澄邁縣老城鎮(zhèn)盈濱半島。陳標(biāo)志/攝

海南的城市更新正在從政策驅(qū)動走向法治保障，為市場提供了一個長期穩(wěn)定的制度預(yù)期，讓企業(yè)敢于投資、愿意深耕。

中房報記者 陳標(biāo)志 海南報道

現(xiàn)場座無虛席。

4月15日，一場備受矚目的省級城市更新招商推介會在海口舉行，來自全國各地的頭部企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)齊聚一堂，共同尋找“十五五”時期海南自貿(mào)港建設(shè)的新機(jī)遇。

在本次城市更新招商推介會上，海南推出了首批60個重點項目，計劃總投資約2600億元，項目覆蓋海口、三亞、儋州等重點市縣。

這不僅僅是一場項目推介會，更是海南向外界要釋放的強(qiáng)烈信號：在自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作后的關(guān)鍵節(jié)點，海南的城市發(fā)展正從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)型。

中國房地產(chǎn)報記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，海南謀劃“十五五”城市更新項目共計700余個，計劃總投資5200億元。

面對總投資達(dá)5200億元的700余個“項目池”，海南如何下好這盤城市更新大棋？記者在采訪中獲悉，海口、三亞、儋州、澄邁等市縣正逐步拼湊出一套獨具海南特色的“自貿(mào)港解法”。

政策“工具包”讓企業(yè)放心大膽干

海南城市更新招商推介會現(xiàn)場。陳標(biāo)志/攝

“今天的推介會，不僅是一次項目展示，更釋放了三個明確信號。”4月15日，海南省住建廳黨組書記、廳長周軍平在海南省城市更新招商推介會上表示。

記者了解到，上述“三個明確信號”，實際上是海南城市更新市場化的三層含義：即海南有場景、有規(guī)模、有回報，700多個項目5200億元投資，意味著穩(wěn)定的市場預(yù)期和持續(xù)的投資機(jī)會；海南歡迎各類主體平等參與，不分國企民企，一視同仁、公平競爭；海南以最大誠意優(yōu)化營商環(huán)境。

“海南不僅要把企業(yè)引進(jìn)來，更要讓企業(yè)留得住、發(fā)展好。”周軍平稱。

周軍平在本次招商推介會上亦敞開心扉地表示，單純依靠財政投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，海南城市更新的核心邏輯很清晰：政府發(fā)揮引導(dǎo)作用，社會資本成為投資主力，市場機(jī)制激發(fā)內(nèi)生動力。

這一表態(tài)，為海南城市更新的市場化路徑定下了基調(diào)。

具體到海南各市縣，在城市更新政策“工具包”里，海口的“加減法”模式極具代表性。

“我們的核心思路是讓政府做‘減法’，給企業(yè)做‘加法’。”海口市住建局副局長林曉男告訴記者，“減法”就是審批極速化，深化工程審批改革，允許分階段辦理施工許可，如海口丁村片區(qū)實現(xiàn)了“拿地1小時即開工”，跑出了海口加速度。

林曉男所說的“加法”就是政策紅利化，它包括兩個方面——

一是在土地與規(guī)劃政策靈活多變。土地價款可分期繳納，減輕企業(yè)拿地時的資金壓力；支持地下空間開發(fā)并給予地價優(yōu)惠；允許存量建筑在轉(zhuǎn)型期內(nèi)享受5年按原用途使用的過渡期。

另外，對補(bǔ)建公共服務(wù)設(shè)施的，給予容積率獎勵（300平方米以下不計容）；支持“肥瘦搭配、跨項目統(tǒng)籌”，允許不同項目捆綁實施，實現(xiàn)區(qū)域綜合平衡。

上述這一政策創(chuàng)新，解決了公益性強(qiáng)但盈利性弱的項目落地難題。

二是財稅與金融支持精準(zhǔn)滴灌。政策鼓勵金融機(jī)構(gòu)推出城市更新專項貸款，并支持項目申報發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）進(jìn)行融資；依法落實相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，對符合條件的更新項目給予支持，如橫溝項目運(yùn)用“一幅多宗”模式，為開發(fā)企業(yè)節(jié)約稅款約8000萬元。

在金融端，海南不僅鼓勵金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新專項貸款和支持REITs融資，還積極爭取上級資金。2025年，海口成功入選中央財政支持示范城市，獲10億元專項資金；儋州2025年已獲批中央預(yù)算內(nèi)資金超9000萬元、專項債6.63億元。

海南著力構(gòu)建“一部條例+一個行動方案+若干支持政策”的“1+1+N”城市更新政策體系，相關(guān)工作取得階段性成效。這意味著，海南的城市更新正在從政策驅(qū)動走向法治保障，為市場提供了一個長期穩(wěn)定的制度預(yù)期，讓企業(yè)敢于投資、愿意深耕。

從“千城一面”到“各美其美”

