向上要資源 向下拓空間：市南區以空間重構激活主城發展新動能

齊魯晚報·齊魯壹點記者 張曉鵬

作為青島主城核心區，市南區土地資源趨緊、空間約束凸顯，發展一度遭遇“天花板”。破局之道，在于向“空間”要潛力——向上盤活樓宇存量，激活“垂直經濟”；向下深挖地下空間，補齊民生短板。這場從高空到地下的系統性空間重構，既是老城區突破發展瓶頸的突圍之路，更是重塑主城價值、推動內涵式高質量發展的創新實踐，為全國中心城區更新提供了可復制、可推廣的“市南樣本”。

向上突圍：樓宇煥新，“垂直空間”長出產業新引擎

商務樓宇是中心城區經濟的“骨架”。市南區現有5000平方米以上商務樓宇135座，形成“一橫四縱、多園聯動”的樓宇經濟格局。但隨著城市發展，部分樓宇因建成年代久、設施老化、產權分散，陷入“高租金、低效益”的困境，閑置空間與優質企業需求錯配，成為制約產業升級的堵點。

破題從“煥新”開始。市南區以“硬件煥新、模式創新、業態升級、政策賦能、服務提效”五大舉措，推動傳統樓宇從“收租房東”向“產業合伙人”深度轉型，讓老樓宇煥發新活力。

硬件煥新，重塑空間品質標桿。海信大廈、興源大廈、創聯廣場等一批老舊樓宇率先破局，上演“逆齡生長”。近日，海信大廈運營總監王萌在采訪中介紹，作為投用23年的“青島之門”，海信大廈2026年全面升級大堂、電梯、空調、消防系統，新增4部智能電梯、1700平方米員工餐廳、260人海景多功能廳與空中健身房，通過租賃外部車位緩解停車難題，徹底告別“老舊散”標簽。“企業選址既看重品牌形象，也關注員工辦公體驗，軟硬件全面升級后，我們感受到了實實在在的暖心服務。”上海得斯威國際貨運有限公司青島分公司負責人孫瑛坦言。

始建于2004年的興源大廈，曾是承載城市記憶的地標，卻因設施老化、業態滯后，空置率一度超40%。青島興源集團招商負責人李明元介紹，在區里政策扶持下，2025年興源集團投資3000余萬元改造外立面與機電系統，打造30層海景網紅餐廳，升級頂樓“奧帆最美天際線”消費場景，如今招商率穩定在97%以上。創聯廣場則聚焦公共區域優化，升級智慧安防與辦公網絡，推進綠色節能改造，為企業打造高效低碳的辦公環境。

老舊閑置載體也迎來“蝶變”。漳浦路12號曾是閑置供熱站，如今變身“心動里”潮流運動社交公園。自今年2月試營業以來，園區單日最高客流量近千人，羽毛球場地一票難求，Mowe烘焙店脂渣面包、地下“7+98微醺樂園”爵士樂成為年輕人打卡熱點，目前招商率超90%，30余家商戶入駐，涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩四大業態。從“閑置供熱站”到“潮流社交地”，“心動里”的轉型，正是市南區樓宇經濟從“物理改造”邁向“內容運營”的生動縮影。

數據見證煥新成效：今年一季度，市南區完成海天中心、海信大廈等多處載體招商，落地亞馬遜、愛奇跡、創度軟件等優質企業，去化閑置面積超8000平方米。

模式創新，破解改造堵點難點。針對老舊樓宇產權分散、改造協調難的痛點，市南區探索“大業主式”改造模式，由區屬國企牽頭整合零散業權，采用“國企牽頭、眾籌跟投、市場化收益”機制集中改造運營，破解“眾口難調”的協調難題。推行“一樓一策”精準施策，整合專項債、樓宇發展基金、社會資本等多元資金投入，香港中路街道設立超60萬元樓宇發展基金，以市場化方式支持樓宇升級。建立“樓長制”包聯機制，覆蓋50座重點樓宇，專班上門對接服務，打通改造審批、運營管理等環節堵點，讓樓宇改造“少跑腿、多辦事”。

業態升級，打造高端產業高地。圍繞“1+6+1”產業體系，市南區推動樓宇業態與總部經濟、數字經濟、現代服務業精準匹配，精準招引歐力士、抖音巨量引擎、寧德時代等頭部企業落地。興源大廈轉型網紅消費打卡地，創聯廣場聚焦科創與現代服務業，深業大廈裙樓引入卡薩帝城市體驗中心，盤活1.9萬平方米低效空間，實現“一樓一特色、一樓一產業”。

