改要求。針對已經(jīng)查實存在違規(guī)問題的物業(yè)，本該按照規(guī)定予以處罰、限期整改、清退處理，相關(guān)人員私自降低整改標(biāo)準(zhǔn)，縮短整改期限，減輕處罰力度，甚至直接撤銷整改要求，變相為違規(guī)物業(yè)規(guī)避處罰。

第四，泄露監(jiān)管信息、私下為人情周旋。提前向物業(yè)公司透露檢查時間、核查重點、投訴內(nèi)容，幫助物業(yè)臨時整改應(yīng)付檢查，利用自身崗位便利，為人情往來、利益往來從中調(diào)和，阻礙正常執(zhí)法檢查工作開展。

第五，漠視業(yè)主合理投訴，壓案不查。面對業(yè)主提交的正規(guī)投訴材料、權(quán)益訴求，無故拖延處置、無故駁回訴求，不開展實地核查，刻意偏袒物業(yè)公司，不維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

第六，違規(guī)簡化備案流程。對于物業(yè)經(jīng)營性項目、停車收費、廣告運營、公共區(qū)域改造等項目，本該嚴(yán)格審批公示，卻未經(jīng)完整流程直接審批通過，無視業(yè)主知情權(quán)與決定權(quán)。

本次監(jiān)管覆蓋全部相關(guān)崗位，包含住建部門物業(yè)監(jiān)管人員、街道辦事處物業(yè)管理人員、社區(qū)工作人員、市場監(jiān)管核查人員、備案審批工作人員、物業(yè)行業(yè)督查相關(guān)人員，所有參與物業(yè)管理監(jiān)督的相關(guān)崗位，全部適用本次追責(zé)規(guī)定，不存在監(jiān)管死角。

三、處罰等級劃分，為何會上升至刑事責(zé)任

以往針對此類包庇、通融的行為，處理方式大多為內(nèi)部批評、崗位處分、通報整改，懲罰力度較輕，無法形成有效震懾。本次新規(guī)結(jié)合現(xiàn)行法律，按照情節(jié)輕重劃分三個處罰層級，層層遞進(jìn)，不再單一依靠行政處理。

首先是輕微違規(guī)情形。工作人員初次出現(xiàn)審核不嚴(yán)謹(jǐn)、輕微放寬標(biāo)準(zhǔn)，沒有產(chǎn)生利益往來，沒有造成重大權(quán)益損失，及時自查糾正的，按照行政規(guī)定進(jìn)行批評教育、政務(wù)處分、崗位調(diào)整，同時記錄行業(yè)監(jiān)管檔案，作為后續(xù)考核依據(jù)。

其次是一般違規(guī)情形。多次放松審核、刻意縱容物業(yè)違規(guī)，造成業(yè)主權(quán)益受損、小區(qū)管理秩序混亂，引發(fā)鄰里矛盾、多次投訴無法解決的，依法給予行政處罰，沒收違規(guī)所得，進(jìn)行相應(yīng)罰款，同時依規(guī)調(diào)離相關(guān)工作崗位，取消相關(guān)審核管理權(quán)限。

最后就是嚴(yán)重違法情形，也是本次新規(guī)重點強調(diào)的刑事責(zé)任。工作人員存在明顯徇私舞弊、濫用職權(quán)，依靠職務(wù)便利收受財物、接受好處，長期為違規(guī)物業(yè)大開綠燈，大量隱瞞違規(guī)事實，導(dǎo)致小區(qū)公共利益嚴(yán)重受損，引發(fā)群體性矛盾，破壞行業(yè)管理秩序，觸犯刑法相關(guān)條款的，不再局限于行政處分，直接依法追究刑事責(zé)任。

相關(guān)法律依據(jù)主要結(jié)合公職人員職權(quán)相關(guān)法律、刑法當(dāng)中濫用職權(quán)、玩忽職守相關(guān)條例，以及物業(yè)管理配套法規(guī)。一旦達(dá)到刑事立案標(biāo)準(zhǔn)，將會依法立案調(diào)查，追究對應(yīng)的刑事法律責(zé)任，留下相應(yīng)案底，不僅失去工作崗位，個人職業(yè)生涯也會受到終身影響。