海口。陳標(biāo)志/攝

記者了解到，在統(tǒng)一政策框架下，海南各市縣根據(jù)自身稟賦，走出了差異化的城市更新路徑。

海口聚焦民生改善，跑出加速度。海口自2022年試點以來，已開工項目19個，總投資約941億元，惠及居民約5.3萬人；丁村、橫溝村等片區(qū)實現(xiàn)了從“臟亂差”到“宜居社區(qū)”的蝶變。

海口明確提出，鼓勵企業(yè)從單純的房地產(chǎn)開發(fā)向“產(chǎn)城融合”轉(zhuǎn)型，打造“好房子、好小區(qū)”。

三亞則瞄準(zhǔn)國際旅游消費(fèi)中心，激活存量價值。

三亞此次推介的六大城市更新項目，充分體現(xiàn)了“高端化、特色化”的定位。光明新城占據(jù)主城區(qū)稀缺濱海地塊，主打快速落地；崖州記憶則深挖本土文化，融合科創(chuàng)與文旅，成為規(guī)模最大的文化更新項目。

三亞市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城市更新是夯實國際旅游消費(fèi)中心硬件基礎(chǔ)的核心途徑，通過盤活主城區(qū)存量土地、老舊建筑，導(dǎo)入沉浸式消費(fèi)等新業(yè)態(tài)，讓閑置資源重新釋放價值。

海南各市縣城市更新“推介官”利用有限的時間向企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人推介項目。陳標(biāo)志/攝

而儋州依托“港產(chǎn)城旅”融合，打造自貿(mào)港“樣板間”。

作為海南西部重鎮(zhèn)，儋州在本次招商推介會上精選了4個極具投資價值的標(biāo)桿項目，既有文化IP，也有生態(tài)資源，充分體現(xiàn)“港產(chǎn)城文旅”融合發(fā)展理念，讓城市更新更具產(chǎn)業(yè)邏輯。

比如洋浦千年古鹽田項目依托國家級文保單位，打造世界級文旅目的地；而濱海新區(qū)、那大地區(qū)的核心凈地，則實現(xiàn)了“拿地即開工”。洋浦港是天然深水良港，通過城市更新已整理超3600畝產(chǎn)業(yè)用地，保障百萬噸乙烯等重大項目落地，并配套建設(shè)鄰里中心、人才公寓，實現(xiàn)職住平衡。

作為“海澄文”經(jīng)濟(jì)圈的澄邁縣，率先出臺了《澄邁縣城市更新工作總體方案》，并召開了城市更新大會，著手分步驟對金江鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)進(jìn)行城市更新。

“目前，我們已經(jīng)有比較成熟的項目謀劃機(jī)制，圍繞老舊改造、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)修復(fù)、歷史文化保護(hù)等內(nèi)容，謀劃生成了第一批21個項目，總投資38億元。”澄邁縣住建局局長張運(yùn)端告訴記者，接下來，他們將按照小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、片區(qū)等幾個維度，堅持“謀劃一批、儲備一批、實施一批”的節(jié)奏，不斷地擴(kuò)展項目清單，讓每個優(yōu)質(zhì)的項目充分支撐城市更新深入開展和見成效。

從“政府獨唱”到“全民合唱”

與海口接壤的澄邁縣老城鎮(zhèn)，因基礎(chǔ)設(shè)施不完善，被外界戲稱為“海口的郊區(qū)”。陳標(biāo)志/攝

城市更新不僅是物理空間的改造，更是社會治理能力的重塑。海南在這場行動中，尤為注重“民意”與“市場”的雙向奔赴。

澄邁縣的“開門搞更新”堪稱典范。該縣通過“格事通”網(wǎng)格群、城市更新民意碼等線上形式，結(jié)合市民對話會等線下形式，廣泛征求群眾意見。

張運(yùn)端向記者表示，民意是城市更新的思想源泉，沒有群眾的參與，城市更新就不接地氣。這種將群眾智慧賦能城市更新的做法，有效降低了項目推進(jìn)的阻力。

4月9日，一場以“城市更新·青澄新語·共話澄邁”為主題的思想對話與民意傾聽會，在澄邁縣金江鎮(zhèn)金湖廣場啟幕。活動吸引了近200名居民代表、青年骨干、社區(qū)工作者參與，實現(xiàn)了政策精準(zhǔn)送達(dá)、品牌響亮發(fā)布、民意充分傾聽的多元目標(biāo)。

海南在城市更新中多元投資格局的構(gòu)建，則體現(xiàn)了市場的積極性。

海南支持企業(yè)以自籌開發(fā)、股權(quán)合作、社會資本合作等多種靈活模式參與，無論是三亞的“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”，還是儋州的“政府搭臺、企業(yè)唱戲、服務(wù)賦能”，其核心都是讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，讓市場在資源配置中起決定性作用。

站在“十五五”開局之年，海南的城市更新已不再是一道簡單的“拆建選擇題”，而是一道涉及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、民生改善、文化傳承和制度創(chuàng)新的深度論述題。

這場始于4月15日推介會的城市更新大幕，才剛剛拉開。而海南獨特的“自貿(mào)港解法”，或?qū)槿珖酥寥虻臒釒I海城市更新提供一個值得借鑒的“海南樣本”。