2025年，樓宇更新三年行動收官，累計改造樓宇45座，去化閑置面積約60萬平方米，新增產業空間超40萬平方米，斬獲“中國樓宇經濟高質量發展示范城區”稱號。如今，全區億元稅收樓宇達30座，培育32座特色產業樓宇，樓宇經濟成為產業升級核心引擎，現代服務業增加值占GDP比重達91.4%。2026年，市南區錨定“三二一”工作思路——三項重點行動、兩大核心機制、一個評價體系，推動樓宇經濟邁向內涵式高質量發展新階段。

向下深耕：地下挖潛，讓“沉睡空間”托起民生幸福底色

老城區停車難，是市南區長期以來的民生痛點、治理難點。西部老城區日均人流量超5萬人次，車位缺口常年超1500個，“停車難、行路堵”影響居民生活品質與商圈活力。破解之道，在于向地下要空間，讓沉睡的地下資源從“戰備功能”轉向“民生服務”，筑牢民生幸福底座。

“以前來青醫附院看病，光找車位就得半個多小時，有時候實在沒辦法只能違停，既擔心被貼條，又耽誤就醫。現在龍山人防停車場投用了，幾分鐘就能停好車，太方便了！”近日，在青島老城區龍山人防停車場，前來就醫的市民王女士點贊道。

精準擴容，“挖”出民生停車位。4月8日，六街口、龍山人防、中山商城三大地下停車場同步投用，一次性“挖”出797個民生車位，有效緩解周邊停車壓力。“六街口引入SSP人工智能停車機器人，實現智能存取車；龍山采用立體機械車位，最大化利用空間；中山商城利用閑置人防干道改造，新增341個車位并打通禹城路連接通道，實現地下空間互聯互通。”青島華通石川島停車裝備有限責任公司運維中心負責人邱明輝介紹，改造項目兼顧歷史風貌保護，不破壞老城肌理，最大化提升土地利用價值，讓老城區“增位”不“違和”。

系統布局，構建全域停車網絡。2022年以來，市南區啟動公共停車場建設項目64個，完工52個，新增公共泊位超7000個，實現“新建一片、盤活一片、便民一片”。八大峽廣場創新打造“地上公園+地下停車場”復合空間，地上保留公園生態休閑功能，地下提供510個車位與99個新能源快充位，既緩解停車難，又提升公園品質，實現“生態”與“民生”雙贏。推動125處專用停車場開放共享，釋放2.1萬余個泊位，機關單位、商場酒店錯時開放，盤活閑置停車資源，實現“錯峰停車、資源共享”，讓停車資源利用效率最大化。

智慧賦能，提升便民服務體驗。搭建區級智慧停車平臺，接入“全市一個停車場”系統，實現車位查詢、預約、繳費“一體化”服務，居民動動手指就能找到空閑車位，告別“繞圈找位”。中山商城停車場優化交通組織，設置多處車行、人行出入口，分流車流與人流，緩解周邊道路擁堵，為中山路商圈復蘇注入動力，讓老商圈既有人氣，更有“暢氣”。

雙向發力：空間重構，繪就主城發展新圖景

從高空樓宇到地下空間，市南區以“優存量、拓增量”雙向發力，打破空間約束、重構發展格局，實現產業升級與民生改善同頻共振、互促共進。

向上，樓宇經濟從“物理更新”邁向“產業迭代”，億元樓宇集群崛起，總部經濟、數字經濟、現代服務業集聚發展，產業能級持續提升，為高質量發展注入強勁動能；向下，地下空間從“沉睡閑置”轉向“高效利用”，停車難題有效緩解，老城活力持續激活，民生福祉不斷增進，讓老城區更有溫度、更具質感。

這場深刻的空間革命，不僅是對土地資源的高效利用，更是城市治理理念的深刻變革。市南區打破傳統空間邊界，以“全域無邊界”思維推進“前海后海聯動、西提東優”空間布局，編制《浮山灣主城核心區產業空間規劃》，推動老舊樓宇更新與產業提質升級、地下空間開發與民生保障改善有機融合，讓每一寸空間都發揮最大價值。

主城核心區的發展，從來不是“攤大餅”式的擴張，而是“內涵式”的提升。市南區的實踐證明，有限空間里能創造無限可能，老舊城區也能煥發新生機。未來，市南區將持續深耕空間重構，以樓宇煥新激活產業動能，以地下挖潛補齊民生短板，在突破瓶頸中塑造優勢，在創新發展中彰顯擔當，為青島建設現代化國際大都市貢獻主城力量。

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