3月上海新房、二手房價格雙雙上漲，二手房月成交3.1萬套創(chuàng)近五年新高。政策、供應(yīng)、需求三重因素共振，市場正從結(jié)構(gòu)性修復(fù)轉(zhuǎn)向溫和回升。

中房報記者 付珊珊 上海報道

上海新房與二手房價格指數(shù)雙雙上漲，成為本輪樓市回暖潮中的“領(lǐng)頭羊”。

4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2026年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比穩(wěn)中有升，市場釋放出明確積極信號。其中，上海表現(xiàn)尤為亮眼。

具體來看，3月上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅位居全國前列；二手房市場同樣熱度不減，價格環(huán)比上漲0.4%，實現(xiàn)連續(xù)兩個月上漲。

市場普遍認(rèn)為，在“滬七條”政策持續(xù)發(fā)力和傳統(tǒng)“小陽春”行情疊加之下，上海二手房市場正迎來一輪成色十足的復(fù)蘇。

市場熱度傳導(dǎo)一線

“春江水暖鴨先知。”市場是否回暖，最先感知的往往是身處一線的房東與中介人員。

“小區(qū)里兩套小戶型，沒超過一個星期就全部賣掉了。”位于浦東新區(qū)張楊路附近某小區(qū)的業(yè)主王先生這樣描述近期的成交節(jié)奏。他坦言，自己名下的大戶型雖然尚未售出，但近期前來看房的客戶數(shù)量已明顯增加。

這種“看房熱”并非個例。一位在浦東新區(qū)某中介門店工作的中介人員用更直接的方式描述了工作狀態(tài)：“網(wǎng)上說最近中介沒時間吃飯，一點(diǎn)都不夸張。”據(jù)他透露，整個3月份，門店的帶看量增加了一半，日常節(jié)奏被徹底提速。

市場的熱度不僅存在于一線人員的個體感受，還體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)中。上海鏈家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2026年3月，上海二手住房成交套數(shù)達(dá)到3.1萬套，創(chuàng)下近五年來單月新高，而上一次上海二手房月成交量突破3萬套，還要追溯至2021年3月。

第一太平戴維斯上海住宅戰(zhàn)略咨詢負(fù)責(zé)人賀享維提供的數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了市場回暖的結(jié)構(gòu)性特征。2026年第一季度，上海總價500萬元以內(nèi)的二手房成交套數(shù)占比達(dá)到87%，同比上漲8.9%，而500萬元以上的總價段成交量仍處于縮量。成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的“剛需托底”特征，剛需市場觀望情緒減弱、信心逐步修復(fù)。第一季度市場成交持續(xù)向中小戶型集中，100平方米以下產(chǎn)品成交量同比增長4.3%，剛需及首次置業(yè)需求占據(jù)主導(dǎo)。

價格方面，剛需戶型同樣領(lǐng)漲。上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，3月上海小戶型二手房價格環(huán)比上漲0.6%，90平方米至144平方米中等戶型上漲0.5%，均較前期提升0.3個百分點(diǎn)。隨著低總價房源快速去化，房東議價底氣明顯增強(qiáng)，市場上“跳價”案例有所增多。

第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部董事總經(jīng)理、主管唐華在近期調(diào)研中觀察到，進(jìn)入4月份，市場熱度開始向高價房源傳導(dǎo)。“三月份你會看到總價比較低的房子成交活躍，但四月份比較明顯的變化是，總價較高、市中心單價高一些的二手房，置換或購買需求明顯增長上來。”

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前上海二手房市場正處于“量升向價穩(wěn)過渡”的階段。賀享維表示，樓市拐點(diǎn)已初步顯現(xiàn)，一二手置換鏈條正在啟動。當(dāng)前上海二手房成交以低總價、小面積剛需為主，這部分賣房業(yè)主多數(shù)有再置業(yè)需求，賣舊買新的資金與意愿正在積累。在政策托底與市場情緒修復(fù)的背景下，上海市場有望從結(jié)構(gòu)性修復(fù)轉(zhuǎn)向溫和回升。