本次調(diào)整核心意義，就是把監(jiān)管人員的崗位職責(zé)上升到法律約束層面，明確每一個審核環(huán)節(jié)、每一次日常檢查都具備法律責(zé)任，工作隨意寬松、為人情利益通融不再是小事，守住監(jiān)管底線，才能從源頭規(guī)范物業(yè)服務(wù)。

四、物業(yè)公司自身違規(guī)行為，同步加大整治力度

本次全鏈條嚴(yán)查不只是針對中間監(jiān)管人員，物業(yè)公司自身的各類違規(guī)行為同樣同步從嚴(yán)處置。新規(guī)實施之后，物業(yè)常見違規(guī)問題都會加大查處力度，并且整改結(jié)果全程公開公示，業(yè)主能夠清晰知曉處理進(jìn)度。

重點整治的物業(yè)違規(guī)問題包含，不按照備案標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費，私自漲價收費；小區(qū)電梯廣告、車位出租、公共場地經(jīng)營等公共收益不公示、不分配，私自占用挪用；小區(qū)公共設(shè)施損壞長期不維修，安保、保潔服務(wù)縮水，未達(dá)到合同約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；擅自占用消防通道、綠地改造、私劃車位；隨意限制業(yè)主出入、捆綁服務(wù)收費等行為。

針對違規(guī)物業(yè)，除了常規(guī)責(zé)令整改、罰款之外，多次違規(guī)不整改、情節(jié)嚴(yán)重的，直接取消服務(wù)資質(zhì)，清退出小區(qū)服務(wù)市場，同時納入行業(yè)黑名單，限制后續(xù)承接各類物業(yè)服務(wù)項目。監(jiān)管與經(jīng)營雙向整治，既約束物業(yè)本身，又約束監(jiān)管環(huán)節(jié)，雙向發(fā)力解決過往物業(yè)管理亂象。

五、新規(guī)實施之后，對普通小區(qū)業(yè)主有哪些實際利好

很多業(yè)主會疑惑，嚴(yán)查監(jiān)管人員、追究相關(guān)人員責(zé)任，和自身生活有什么關(guān)聯(lián)。本次政策全面落地之后，帶來的改變會直接體現(xiàn)在日常居住生活當(dāng)中，實用性非常明顯。

第一，審核更加嚴(yán)格，入駐小區(qū)的物業(yè)資質(zhì)更有保障。前期審批嚴(yán)格把關(guān)，不合格、服務(wù)能力差的物業(yè)無法隨意入駐，從源頭提升小區(qū)整體服務(wù)質(zhì)量，減少后續(xù)各類矛盾糾紛。

第二，投訴維權(quán)渠道更加通暢。中間環(huán)節(jié)不再有人刻意包庇、壓下投訴問題，業(yè)主合理的訴求能夠正常流轉(zhuǎn)、及時核查、快速處理，不用反復(fù)奔波投訴，維權(quán)效率明顯提升。

第三，物業(yè)違規(guī)成本大幅提高。一方面物業(yè)自身違規(guī)會被嚴(yán)厲處罰，另一方面監(jiān)管不再有人偏袒放行，物業(yè)無法依靠人情規(guī)避整改，只能按照合同履行服務(wù)義務(wù)，規(guī)范自身經(jīng)營行為。

第四，公共權(quán)益能夠得到完整保障。小區(qū)公共收益、公共區(qū)域使用權(quán)、設(shè)施維護(hù)權(quán)全部回歸業(yè)主，收費項目公開透明，所有經(jīng)營項目依法備案公示，杜絕暗箱操作侵占業(yè)主共同財產(chǎn)。

第五，行業(yè)環(huán)境更加公平。合規(guī)用心服務(wù)的物業(yè)能夠正常發(fā)展，依靠關(guān)系、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)沒有生存空間，長期來看整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)質(zhì)量都會逐步提升，居住環(huán)境持續(xù)改善。

六、日常遇到違規(guī)問題，業(yè)主正確維權(quán)方式

結(jié)合本次全新監(jiān)管政策，給大家整理清晰實用的維權(quán)流程，全部都是正規(guī)公開渠道，操作簡單，不用走復(fù)雜彎路，日常遇到物業(yè)違規(guī)、監(jiān)管不作為情況，按照步驟處理即可。

首先保留完整證據(jù)。包含物業(yè)服務(wù)合同、收費憑證、現(xiàn)場照片視頻、公共收益公示截圖、溝通記錄、投訴記錄等所有相關(guān)材料，完整留存可以保障維權(quán)過程有理有據(jù)。

