重構·分化·新生：北京辦公樓市場邁入系統性新均衡

2026年一季度，北京市在加快培育新質生產力、擴大固定資產投資和促進消費等方面成效顯著，涵蓋科創、基建和民生三大領域的300個重點工程項目清單正式發布。

在此背景下，仲量聯行在近期舉辦的“2026中國辦公樓市場展望”華北區線上研討會上指出，當前北京辦公樓市場并非處于簡單的周期性調整期，而是邁入了一個新階段。

仲量聯行華北區研究部資深董事紀明表示：“北京辦公樓市場經歷了持續的調整，進入深度‘重新定價’階段，推動市場向更具可持續性的新均衡過渡。尤其‘租戶方市場’的到來正推動北京辦公樓進入系統性的‘市場重構階段’。”

北京辦公樓的“市場重構階段”分為五重維度，分別是“定價邏輯重構、供需關系重構、決策邏輯重構、需求格局重構、競爭流動重構”。

定價邏輯重構Repricing：當前的租金水平更應被視為新常態的起點，而非周期性低谷；

供需關系重構Restructure：未來五年北京甲級辦公樓市場新增供應超100萬平方米，而整體需求趨于理性收縮，租戶在租賃談判中的話語權顯著提升；

決策邏輯重構Reassessment：企業從規模擴張轉向價值深耕，選址決策更加精細化、務實化，系統性降低租戶的決策難度與執行成本是市場競爭的核心；

需求格局重構Reshaping：傳統主力行業需求放緩，細分行業中AI+應用、內資律所、基金公司等為亮點，但整體增量有限；

競爭流動重構Rechannel：競爭已超出甲級樓宇之間的同質化比拼，而是跨產品等級、跨業態、跨區域乃至跨周期的全方位綜合博弈。

觸底≠反彈：“底”在分化中到來

未來北京甲級辦公樓市場預計將新增供應超100萬平方米，但同時傳統行業需求收縮、AI+等賽道的增量有限，市場總體需求或保持收縮趨勢。

不過，從宏觀層面看，隨著新增供應的逐步入市與消化，北京甲級辦公樓市場整體有望在2028年左右觸底，但需注意“觸底”不等于“反彈”，市場更可能進入一個租金低位企穩、波動收窄的新均衡階段。當前租金已進入相對低位區間，即便后續仍有調整，其對市場情緒和租戶決策的影響將遠小于此前的大幅調整階段。

從中觀層面看，市場呈現深度分化：

東部區域（如CBD、望京、酒仙橋）未來供應集中，觸底時間可能更晚；西部區域（如中關村、金融街）需求韌性較強、租金跌幅已明顯收窄，市場調整度更為充分。

從微觀層面看，部分區位稀缺、資產品質高、租戶結構穩定的優質樓宇租賃進度穩健，有望率先完成調整。

因此，“底”并非統一時點，而是由區位稟賦、資產質量、業主策略等共同決定的結構性結果。整體市場觸底企穩將是一個漸進、分化的進程，而非同步達成。

樓宇如何“抗跌”？告別“奢侈品”，擁抱“真金子”

部分從業者曾期待辦公樓市場也存在類似的“愛馬仕”資產——即在租金普遍下跌時仍能堅挺甚至上漲的優質項目。但現實是，當前北京辦公樓市場并不存在完全不受波動影響的樓宇，即使是最優質的項目也難以脫離整體環境實現逆勢提價。然而，市場上確實存在一批具備強韌性的“標桿資產”，它們雖無法免疫于下行壓力，但通常能維持較高出租率與租金穩定性，并在市場底部率先企穩。

這種強韌性的“標桿資產”，其核心支撐是扎實的“硬價值”：優越的區位（如核心商務區或地鐵上蓋）、領先的硬件配置（如高效機電系統和LEED、WELL等綠色健康認證）、能夠快速響應需求的精細化運營能力，以及嵌入區域創新生態、為租戶鏈接人才與資源的產業協同潛力。

仲量聯行華北區商業地產部資深董事張斯亮表示：“辦公樓市場沒有‘愛馬仕’，但有‘黃金’。真正支撐租金韌性的，是交通便利性、硬件品質和租戶服務深度等扎實的‘硬價值’。所謂‘黃金’資產，是指能在激烈競爭中持續兌現使用價值、成本效率與確定性交付能力的項目，而非僅靠單薄的品牌光環維系的‘奢侈品’。”

因此，對業主而言，應接受市場已進入“重新定價”新常態，摒棄等待反彈的預期，轉而聚焦資產硬價值提升，并通過靈活策略與定制化條款吸引優質租戶，而非陷入單純的價格競爭。

把握企業“不動產效率升級”的戰略窗口期

盡管當前租金處于歷史低位，但企業搬遷活躍度并未顯著提升。其主要原因在于新租與續租之間的價差已大幅收窄，而搬遷成本變化不大，企業往往需要6至10年才能通過租金節省覆蓋搬遷投入。因此，在當前市場環境下，多數企業更傾向于選擇續租以保障運營穩定。

然而，當前的租金下行期恰恰是企業租戶推進“不動產效率升級”的戰略窗口期。企業應把握租金下行與不動產升級并存的機遇，積極參與市場談判，避免因慣性續租錯失降本機會，從綜合成本角度評估選址方案，并借助專業服務優化成本效益與運營適配。

中資企業可進一步強化全流程統籌意識，在談判中將租金、裝修補貼、靈活性條款、標識權等納入統一方案評估，避免分項議價導致整體條件受限；

外資企業可適度優化內部決策流程，在確保合規前提下提升響應速度，以更好把握優質資產的稀缺窗口期。

仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“北京辦公樓市場已步入深度重構期，盡管仍具有不確定性，但我們更應該積極探尋其中‘確定性’的機會窗口，以靈活的策略應對‘宏觀、中觀和微觀’的改變，積極從精細化管理、定制化服務等方面深化升級，才是破局之道。”

仲量聯行深耕中國辦公樓租賃市場，僅過去三年，我們在中國內地市場累計完成近4,300宗辦公樓租賃交易，交易面積超620萬平方米。依托全球資源、前瞻洞察、海量數據和科技加持，我們為企業租戶提供一站式企業房地產解決方案，為開發商及投資者定制全流程專業服務，助力各方把握機遇，實現多贏。