三重因素托底回暖

此輪上海二手房市場回暖并非偶然，背后是政策、供應(yīng)與需求三重因素的共同作用。

首先是政策利好持續(xù)釋放。2025年出臺的“滬七條”新政經(jīng)過數(shù)月發(fā)酵，其效應(yīng)在今年一季度集中顯現(xiàn)。政策降低了交易成本、優(yōu)化了購房資格，直接激活了剛需與改善型需求入市。

其次，市場供應(yīng)端出現(xiàn)收縮信號。盧文曦表示，當(dāng)前掛牌房源量有所減少，越來越多房東不愿低價拋售，漲價掛牌正成為常態(tài)。與此同時，成交周期明顯縮短，議價空間收窄，市場正從買方市場向供需平衡轉(zhuǎn)變。

需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生微妙切換。唐華在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，今年一季度以來，部分原本關(guān)注一手房的客戶開始回流至二手市場，客戶會在一手和二手間平行切換。一個重要原因是，近期入市的新房項目單價普遍較高。以市中心為例，部分新盤單價已達(dá)到17萬元/平方米、18萬元/平方米，這一價格水平超出部分購房者預(yù)期，促使他們重新評估置業(yè)選擇，轉(zhuǎn)向性價比更具優(yōu)勢的二手房。

此外，唐華還觀察到，除了自身有置業(yè)需求的客戶，還有部分從投資層面考慮的客戶入場：一類是海外資金回流；一類是此前投資黃金的客戶，在黃金價格上漲后開始獲利了結(jié)，組團(tuán)轉(zhuǎn)向樓市；還有一類關(guān)注香港市場的投資者，受香港樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的信號影響，開始提前布局上海市場。這些投資型需求雖然占比不大，但其入場對市場情緒有積極引導(dǎo)作用。

關(guān)于上海這一波二手房熱度能否持續(xù)，4月以來的市場表現(xiàn)也提供了重要參考。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月15日，上海全市二手房單日成交套數(shù)再度突破千套，延續(xù)了3月以來的高位運(yùn)行態(tài)勢。據(jù)盧文曦觀察，4月上旬，二手房雙休日成交穩(wěn)定在千套以上，甚至個別單日成交創(chuàng)下新高，市場熱情未見消退。

不過他也提示，4月整體成交量較3月環(huán)比有所回調(diào)是大概率事件，但仍有望穩(wěn)定在2萬套以上。在掛牌量減少、成交周期縮短、議價空間收窄的背景下，房價仍有上漲動力。“當(dāng)前政策利好疊加市場回暖，正是置業(yè)好時機(jī)。”盧文曦表示。

賀享維則更為謹(jǐn)慎樂觀。她認(rèn)為，當(dāng)前市場處于復(fù)蘇的早期階段，改善型需求釋放節(jié)奏仍然偏慢。2026年第一季度，500萬元以上中高總價段成交規(guī)模明顯收縮，各區(qū)間成交量均下降21%以上，說明改善及高端需求釋放尚需時日。區(qū)域分化同樣明顯，目前上海外圍區(qū)域（如浦東、寶山、嘉定）成交量增長，價格調(diào)整幅度較大；核心區(qū)域（如徐匯）成交量雖有所回落，但價格更具韌性，下跌幅度明顯收窄。

綜合多位受訪人士的觀點(diǎn)來看，上海二手房市場正站在一輪結(jié)構(gòu)性修復(fù)的起點(diǎn)。成交量的持續(xù)放大已經(jīng)打通了“賣舊買新”的置換鏈條，政策底、市場底與情緒底逐步形成共振。若后續(xù)政策環(huán)境保持穩(wěn)定，市場有望在“量升—價穩(wěn)—價升”的路徑上穩(wěn)步前行。