其次優(yōu)先向社區(qū)、街道物業(yè)監(jiān)管部門進(jìn)行書面投訴，清晰說明問題、附上相關(guān)證據(jù)，明確提出自身合理訴求，要求按照規(guī)定核查處理。

如果基層處置不及時、存在明顯偏袒情況，可以向上一級住建部門、市場監(jiān)管部門反映情況，同時可以通過政務(wù)服務(wù)平臺提交訴求，全程都會有登記記錄與處理反饋。

自身權(quán)益遭受重大損害，涉及公共利益被侵占的，業(yè)主可以聯(lián)合成立業(yè)主委員會，依法行使自身權(quán)利，按照流程更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，維護(hù)全體業(yè)主共同權(quán)益。

同時提醒各位業(yè)主，維權(quán)全程合理合法，依據(jù)規(guī)章制度理性溝通，不采取過激方式，依托正規(guī)監(jiān)管渠道解決問題。隨著本次新規(guī)全面落地，各個部門監(jiān)管責(zé)任清晰，所有訴求都會按照規(guī)章制度核查處置。

七、常見疑問詳細(xì)解答

結(jié)合大眾關(guān)注度高的問題，用直白語言逐一解答，避免理解偏差。

1. 問：5月1日新規(guī)實施，所有物業(yè)相關(guān)監(jiān)管人員都會被嚴(yán)格約束嗎？

答：是的，全國范圍內(nèi)從事物業(yè)資質(zhì)審核、日常監(jiān)管、投訴處理、備案審批的全部相關(guān)崗位，統(tǒng)一適用本次規(guī)定，全區(qū)域無差別執(zhí)行。

2. 問：輕微工作疏忽和刻意通融包庇會區(qū)分處理嗎？

答：會嚴(yán)格區(qū)分。無心的工作疏漏、材料核驗失誤，以整改教育為主；刻意徇私、為人情利益放行、故意隱瞞問題，才會從重追責(zé)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)直接追究刑責(zé)。

3. 問：業(yè)主之前投訴未處理的舊問題，新規(guī)之后可以重新核查嗎？

答：可以。對于以往積壓未處置、被刻意擱置的物業(yè)投訴問題，新規(guī)執(zhí)行之后全部梳理核查，存在監(jiān)管失職情況的，一并追責(zé)整改。

4. 問：物業(yè)亂收費、侵占公共收益，除了處罰物業(yè)，相關(guān)包庇人員會追責(zé)嗎？

答：會。只要核查過程中發(fā)現(xiàn)有工作人員為其通融、隱瞞、減輕處罰，全部按照本次新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)情節(jié)輕重依法處置。

5. 問：本次新規(guī)長期執(zhí)行，還是短期專項整治？

答：屬于長期固定監(jiān)管制度，并非階段性整治，5月1日起正式納入常態(tài)化監(jiān)管，持續(xù)規(guī)范行業(yè)秩序。

話題討論

本次5月1日起執(zhí)行的全鏈條監(jiān)管新規(guī)，從嚴(yán)約束為違規(guī)物業(yè)通融放行的相關(guān)人員，并且明確相應(yīng)刑事責(zé)任，對于整治物業(yè)亂象有著很強的震懾作用。

大家可以在評論區(qū)聊聊：

你居住的小區(qū)有沒有遇到過物業(yè)服務(wù)不到位、違規(guī)收費，投訴之后遲遲得不到解決的情況？

你認(rèn)為嚴(yán)格約束監(jiān)管環(huán)節(jié)，對于改善小區(qū)居住環(huán)境能帶來多大改變？

除此之外，你還希望在物業(yè)管理方面新增哪些便民規(guī)范，歡迎留言交流分享。

免責(zé)提醒

本文僅依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)及行業(yè)監(jiān)管政策進(jìn)行客觀解讀，不構(gòu)成執(zhí)法判定依據(jù)。具體違規(guī)認(rèn)定、責(zé)任劃分、處罰標(biāo)準(zhǔn)均以司法機(jī)關(guān)及住建、市場監(jiān)管等主管部門實地核查結(jié)果為準(zhǔn)，一切處置流程嚴(yán)格依照官方最新規(guī)定執(zhí)行。